Região de escritórios, que cresceu com incentivos fiscais, surpreendeu mercado e recuperou ocupação depois da pandemia.
Na pandemia, quando o trabalho remoto nos escritórios se tornou uma realidade, o futuro de Alphaville parecia nebuloso. Agora, é a reforma tributária que coloca nova dúvida para a região, que, apesar disso, tem surpreendido o mercado.
Em Barueri (SP), a 27 km de São Paulo, Alphaville se tornou um polo de escritórios nos últimos 20 anos. Tem, hoje, estoque de prédios similar à região da Chucri Zaidan, uma das maiores da capital paulista, conta Yara Matsuyama.
Durante a pandemia, especialistas do setor temiam pelo futuro de Alphaville. Se estava difícil convencer colaboradores a voltar ao trabalho presencial em áreas fartas em transporte público e mais próximas da moradia, a distância de São Paulo e o acesso mais difícil poderiam afastar funcionários e empresas. Para Matsuyama, no entanto, nada disso se concretizou. “Se você for para Alphaville às 9h, vai pegar o mesmo trânsito de antes, não aliviou nada”, afirma.
De fato, a parcela de prédios vagos em Alphaville é apenas a sétima maior entre as áreas de escritório da capital, de 21,9% no primeiro trimestre, ainda que fique um pouco acima da média da cidade, de 18,3%. A vacância na região de Barueri já foi pior, chegando a 32,4% no fim de 2022, mas tem se reduzido.
Ali, ocupantes de prédios corporativos se beneficiam de um ISS (Imposto Sobre Serviços) mais baixo, benefício concedido pela Prefeitura de Barueri, que cobra 2% de alíquota para 90% dos setores. No entanto, a reforma tributária, que começa a ser aplicada em 2029, com conversão total em 2033, vai mudar isso.
Como explica André Menon, o ISS é cobrado na sede do prestador de serviço, mas o imposto que vai substituí-lo, o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), será cobrado no destino do serviço. “Vamos ter, de fato, uma revisão da operação das empresas, para elas verificarem se ainda faz sentido permanecer onde estão, mesmo sem o benefício fiscal”, afirma. Ainda que o prazo da reforma seja longo, Menon conta que empresas já estão fazendo estudos de viabilidade.
Para Matsuyama, ainda é cedo para saber o impacto da reforma em Alphaville, porque outros fatores pesam na decisão das companhias sobre onde fincar seu escritório. O fato de a região estar à beira da rodovia Castello Branco e do Rodoanel pode atrair ocupantes que prezam pela facilidade logística, por exemplo. É o que acredita a prefeitura: “Barueri oferece diversos incentivos não fiscais para a permanência e instalação de novos escritórios”, incluindo “localização geográfica estratégica, infraestrutura urbana e corporativa de alto padrão, qualidade de vida e segurança e redes consolidadas de saúde e transporte público”, informou, em nota.
Mesmo assim, a cidade já iniciou estudos para “identificar os possíveis impactos” da reforma tributária e as “medidas de mitigação necessárias”.
Consultorias imobiliárias classificam Alphaville como uma região alternativa, ou secundária. Ela atrai ocupantes ao conjugar empreendimentos de qualidade, incentivo fiscal e preços baixos. Na área de São Paulo, a região terminou o primeiro trimestre com o segundo menor preço médio para locação, de R$ 61 por metro quadrado, de acordo com a JLL. Só perde para a região da Marginal Sul, que cobra R$ 38. “Tem regiões de São Paulo que também estão muito competitivas em termos de preço”, diz Matsuyama.
A Chácara Santo Antônio é outro bairro que, assim como Alphaville foi no passado, conta com prédios novos, de qualidade e a preço baixo – o valor médio ficou em R$ 75 por metro quadrado – e compete com ela.
Luis De Chiara, diretor de locações da CBRE, ressalta que, a depender do domicílio do funcionário, chegar em Alphaville é mais fácil do que em regiões mais ao sul da Marginal Pinheiros, que concorrem com ela.
Desde 2021, segundo a JLL, só houve uma entrega de prédio novo em Alphaville, com 12,3 mil m2 de área bruta locável (ABL), o que ajudou na redução da vacância. A CBRE contabiliza também a entrega de um prédio feito para a multinacional DuPont.
Relatório da JLL de 2021, focado na região, apontava que outros quatro empreendimentos eram previstos. Um deles, com 1,6 mil m2 de ABL, está em obras, sem previsão de entrega. Já as torres 4, 5 e 6 do complexo Castelo Branco Office Park, o principal da região, que estavam em fase de projeto, não saíram do papel. Seriam mais 100 mil m2 de ABL. No fim de março, Alphaville tinha 108 mil m2 de escritórios vagos, segundo maior volume na região de São Paulo, atrás apenas da Chucri Zaidan, com 147 mil m2.
As três torres existentes do Castelo Branco foram feitas e já vendidas pela Tishman Speyer. Questionada sobre se pretende fazer outros projetos em Alphaville, a incorporadora afirmou, em nota, que “sempre avalia oportunidades que estejam alinhadas a sua estratégia de negócios”.
Uma multinacional de grande porte que tem escritório na região desde 2010, mas pediu para não ser citada, afirma que o benefício fiscal teve impacto em sua mudança para Alphaville, mas que, hoje, empresa e colaboradores “já estão bem adaptados à região”. Desde a pandemia, a companhia reduziu sua área ocupada em 75% e adotou o modelo de trabalho híbrido.
“A alíquota reduzida de ISS ainda é um fator importante para as empresas prestadoras de serviço se estabelecerem e continuarem na região”, afirma, acrescentando que, com a extinção do ISS, isso não será mais relevante.
De Chiara analisa que a ocupação em Alphaville tem se dado principalmente por empresas de pequeno porte, diferentemente do que ocorreu na década passada. Com a redução contínua da vacância e o aumento de preço do aluguel em São Paulo, porém, Alphaville pode voltar “a ser alternativa de custo interessante”.
FONTE: VALOR ECONÔMICO – POR ANA LUIZA TIEGHI — DE SÃO PAULO