O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) voltou ao centro do debate nos tribunais superiores. Se, nos últimos anos, a principal controvérsia esteve relacionada à definição de sua base de cálculo, agora o Supremo Tribunal Federal discute outro ponto de grande impacto econômico: o alcance da imunidade nas operações de integralização de imóveis ao capital social de pessoas jurídicas que exercem atividade predominantemente imobiliária.

As discussões possuem objetos distintos, mas revelam um movimento comum: a progressiva delimitação dos poderes dos municípios na cobrança do ITBI.

Em 2022, a 1ª Seção do Superior Tribunal de Justiça deu importante passo nessa direção ao julgar, sob o rito dos recursos repetitivos, o REsp 1.937.821/SP e fixar as teses do Tema 1.113.

A controvérsia surgiu de prática conhecida nas operações imobiliárias. Embora o artigo 38 do Código Tributário Nacional estabeleça como base de cálculo do ITBI o “valor venal dos bens ou direitos transmitidos”, diversos municípios adotavam valores previamente estabelecidos pela própria administração, muitas vezes denominados “valores venais de referência”, independentemente do preço declarado na operação.

O que o STJ decidiu

Ao julgar o Tema 1.113, o STJ estabeleceu três premissas fundamentais.

A primeira é que a base de cálculo do ITBI corresponde ao valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado e não está vinculada à base utilizada para o IPTU.

A segunda é que o valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de compatibilidade com o valor de mercado. Isso não significa que o Fisco esteja obrigado a aceitar qualquer valor informado. Existindo elementos concretos que indiquem incompatibilidade entre o preço declarado e o valor de mercado, a administração pode promover o arbitramento.

Para afastar o valor declarado, o município deve instaurar procedimento administrativo próprio, nos termos do artigo 148 do CTN, permitindo a análise das circunstâncias específicas da operação e assegurando ao contribuinte a possibilidade de questionar os critérios utilizados.

Daí decorre a terceira premissa fixada pelo STJ: o município não pode estabelecer unilateralmente um valor de referência e utilizá-lo, de maneira automática, como base de cálculo do imposto.

Questionamento de cobrança e restituição

A tese também conserva relevância para negócios já realizados. Nos casos em que o ITBI tenha sido recolhido sobre valor de referência previamente estabelecido pelo município, sem observância do procedimento necessário para afastar o valor declarado, pode haver espaço para questionamento da cobrança e, conforme as circunstâncias concretas, restituição do montante recolhido indevidamente.

A existência desse direito, naturalmente, depende da análise de cada operação, incluindo a legislação municipal, a forma de definição da base de cálculo, eventual procedimento de arbitramento e o prazo para repetição do indébito.

Enquanto a jurisprudência sobre a base de cálculo alcançou maior estabilidade devido ao trabalho no STJ, outra controvérsia envolvendo o ITBI está atualmente sob análise do Supremo Tribunal Federal.

No RE 1.495.108/SP, Tema 1.348 da repercussão geral, o STF discute o alcance da imunidade prevista no artigo 156, § 2º, I, da Constituição para a transmissão de bens destinados à integralização do capital social.

A questão possui especial relevância para sociedades cuja atividade preponderante seja a compra e venda ou a locação de imóveis.

O alcance da imunidade na integralização de capital

O dispositivo constitucional prevê que o ITBI não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, trazendo, ao final, ressalva relacionada à atividade preponderantemente imobiliária.

A controvérsia consiste justamente em definir o alcance dessa ressalva: ela também restringe a imunidade na integralização de capital ou se aplica somente às operações de reorganização societária mencionadas na segunda parte do dispositivo?

No julgamento retomado em setembro de 2026, o relator, ministro Edson Fachin, entendeu que a imunidade na integralização do capital independe da atividade preponderante exercida pela pessoa jurídica. Assim, mesmo sociedades dedicadas à compra e venda, locação ou arrendamento de imóveis poderiam usufruir da imunidade quando o bem for destinado à efetiva integralização do capital.

O entendimento, contudo, não torna a imunidade ilimitada. O voto preserva a orientação fixada pelo próprio STF no Tema 796, segundo a qual a imunidade está limitada ao valor efetivamente destinado à integralização do capital social, além de ressalvar situações de simulação ou fraude.

Até o momento, acompanharam o relator os ministros Cristiano Zanin, André Mendonça, Nunes Marques e Luiz Fux.

Em sentido contrário, os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino se posicionaram no sentido de que a imunidade não alcança a integralização quando a pessoa jurídica adquirente possui atividade preponderantemente imobiliária.

O julgamento foi suspenso em 16 de setembro, após pedido de vista do ministro Alexandre de Moraes. Ainda não há, portanto, tese definitiva fixada pelo STF.

Consequências para as operações societárias

A controvérsia possui potencial para produzir consequências relevantes para operações societárias e estruturas de organização patrimonial que envolvam a transferência de imóveis para pessoas jurídicas.

Embora os Temas 1.113 do STJ e 1.348 do STF tratem de questões diferentes, existe entre eles um ponto de contato relevante. Ambos discutem, sob perspectivas distintas, os limites do poder municipal de tributar transmissões imobiliárias.

No Tema 1.113, o STJ afastou a possibilidade de a administração substituir automaticamente o valor declarado pelo contribuinte por uma base previamente criada pelo próprio Fisco, sem observar o procedimento previsto no CTN.

No Tema 1.348, caberá ao STF definir se a ressalva constitucional relacionada à atividade imobiliária também restringe a imunidade na integralização de capital ou se possui campo de incidência mais limitado.

O julgamento merece atenção especialmente porque a controvérsia deixou de se restringir à forma de cálculo do ITBI e passou a alcançar a própria incidência constitucional do imposto em operações societárias recorrentes.

Se o Tema 1.113 estabeleceu limites materiais e procedimentais para a definição da base de cálculo, caberá agora ao Supremo definir os limites constitucionais da incidência do ITBI em uma das formas mais comuns de transferência de imóveis para pessoas jurídicas, comumente utilizada no mercado brasileiro.

FONTE: CONSULTOR JURÍDICO – POR DANIEL PACIORNIK