A incidência de IBS e CBS na arrematação judicial depende do redutor de ajuste e pode alterar o desembolso, o crédito e a margem considerada na formação do lance.
A reforma tributária não tornou inviável o lucro nos leilões de imóveis. Ela tornou incompleto o lance calculado apenas com edital, matrícula, ocupação, dívidas, ITBI e emolumentos de cartório. A partir de 2027, a análise também terá de alcançar o redutor de ajuste vinculado ao imóvel e a posição fiscal do próprio arrematante.
Essa mudança é relevante porque, no leilão judicial, até uma pessoa física que não seja contribuinte habitual poderá ser obrigada a recolher IBS e CBS na aquisição. Ao mesmo tempo, a existência do tributo não significa, necessariamente, perda econômica definitiva: para determinados adquirentes, o valor recolhido poderá gerar crédito. Entre a incidência e o crédito, porém, existe uma conta que precisa ser feita antes do lance.
O arrematante pode ser contribuinte apenas naquela operação
A lei complementar 214/25 atribui expressamente ao adquirente a condição de contribuinte na adjudicação, na remição e na arrematação em leilão judicial de imóvel. Trata-se de sujeição passiva específica: a pessoa física pode não exercer atividade imobiliária habitual e, ainda assim, ser contribuinte do IBS e da CBS naquela aquisição. 1
A incidência concreta será definida por um dado objetivo. Se houver redutor de ajuste vinculado ao imóvel, a arrematação será tributada como alienação realizada por contribuinte do regime regular. Se não houver redutor, a operação receberá o tratamento de alienação realizada por não contribuinte e não haverá IBS e CBS sobre a aquisição.
Por isso, não basta perguntar se o executado é pessoa física ou jurídica. O dado decisivo para o arrematante será a existência do redutor no cadastro fiscal do imóvel. A partir de 1/1/27, cada imóvel pertencente a contribuinte submetido ao regime regular deverá ter um redutor vinculado.
O CIB identifica o imóvel, mas o redutor define a conta
O CIB – Cadastro Imobiliário Brasileiro funciona como identificador nacional do imóvel no Sinter. Para o leilão, a informação relevante não será apenas o código cadastral, mas a confirmação de que existe redutor de ajuste e qual é o seu valor atualizado na data da arrematação.
O redutor de ajuste desempenha duas funções simultâneas. Primeiro, sua existência define o tratamento tributário da arrematação judicial. Segundo, seu valor reduz a base sobre a qual serão calculados o IBS e a CBS. Essa dupla função transforma o redutor em variável direta da formação do lance máximo.
Há, portanto, uma consequência operacional. O edital e os documentos disponibilizados aos interessados deveriam informar o CIB, a existência do redutor de ajuste e seu valor atualizado. Enquanto essa transparência não estiver plenamente incorporada ao procedimento, o interessado deverá buscar a informação no processo antes de assumir que conhece o custo total da aquisição.
O valor de referência não substitui o preço alcançado na hasta pública
Uma das principais dúvidas está no valor de referência estimado pelo Poder Público. Ele não é uma base de cálculo alternativa e não autoriza a Administração tributária a substituir automaticamente o preço da arrematação por uma estimativa cadastral mais elevada.
A lei estabelece que a base do IBS e da CBS nas alienações imobiliárias parte do valor da operação. No leilão judicial, esse valor é o preço alcançado na arrematação. Já o valor de referência pode atuar apenas como elemento de prova em eventual arbitramento, em conjunto com as demais características da operação e desde que esteja presente alguma das hipóteses legais que autorizam esse procedimento. 2
A mera diferença entre o valor de referência e o lance vencedor não demonstra subfaturamento. O valor de referência procura estimar operações ordinárias de mercado. A alienação forçada carrega condições próprias: ocupação, estado de conservação, passivos processuais, prazo de pagamento, baixa liquidez, risco de desocupação e limitações de visitação. São fatores que o arrematante precifica e que não estão necessariamente refletidos em uma estimativa cadastral.
