Previsão consta na Lei Complementar nº 214, de 2025.

A reforma tributária traz um ponto a ser observado quando for incluído um imóvel de uso da família em uma holding patrimonial. Pelas novas regras, a operação poderá ser tributada, a depender se a aquisição do bem gerou ou não créditos dos novos tributos – o Imposto e a Contribuição sobre Bens e Serviços (IBS e CBS).

A cessão gratuita de imóvel pela holding ao sócio não gera, automaticamente, incidência de IBS e CBS, conforme explica o tributarista Rodrigo Schwartz. A análise depende da natureza da operação, da condição da holding como contribuinte e do histórico de aquisição do imóvel, se ocorreu eventual apropriação de créditos de IBS e CBS.

A previsão consta na Lei Complementar (LC) nº 214, de 2025. De acordo com o advogado, nas holdings patrimoniais, a tributação por IBS/CBS tende a ser afastada quando o imóvel ingressou por integralização de capital, sem gerar créditos para a sociedade. Sem crédito anteriormente apropriado, acrescenta, “não há justificativa para a tributação”.

Mas se o imóvel tiver sido adquirido em operação sujeita ao IBS/CBS e a holding tiver se apropriado de créditos, destaca o tributarista, a cessão gratuita poderá ser analisada como hipótese tributável, especialmente por envolver parte relacionada.

Além de IBS e CBS, podem ocorrer efeitos no Imposto de Renda (IRPJ) e na CSLL. “A resposta depende do regime tributário da holding, da escrituração, da forma de uso do imóvel e da existência ou não de contraprestação”, diz o advogado.

A conclusão, afirma Schwartz, “não deve se restringir ao fato de o imóvel estar sendo usado gratuitamente pelo sócio”. “É necessário examinar a origem do imóvel, o histórico de créditos, o regime tributário da holding, a finalidade do bem no patrimônio social e a forma como o uso está documentado.”

Segundo Natalia Zimmermann, a recomendação para os imóveis de uso próprio – residência, casa de praia ou de campo – é nunca ter os ativos dentro da sociedade. “Os ativos da holding devem ser utilizados para perseguir o objeto social da empresa”, diz.

Os bens integralizados na holding imobiliária, afirma, devem ser usados para o seu benefício – arrendados, vendidos ou alugados. “Mesmo antes da reforma tributária não era recomendado ter imóveis de uso próprio dentro da holding.”

Sem IBS e CBS, explica a advogada, a preocupação principal era com a possibilidade de a Receita Federal atribuir um valor presumido de aluguel e tributar essa receita como se fosse da empresa, do ponto de vista do Imposto de Renda e da CSLL. A partir da reforma, acrescenta, o uso gratuito de imóveis pelos sócios ou familiares é tratado como operação de aluguel sujeita à tributação. “A raiz do problema é a mesma, a utilização gratuita de um bem pela sociedade e seu sócio.”

Com relação às pessoas físicas, pela norma atual, o empréstimo de imóvel próprio para outra pessoa física que não seja parente de primeiro grau pode levar a Receita Federal a cobrar Imposto de Renda sobre possível valor de aluguel. O que não gera muita fiscalização hoje, mas deve gerar depois da reforma tributária, na opinião de Schwartz.

Com o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que será um identificador único nacional dos imóveis urbanos e rurais, como um “CPF do imóvel”, haverá a integração, em uma base nacional, de informações hoje dispersas entre municípios, cartórios, órgãos públicos e administrações tributárias.

“A Receita Federal terá mais informações e facilidade para cruzar os dados dos imóveis com contas de luz, água. Então essa fiscalização deve se fortalecer”, afirma o advogado.

A legislação complementar da reforma tributária estabeleceu prazos escalonados para adoção do CIB e integração das informações imobiliárias, alcançando inicialmente órgãos federais, de capitais, do Distrito Federal e serviços notariais e registrais, com posterior ampliação para os demais municípios e órgãos estaduais.

FONTE: VALOR ECONÔMICO – POR BEATRIZ OLIVON — DE BRASÍLIA