A decisão, embora tenha fixado o fato gerador do ITBI, poderia ter deixado mais clara a questão do momento em que o ITBI deverá ser pago.
O Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu recentemente e por unanimidade matéria tributária que trará impacto positivo aos negócios imobiliários por todo o país. Trata-se da discussão sobre o momento da ocorrência do fato gerador do imposto sobre a transmissão onerosa inter vivos (ITBI ou ITIV) e a não incidência sobre a cessão de compromisso de compra e venda (Recurso Extraordinário 1294969).
A ação que chegou ao STF questionou uma prática frequente adotada pelos municípios de cobrança em duplicidade do ITBI: a primeira quando da cessão dos direitos da promessa de venda e compra celebrada originalmente entre o adquirente e a incorporadora imobiliária e a segunda em razão da outorga da escritura definitiva ao cessionário desses direitos. Na ocasião, o contribuinte pleiteou o reconhecimento do direito de não sofrer a incidência do ITBI em razão da cessão dos direitos, mas apenas quando da transferência efetiva da propriedade. A ação foi julgada procedente em primeira e segunda instâncias, tendo o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo entendido que o ITBI não poderia ser exigido nos casos de cessão de direitos do compromisso de compra e venda.
Embora tenha fixado o fato gerador do ITBI, o STF poderia ter deixado mais clara a questão do momento em que o ITBI deverá ser pago.
O município de São Paulo, então, levou o assunto ao STF, tendo defendido a legitimidade da cobrança com base no disposto no artigo 156, II, da Constituição Federal, que inclui como fato gerador a cessão de direitos à aquisição de imóveis, requerendo, portanto, o julgamento do tema com repercussão geral, visto que a questão ultrapassaria os limites subjetivos da ação.
No julgamento, ocorrido sob o rito da repercussão geral, o STF fixou tese de que o fato gerador do ITBI “somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro” (Tema 1124), tendo confirmado a não incidência do tributo sobre cessão de direitos que não impliquem efetiva transferência de propriedade.
Embora esse julgamento tenha sido realizado sob a análise de circunstância fáticas específicas – exigência do ITBI na cessão de direitos de aquisição e no registro da transferência efetiva da propriedade imobiliária -, entendemos que a decisão do STF não deixa dúvidas sobre a sua aplicabilidade inclusive aos casos em que a promessa de compra e venda também é registrada.
A ratio decidendi (ou fundamentação para a decisão) adotada pelo STF está pautada na circunstância de que a obrigação tributária de pagar o ITBI só nasce com o registro imobiliário da transferência do imóvel, justamente porque este é o critério temporal adotado pelo Código Civil como marco para determinar a efetiva transferência da propriedade. Ao fixar a tese de que a incidência se dá somente com o registro do instrumento que veicula a transferência da propriedade, pouco importa se a promessa de compra e venda foi ou não registrada, pois ela não instrumentaliza a transferência, mas apenas os direitos relativos à aquisição dessa propriedade.
Destaque-se que essa decisão não inovou o rol de precedentes sobre a matéria. A maioria dos tribunais estaduais e o próprio STF, em várias oportunidades, já manifestaram o entendimento de que o ITBI só pode incidir sobre a efetiva transferência da propriedade imobiliária.
A importância dessa decisão está no fato de que ela foi proferida sob o rito da repercussão geral. Isso significa que a tese estabelecida passa a ter efeito vinculante em relação aos órgãos do Poder Judiciário e deverá ser observada e aplicada aos processos que tenham por objeto a mesma matéria discutida (cf., artigo 927, da Lei nº 13.105, de 2015). Dessa forma, a tendência é a de que haja isonomia e uniformização das decisões e da jurisprudência, em conformidade com os princípios processuais da duração razoável do processo e da segurança jurídica.
Chamamos a atenção apenas para o fato de que a referida decisão, embora tenha fixado o fato gerador do ITBI – como sendo o registro da transferência da propriedade imobiliária – poderia ter deixado mais clara a questão do momento em que o ITBI deverá ser pago. Se seguirmos ipsis literis o que foi decidido pelo STF, o ITBI já seria exigível no momento do registro do título aquisitivo oneroso de transferência da titularidade do imóvel, o que tornaria injustificada a exigência, pelos tabelionatos de notas, da apresentação da guia de ITBI e do seu comprovante de pagamento para fins de lavratura da escritura definitiva de venda e compra.
Ressalte-se que a referida decisão, apesar de ser de observância obrigatória pelos tribunais pátrios, não transitou em julgado, muito embora pareça ser remota a chance de eventual alteração do entendimento. Com o trânsito em julgado da referida decisão, espera-se que os municípios deixem de exigir o ITBI na cessão de direitos aquisitivos de promessa de compra e venda.
Do ponto de vista prático, isso terá impacto direto sobre os procedimentos realizados nos cartórios de registro de imóveis e de notas que, por serem responsáveis tributários pelo recolhimento do ITBI, sempre exigiram a comprovação da quitação do imposto, inclusive em razão da cessão de direitos de aquisição da promessa de compra e venda, para efetivação do registro de transferência. A não exigência do ITBI nessa circunstância, além de evidentemente desonerar as transações imobiliárias, também implica certa simplificação dos trâmites burocráticos, já que o ITBI incidirá uma só vez no registro da efetiva transferência de propriedade do imóvel.
FONTE: Valor Econômico – Por Ivana Coelho Bomfim, Maria Flavia Seabra, Rodrigo Marinho e Vagner Araújo