Além disso, a hasta pública é precedida de edital, avaliação e publicidade, admite competição entre interessados, permanece submetida ao controle judicial e não pode aceitar preço vil. Em procedimento regular, o resultado da disputa revela o valor de mercado daquele imóvel nas condições concretas de uma venda judicial.
Isso não significa afirmar que um ato judicial seja abstratamente imune a fraude. Significa que conluio, simulação, documentação inidônea ou outra anormalidade precisam ser demonstrados. Não podem ser presumidos apenas porque o valor de referência ficou acima da arrematação.
A jurisprudência do STJ sobre o ITBI não decide diretamente a futura base do IBS e da CBS, mas oferece fundamento analógico importante: para a Corte, na alienação judicial o valor venal corresponde ao preço alcançado na hasta pública, e não à avaliação judicial ou a outro valor unilateralmente estimado. 3
Como o IBS e a CBS entram no cálculo do lance
Confirmada a existência do redutor de ajuste, o preço da arrematação será o ponto de partida. Dele será deduzido o redutor de ajuste e, quando cabível, o redutor social. A base tributável não poderá ser negativa. Sobre o resultado serão aplicadas as alíquotas do IBS e da CBS próprias das operações imobiliárias, reduzidas em 50% em relação às alíquotas gerais. 4
Considere uma arrematação de R$ 1.000.000,00 e um redutor de ajuste de R$ 700.000,00, sem redutor social. A base tributável será de R$ 300.000,00. Se, apenas para fins didáticos e em um cenário maduro do sistema, for adotada uma alíquota-padrão conjunta hipotética de 28%, a redução aplicável às operações imobiliárias levará a uma alíquota de 14%. O IBS e a CBS corresponderiam, então, a R$ 42.000,00.
A alíquota conjunta de 28% é uma projeção de mercado quando a reforma estiver totalmente implementada em 2033, não uma alíquota fixada para 2027. O início do novo sistema ocorrerá durante a transição, com percentuais e mecanismos próprios. O exemplo serve para demonstrar a influência do redutor de ajuste e do tributo sobre o lance, não para antecipar a carga efetiva de um ano específico.
No exemplo, se não houver crédito ou compensação, o desembolso alcançará R$ 1.042.000,00 antes de ITBI, emolumentos, comissão do leiloeiro e demais despesas. Ignorar essa parcela pode converter em prejuízo uma margem que parecia confortável no momento do lance.
Crédito do antigo proprietário, crédito do arrematante e redutor de ajuste não se confundem
Em Macbeth 5, ao receber o título de Tane de Cawdor enquanto ainda o associava a outro homem, o personagem pergunta: “Mas Cawdor vive. Por que hão de vestir-me / Com roupas emprestadas?” No leilão judicial, a LC 214/25 também veste o arrematante com uma condição que não decorre de sua atuação habitual: havendo redutor de ajuste, ele assume a posição de contribuinte para recolher o IBS e a CBS de uma operação tributada como alienação realizada por contribuinte do regime regular. As roupas, porém, não trazem nos bolsos os créditos pretéritos eventualmente apropriados pelo expropriado. Para o débito da arrematação, o adquirente é contribuinte; para os créditos alheios, continua terceiro.
O crédito de IBS e CBS anteriormente apropriado pelo contribuinte que teve o bem expropriado não acompanha o imóvel. Ele pode já ter sido utilizado em outras operações ou permanecer na apuração daquele contribuinte, sujeito às regras de compensação e ressarcimento. O arrematante não recebe esse crédito.
O redutor de ajuste segue lógica diferente. Ele é vinculado ao imóvel e pode ser mantido quando o adquirente estiver submetido ao regime regular. A própria legislação esclarece que a manutenção do redutor não prejudica o direito ao crédito do IBS e da CBS incidentes na aquisição. Em termos simples: o crédito pertence ao contribuinte; o redutor de ajuste acompanha o imóvel.
