Decisão é da 1ª Turma Recursal da Fazenda Pública do Conselho Recursal dos Juizados Cíveis e Criminais do Rio de Janeiro
A Prefeitura do Rio de Janeiro terá que devolver valor cobrado a maior de Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na compra de um apartamento. A 1ª Turma Recursal da Fazenda Pública do Conselho Recursal dos Juizados Cíveis e Criminais do Rio de Janeiro manteve sentença favorável a um contribuinte, com o entendimento de que o tributo deve incidir sobre o valor da negociação e não da avaliação feita pelo sistema do município.
O apartamento residencial sob discussão foi comprado em outubro de 2025. Tem 39 metros quadrados, localiza-se no bairro de Laranjeiras e precisava de uma reforma integral (hidráulica, elétrica, etc). A venda do apartamento foi feita por R$ 305 mil e a base de cálculo arbitrada foi de R$ 350 mil, segundo o advogado Gabriel de Britto Silva, especializado em Direito Imobiliário, que atua no processo.
Na primeira instância, o juiz Carlos Marcio da Costa Cortazio Correa, do 2º Juizado Especial de Fazenda Pública do Rio, levou em consideração o julgamento do Tema nº 1.113 pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ). Em 2022, os ministros da 1ª Seção definiram que “a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU”, nem a valor de referência estabelecido de forma unilateral pelo município (processo nº 0994709-23.2025.8.19.0001).
O magistrado também destaca o artigo 148 do Código Tributário Nacional (CTN). O dispositivo impõe que, quando o cálculo do tributo tenha por base o valor ou o preço de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos, o Fisco, mediante processo regular, arbitrará aquele valor ou preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os documentos expedidos pelo envolvido na operação.
O município recorreu. Porém, a relatora Tassiana da Costa Cabral manteve a sentença integralmente, “diante da presunção de veracidade do valor declarado pelas partes quando da realização do negócio jurídico e a inexistência de procedimento administrativo garantindo o contraditório e a ampla defesa, princípios basilares do direito, no qual o município tenha demonstrado a fragilidade desta presunção”.
Para Britto Silva, a manutenção da sentença condenatória via acórdão é emblemática e prestigia o Tema 1.113 do STJ no sentido da presunção de veracidade do valor da transação declarado pelo contribuinte, que só pode ser afastada mediante a instauração de processo administrativo. “Todos os adquirentes de imóveis nos últimos cinco anos podem ser beneficiados da mesma maneira e, no sistema dos juizados fazendários, é possível pleitear a restituição do valor pago a maior até o montante de 60 salários mínimos [R$ 97.260]”, diz.
O advogado também lembra que, ao tramitar no microssistema dos juizados, não há a incidência de custas nem a necessidade de presença em audiência, tornando esse tipo de processo mais barato e célere. “É ainda impossível a interposição de recurso especial ao STJ.”
Com a reforma tributária, lembra Britto Silva, os municípios poderão atualizar a base de cálculo do ITBI por meio de decretos com parâmetros como localização e região do imóvel. “Assim, será possível editar norma fixando valores de base de cálculo mínima para imóveis em determinadas regiões”, diz. “Mas, por outro lado, essa base de cálculo deve refletir o preço real da venda em condições normais de mercado [Lei Complementar nº 227/2026]”, acrescenta o especialista.
De acordo com o artigo 38 da LC 227/2026, que regulamenta a reforma tributária, a base de cálculo do ITBI deve ser “o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado”, o que “será estimado por meio de critérios técnicos, considerando ao menos um dos seguintes: a análise de preços praticados no mercado imobiliário; as informações prestadas pelos serviços notariais e registrais e por agentes financeiros; a localização, tipologia, destinação, padrão e área de terreno e construção, entre outras características do imóvel; e outros parâmetros técnicos usualmente observados na avaliação de imóveis”.
Os municípios têm transformado o ITBI em um lançamento arbitrário, segundo o advogado Leonardo Antonelli. “Na prática, como as fazendas sabem da urgência do contribuinte em levar a registro às suas escrituras, passaram a adotar uma base de cálculo, em geral, muito superior à real de mercado. Isso significa dizer que, na maioria das vezes, o pequeno e médio contribuinte, que não têm um jurídico disponível, paga, contribuindo para uma ilegalidade eficaz”, afirma.
Para Antonelli, se o município discordar do valor declarado pelo contribuinte, cabe a ele demonstrar que não corresponde à realidade e instaurar um procedimento próprio para fazer essa apuração, garantindo ao contribuinte o direito de se defender. “Em outras palavras, o município não pode simplesmente substituir o preço declarado por outro valor definido unilateralmente. No Rio de Janeiro, porém, a regulamentação administrativa desloca parte desse ônus ao contribuinte”, diz.
A Procuradoria-Geral do Município do Rio (PGM-RJ) foi procurada pelo Valor, mas não retornou até o fechamento da edição. Quando foi proferida a sentença, o órgão informou que é possível iniciar um processo administrativo quando houver discordância do valor cobrado. E acrescentou que “a reforma tributária reafirmou que o valor da transação imobiliária indicado pelos municípios é a base de cálculo para o ITBI”.
FONTE: VALOR ECONÔMICO – POR LAURA IGNACIO – DE SÃO PAULO