A capitalização de juros em periodicidade inferior a um ano é vedada a construtoras e incorporadoras. Por não integrarem o Sistema Financeiro Nacional, essas empresas não têm autorização legal para exigir juros compostos mensais em financiamentos imobiliários diretos.
Com base nesse entendimento, a juíza Luana Cavalcante de Freitas, da 2ª Vara Cível da Comarca de Aparecida de Goiânia (GO), declarou a nulidade de cláusulas de um contrato imobiliário e determinou o recálculo do saldo devedor dos adquirentes.
O litígio envolve a venda de um imóvel em um condomínio fechado, cujos compradores firmaram um contrato de financiamento direto com empresas do grupo empresarial da construtora.
Após a assinatura, os clientes notaram a onerosidade excessiva das parcelas e do saldo devedor, impulsionada pela aplicação da Tabela Price. Além disso, foram obrigados a pagar o IPTU e as taxas associativas do lote antes de receberem as chaves. O prazo de entrega, previsto para outubro de 2024, também não foi cumprido.
Na ação judicial, os compradores pediram a revisão do contrato para substituir a Tabela Price pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), com juros simples. Eles requereram também a devolução dos impostos pagos antecipadamente e a condenação da construtora ao pagamento de multa pelo atraso.
As empresas contestaram os pedidos, argumentando a legalidade do método de amortização e a correção nas cobranças de taxas. A incorporadora também justificou que a demora na entrega se deu por motivo de força maior, devido à pandemia da Covid-19, e pediu para fazer uma perícia contábil no processo.
Juros, taxas e atraso
Ao analisar o caso, a magistrada negou o pedido de perícia contábil por considerá-la desnecessária frente às provas documentais e deu razão aos consumidores. Ela explicou que a cobrança de juros sobre juros no patamar inferior a um ano só é permitida por lei para instituições financeiras.
“A utilização da Tabela Price (Sistema Francês de Amortização), por sua própria fórmula matemática, implica a incidência de juros sobre juros (anatocismo), prática vedada no ordenamento jurídico pátrio, exceto nas hipóteses legalmente previstas”, ressaltou a juíza.
A julgadora também considerou abusiva a cláusula que repassava os encargos do imóvel antes da entrega das chaves. Ela aplicou a tese do Superior Tribunal de Justiça (Tema 886), que atrela a responsabilidade tributária e condominial à efetiva posse material do bem.
“Antes da imissão na posse, que no caso ocorreu em 27 de junho de 2025, a construtora/incorporadora detém a titularidade do domínio e a posse, sendo sua a obrigação de arcar com as taxas e impostos gerados pelo imóvel”, avaliou a julgadora.
Por fim, a juíza rechaçou a justificativa da pandemia para o atraso da obra, observando que o contrato foi assinado no final de 2021, quando a crise já era conhecida e integrava o risco natural da atividade empresarial.
“Ademais, o atraso extrapolou significativamente o período crítico da crise sanitária. Desta forma, é devida a multa contratual de 1% (um por cento) sobre o valor pago, por mês de atraso”, concluiu a magistrada.
A decisão determinou o recálculo da dívida pelo SAC, a devolução simples dos valores cobrados a maior, o ressarcimento dos impostos pagos indevidamente e a aplicação da penalidade pelo atraso.
Os advogados Luiz Antônio Lorena, Carlos Eduardo Vinaud e Altievi Almeida, atuaram na causa pelos compradores.
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Processo 5673926-44.2025.8.09.0011
FONTE: CONSULTOR JURÍDICO