Quanto ao comprador, é necessário separar dois cenários. A pessoa física que se torna contribuinte apenas em razão da arrematação deverá recolher o tributo, mas não passa, por isso, a ter acesso geral ao sistema de créditos. Já o arrematante sujeito ao regime regular poderá, em princípio, utilizar créditos próprios disponíveis para extinguir o débito da aquisição e apropriar o crédito correspondente ao IBS e à CBS incidentes na operação.
Esse aproveitamento depende da extinção do débito, que ocorrerá na própria arrematação. Portanto, o crédito pode neutralizar economicamente parte do tributo, mas não deve ser presumido sem examinar o regime do adquirente, a destinação do bem e o momento em que o crédito estará disponível. 6
Leilão judicial e leilão extrajudicial não seguem a mesma regra
A atribuição direta da condição de contribuinte ao adquirente foi prevista para adjudicação, remição e arrematação judicial. Ela não pode ser transportada automaticamente para qualquer leilão extrajudicial.
Nos imóveis dados em garantia a instituição sujeita ao regime específico dos serviços financeiros, a consolidação da propriedade pelo credor não é tributada. Na venda posterior, o tratamento depende da posição fiscal de quem prestou a garantia: se não era contribuinte do regime regular, não haverá incidência; se era contribuinte, aplicam-se as regras que incidiriam caso ele próprio realizasse a alienação. O adquirente recebe o tratamento correspondente a essa mesma origem. 7
Essa diferença impede uma resposta única para todos os anúncios de leilão. Antes de calcular o lance, é indispensável identificar se a alienação é judicial, fiduciária ou outra modalidade extrajudicial.
O lance precisa partir do custo fiscal completo
A análise prévia passa a exigir cinco verificações: a modalidade do leilão; o CIB do imóvel; a existência e o valor atualizado do redutor; o regime e a destinação pretendida pelo arrematante; e a possibilidade concreta de compensação ou apropriação de créditos.
O IBS e a CBS também não substituem o ITBI, os emolumentos, a comissão do leiloeiro ou as demais despesas próprias da arrematação. Cada parcela continua integrando a conta econômica do investimento.8
A reforma tributária não eliminou o lucro dos leilões de imóveis. Ela eliminou a segurança de quem calculava o lance sem conhecer todas as variáveis. No novo ambiente, a margem continuará existindo, mas pertencerá a quem souber distinguir preço de referência, preço de arrematação, redutor, débito e crédito antes de levantar a placa.
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1 BRASIL. Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025. Art. 263, caput, IV, e § 1º: “Art. 263. São contribuintes das operações de que trata este Capítulo: […] IV – o adquirente, no caso de adjudicação, remição e arrematação em leilão judicial de bem imóvel; […] § 1º No caso do inciso IV do caput deste artigo, a operação: I – será tributada como alienação realizada por contribuinte do regime regular do IBS e da CBS, se houver redutor de ajuste vinculado ao imóvel, aplicando-se o disposto no art. 257, § 1º; ou II – será tratada como alienação realizada por não contribuinte do regime regular do IBS e da CBS, se não houver redutor de ajuste vinculado ao imóvel.”
2 BRASIL. Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025. Art. 255, caput, I: “Art. 255. A base de cálculo do IBS e da CBS é o valor: I – da operação de alienação do bem imóvel;” Art. 256, § 1º: “O valor de referência poderá ser utilizado como elemento de prova para fins de arbitramento do valor da operação, nos termos do art. 13, em conjunto com as demais características da operação.” Art. 13, caput, I e II: “Art. 13. O valor da operação será arbitrado pela administração tributária quando: I – não forem exibidos à fiscalização, inclusive sob alegação de perda, extravio, desaparecimento ou sinistro, os elementos necessários à comprovação do valor da operação nos casos em que: a) for realizada a operação sem emissão de documento fiscal ou estiver acobertada por documentação inidônea; ou b) for declarado em documento fiscal valor notoriamente inferior ao valor de mercado da operação; II – em qualquer outra hipótese em que forem omissos, conflitantes ou não merecerem fé as declarações, informações ou documentos apresentados pelo sujeito passivo ou por terceiro legalmente obrigado.”
