Decisão dos ministros da 2ª Seção do STJ restringiu atuação da plataforma Airbnb, que diz ter movimentado R$ 100 bi em 2024.
A 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o aluguel de imóveis por curta temporada precisa de autorização do condomínio — a regra seria a vedação. Em placar apertado, de 5 a 4, prevaleceu o voto da relatora, ministra Nancy Andrighi. Ela entendeu que esse tipo de aluguel é “atípico” porque desvirtua a natureza residencial do imóvel, já que se torna uma exploração econômica. Por isso, só pode ser feito se aprovado por dois terços dos condôminos, em assembleia. Cabe recurso.
Como a decisão não foi dada em recurso repetitivo, não é um precedente que vincula o Judiciário, mas consolida o entendimento das duas turmas de direito privado da Corte. Portanto, o precedente deve orientar as instâncias inferiores.
O caso é relevante para o Airbnb, parte interessada no processo. A empresa tem enfrentado derrotas tanto no STJ — a atual jurisprudência da Corte lhe é desfavorável — quanto no mundo. Algumas capitais na Europa, como Berlim, Lisboa e Barcelona, assim como Nova York, nos Estados Unidos, têm imposto restrições à essa modalidade de locação.
A decisão do STJ se alinha com um dos projetos de lei da reforma do Código Civil, o nº 4/2025, atualmente no Senado. O artigo 1336 diz que, em condomínios residenciais, donos da unidade habitacional “salvo autorização expressa na convenção ou por deliberação assemblear, não poderão utilizá-la para fins de hospedagem atípica, seja por intermédio de plataformas digitais, seja por quaisquer outras modalidades de oferta”.
A Airbnb é representada pelo ex-ministro da Justiça e ex-advogado-geral da União José Eduardo Cardozo, hoje sócio do Martins Cardozo Advogados Associados. Na sustentação oral, ele disse que a restrição do aluguel por temporada pode gerar danos à economia brasileira. Isso porque o Airbnb, em 2024, teria movimentado R$ 100 bilhões, além de empregar 627 mil pessoas e ter pago R$ 8 bilhões em tributos. “As restrições, atingem, assim, a economia do país, os cofres públicos”.
O advogado também disse que o Airbnb responde hoje por 5,2% da atividade turística do Brasil e que 46% dos locadores usam essa renda para se sustentar. Além disso, a plataforma ajudaria a desenvolver o turismo em locais onde não há atividade hoteleira, uma vez que, segundo ele, 650 mil locatários usaram o site onde não havia hotéis.
No julgamento, os ministros discutiram se o contrato de aluguel por curta temporada tem natureza jurídica de locação residencial ou de hotelaria (REsp 2121055). A relatora, ministra Nancy Andrighi, entendeu que ele é “atípico”, porque há “exploração econômica” e “profissionalização do serviço”, sobretudo por plataformas digitais, como o Airbnb.
Na visão da ministra, deve ser aplicado o artigo 1351 do Código Civil, que prevê que a mudança de destinação do edifício ou da unidade imobiliária — de residencial para comercial ou para exploração econômica de curta temporada — depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, conforme alteração pela Lei nº 14.405/2022.
Para a relatora, é preciso considerar que aluguel por plataformas digitais traz alta rotatividade aos condomínios, o que pode comprometer a segurança e salubridade. Ela lembrou de precedentes da 3ª e 4ª Turmas do STJ, que permitiram a vedação, mas entenderam que não havia descaracterização da natureza residencial. Nancy entendeu que sim, por conta da exploração econômica.
Ambas as turmas do direito privado entendem que mera disponibilização de imóvel em plataformas digitais não descaracteriza a natureza residencial do imóvel. É possível que preenchidos os requisitos formais para tanto, um condômino oferte seu apartamento para locação residencial por temporada ou não, utilizando tal meio. Contudo, a reiterada exploração econômica e profissionalização desse serviço, essa sim, descaracterizam a destinação residencial”, afirmou.
A ministra destacou dois julgados. Um deles foi o da 4ª Turma, que julgou a locação por curta temporada de múltiplos aposentos em um mesmo apartamento. A decisão foi que existindo previsão no condomínio impondo a destinação residencial do imóvel, seria indevido o aluguel (REsp nº 1.819075).
Já em um julgado da 3ª Turma, os ministros ressaltaram que é preciso considerar a afetação do sossego, salubridade e segurança causada pela alta rotatividade ao impor a restrição. O acórdão diz que ainda que a “exploração econômica de unidades autônomas mediante locação por curto ou curtíssimo prazo, caracterizada pela eventualidade e pela transitoriedade, não se compatibiliza com a destinação exclusivamente residencial atribuída ao condomínio” (RESP nº 1884483).
A relatora manteve o acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (TJMG). Ela foi acompanhada pelos ministros João Otávio de Noronha, Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti e Daniela Teixeira.
O ministro Antonio Carlos Ferreira divergiu, sendo seguido pelos ministros Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva e o desembargador Luís Carlos Gambogi. Eles defenderam que o direito de propriedade, previsto na Federal, não poderia ser limitado por uma convenção de condomínio e que o dono do apartamento poderia explorá-lo como bem entendesse.
No caso analisado pelos ministros, uma senhora de Minas Gerais que herdou o imóvel do pai queria alugá-lo pelo Airbnb, o que foi vetado pelo síndico. Não havia vedação prevista no condomínio, segundo a advogada que representa a dona do apartamento, Anna Maria da Trindade dos Reis.
Ela defendeu que se o condomínio quisesse estabelecer uma limitação, deveria se reunir em assembleia e aprovar a restrição por votação de dois terços dos presentes. A advogada foi procurada pelo Valor após o julgamento, mas não retornou.
Alexandre Matias, concorda com a divergência. Diz que a decisão do STJ fere os princípios do direito civil e a autonomia privada. “Inverte a lógica do Código Civil de que aquilo que não está proibido, está liberado. A simples utilização de um imóvel em Airbnb não descaracteriza a função social e transforma o uso residencial em comercial”, avalia.
Regina Céli Martins, diz que a decisão limita o direito de propriedade, o que é preocupante. “Na prática, acredita-se, apenas os condomínios mais novos, que já previram tal situação em convenção, é que poderão realizar as locações por curtíssima temporada, ou condomínios em que dois terços dos condôminos alterem a convenção para permitir” diz.
Por meio de nota, o Airbnb diz que “a decisão do STJ refere-se a um caso específico e pontual, não é definitiva e não determina a proibição da locação via Airbnb em condomínios” Para a empresa, “proibir ou restringir a locação por temporada viola o direito constitucional de propriedade de quem aluga o seu imóvel”. Neste contexto, diz, o Airbnb tomará as medidas legais cabíveis e seguirá ao lado dos anfitriões. “Esta decisão impacta não só os anfitriões, mas todo o ecossistema que depende dessa renda, como comércios e fornecedores locais”, conclui.
Procurada pelo Valor, a defesa do condomínio do Edifício Residental Saint Tropez, onde fica o apartamento objeto da discussão não foi encontrada.
FONTE: VALOR ECONÔMICO – POR MARCELA VILLAR — SÃO PAULO