A Reforma Tributária, instituída pela Lei Complementar nº 214/2025 e com vigência a partir de 2026, impactará o mercado de locações imobiliárias significativamente, em especial as pessoas físicas.
Contribuintes que possuam mais de três imóveis alugados e receita anual de aluguéis superior a R$ 240 mil (ou cerca de R$ 20 mil mensais) passarão, além do Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF), a recolher também o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) — de competência estadual e municipal — e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), de competência federal.
Mesmo quem não possui mais de três imóveis será alcançado pela nova tributação caso a receita anual de aluguéis ultrapasse R$ 288 mil (equivalente a R$ 24 mil mensais). A exigência começará em 2026 com alíquotas reduzidas, mas a carga tributária aumentará gradualmente até 2033, ainda que a legislação preveja mecanismos de atenuação — como a redução de 70% na base de cálculo do IBS e da CBS sobre locações residenciais.
Já a locação por temporada, comum nas conhecidas plataformas de aluguel de curta duração ou hospedagem de lazer, sofrerá impacto ainda mais expressivo: a redução da base de cálculo será de apenas 60%, o que implica tributação proporcionalmente superior à das locações tradicionais.
O segmento de compra e venda de imóveis também será afetado. Além da manutenção do ITBI e do Imposto de Renda sobre o ganho de capital, as operações passarão a estar sujeitas à incidência do IBS e da CBS, com redução de 50% da base de cálculo. Haverá, contudo, regras de transição para imóveis adquiridos antes do fim de 2026, com percentuais de redução mais favoráveis.
Diante desse novo cenário, o planejamento tributário e patrimonial torna-se imperativo. Avaliar com antecedência o impacto das mudanças e comparar a tributação entre pessoa física e pessoa jurídica pode representar diferença expressiva na rentabilidade e na preservação do patrimônio, conforme recomenda o Dr. Ricardo De Regina.
Com a proximidade da Reforma Tributária, este é o momento ideal para refletir sobre a manutenção das locações de imóveis em nome de pessoas físicas ou a eventual constituição de estruturas societárias voltadas à gestão patrimonial. O tema exige análise criteriosa das implicações fiscais e sucessórias envolvidas, de modo que cada decisão seja tomada à luz de um planejamento patrimonial e tributário consistente, capaz de assegurar eficiência, transparência e sustentabilidade ao patrimônio familiar e empresarial.
FONTE: VALOR ECONÔMICO – POR RICARDO DE REGINA