3 BRASIL. Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015. Código de Processo Civil. Art. 891: “Não será aceito lance que ofereça preço vil. Parágrafo único. Considera-se vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, e, não tendo sido fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação.” BRASIL. Superior Tribunal de Justiça (1. Turma). Recurso Especial nº 1.188.655/RS. Relator: Ministro Luiz Fux. Julgado em 20 maio 2010. DJe 8 jun. 2010. BRASIL. Superior Tribunal de Justiça (2. Turma). Recurso Especial nº 1.670.521/SP. Relator: Ministro Herman Benjamin. DJe 30 jun. 2017.
4 BRASIL. Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025. Art. 257, caput e § 1º: “Art. 257. A partir de 1º de janeiro de 2027, será vinculado a cada imóvel de propriedade de contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS valor correspondente ao respectivo redutor de ajuste, nos termos do regulamento. § 1º O redutor de ajuste de que trata o caput deste artigo será utilizado exclusivamente para reduzir a base de cálculo das operações de alienação do bem imóvel realizadas por contribuinte do regime regular do IBS e da CBS.” Art. 261, caput: “As alíquotas do IBS e da CBS relativas às operações de que trata este Capítulo ficam reduzidas em 50% (cinquenta por cento).” Art. 258, § 10: “No caso de bens imóveis adquiridos de contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS a partir de 1º de janeiro de 2027, é assegurada a manutenção do valor do redutor de ajuste, nos termos do inciso I do § 4º do art. 257, sem prejuízo do direito ao crédito do IBS e da CBS incidentes na operação.”
5 SHAKESPEARE, William. Macbeth. In: SHAKESPEARE, William. Grandes obras de Shakespeare. Organização de Liana de Camargo Leão; tradução de Barbara Heliodora. Rio de Janeiro: Nova Fronteira, 2017. v. 1: Tragédias, ato I, cena III.
6 BRASIL. Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025. Art. 47, caput e § 1º, II: “Art. 47. O contribuinte sujeito ao regime regular poderá apropriar créditos do IBS e da CBS quando ocorrer a extinção, por qualquer das modalidades previstas no art. 27, dos débitos relativos às operações em que seja adquirente, excetuadas exclusivamente aquelas consideradas de uso ou consumo pessoal e as demais hipóteses previstas nesta Lei Complementar. § 1º A apropriação dos créditos de que trata o caput deste artigo: […] II – está condicionada à comprovação da operação por meio de documento fiscal eletrônico idôneo.” Art. 55, caput: “É vedada a transferência, a qualquer título, para outra pessoa ou entidade sem personalidade jurídica, de créditos do IBS e da CBS.”
7 BRASIL. Decreto nº 12.955, de 29 de abril de 2026. Art. 294, caput, I, II e § 1º: “Art. 294. Na alienação de bens móveis ou imóveis que tenham sido objeto de garantia constituída em favor de credor sujeito ao regime específico desta Seção, cuja propriedade tenha sido por ele consolidada ou a ele transmitida em pagamento da dívida, deverá ser observado o seguinte: I – a consolidação da propriedade do bem pelo credor não estará sujeita à incidência da CBS; e II – na alienação do bem pelo credor: a) não haverá incidência da CBS, se o prestador da garantia não for contribuinte da CBS no regime regular; ou b) haverá incidência da CBS pelas mesmas regras de apuração que seriam aplicáveis caso a alienação fosse realizada diretamente pelo prestador da garantia, se este for contribuinte da CBS no regime regular. § 1º Aplicam-se ao adquirente as mesmas regras relativas à CBS que seriam aplicáveis caso a alienação fosse realizada pelo prestador da garantia.” Para o IBS, a disciplina correspondente consta da regulamentação expedida pelo CGIBS.
8 BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. Art. 156, caput, II: “Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre: […] II – transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição;”
FONTE: MIGALHAS – POR EDUARDO F. DE SOUZA WEYLL