A reforma tributária brasileira, materializada pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e pela Lei Complementar nº 214/2025, introduziu profundas transformações na tributação do consumo no Brasil, com reflexos significativos no setor imobiliário. Entre as inovações mais sensíveis encontra-se a tributação das operações não onerosas realizadas entre partes relacionadas, tema que ganhou nova configuração com o advento da Lei Complementar nº 227/2026, responsável por alterar o artigo 5º, I, da LC 214/2025.

O cenário prático que motiva esta análise é recorrente na estruturação patrimonial das famílias empresariais brasileiras: uma holding imobiliária detentora de imóvel concede o bem, a título gratuito (comodato), a um de seus sócios ou administradores. Essa operação, aparentemente ordinária do ponto de vista civil, passou a ser objeto de questionamento tributário com a vigência da LC nº 214/2025 e agora, com a alteração promovida pela LC nº 227/2026, o tratamento normativo ganhou contornos que merecem análise detida.

Inciso I do artigo 5º da LC 214/2025 na redação original

A LC nº 214/2025 estabeleceu, em seu artigo 5º, I que o fornecimento de bens e serviços de forma gratuita ou abaixo do preço de mercado configura fato gerador de IBS e CBS quando realizado entre partes relacionadas. A norma, de caráter nitidamente antielisivo, buscou coibir práticas de planejamento tributário que utilizavam holdings patrimoniais como mecanismo para transferir bens imóveis a sócios ou acionistas sem a devida tributação.

Jefferson Valentin, em comentário ao dispositivo na obra coletiva coordenada por Eurico de Santi, Análise e Comentários Sobre a Reforma Tributária do Brasil: EC 132/2023 e LC 214/2025, sublinha que a preocupação central do legislador foi coibir o uso de holdings patrimoniais para transferir bens imóveis a sócios sem a devida tributação, especialmente por meio de devoluções de capital ou distribuições de dividendos in natura, operações que poderiam resultar em perda de receita tributária e gerar desigualdades competitivas ¹.

O dispositivo alcançava tanto pessoas físicas quanto jurídicas, abrangendo, nos termos do artigo 5º, §§ 2º a 6º da LC 214/2025, controladores, controladas, coligadas, empresas sob controle comum, cônjuges e parentes até o terceiro grau dos administradores ou controladores.²

A lógica era direta: se a operação onerosa entre as mesmas partes seria tributada pelo IBS/CBS, a mera supressão da contraprestação financeira não poderia afastar a incidência tributária. Do contrário, o sistema estaria criando um vetor de elisão fiscal sistêmica, incompatível com os princípios da reforma.

Tensão com a não cumulatividade: problema da dupla oneração

Apesar da intenção antielisiva da regra original fosse legítima, a sua aplicação irrestrita criava uma tensão normativa relevante. Se a pessoa jurídica adquiriu o bem imóvel sem se creditar de IBS e CBS — situação comum quando o vendedor é pessoa física não contribuinte, especialmente no período de transição —, a tributação na cessão gratuita ao sócio implicaria a cobrança do tributo sem a correspondente compensação de créditos na entrada. O resultado seria tributação em cascata, incompatível com a estrutura do IVA dual.

Valentin foi preciso ao apontar que a coexistência entre a vedação ao crédito de bens de uso ou consumo pessoal (prevista no artigo 47 c/c o artigo 57 da LC 214/2025) — e a previsão de incidência no fornecimento não oneroso a partes relacionadas “pode resultar em uma dupla oneração tributária, pois o contribuinte não se credita na aquisição do bem e ainda sofre tributação no fornecimento gratuito ou abaixo do valor de mercado“. A questão demandava interpretação da legislação para garantir a coerência do princípio da não cumulatividade.³

Esse problema não era meramente teórico. No mercado imobiliário, expressiva parcela das transações no período de transição ocorre com não contribuintes como alienantes. Uma holding que adquiriu imóvel de pessoa física — sem crédito tributário a apropriar — seria tributada na saída gratuita sobre um bem cujo ingresso não gerou qualquer benefício de creditamento. Isso equivale, na prática, a onerar duas vezes a mesma riqueza.

LC nº 227/2026 e nova redação do inciso I do artigo 5º: condicionante do crédito aproveitado

A Lei Complementar nº 227/2026 veio corrigir a distorção ao alterar o inciso I do artigo 5º da LC 214/2025, condicionando a incidência de IBS e CBS nas operações não onerosas entre a pessoa jurídica e partes relacionadas ao efetivo aproveitamento de crédito tributário na aquisição do bem. A nova redação do inciso I estabelece, em síntese, que a tributação alcança o fornecimento não oneroso ou a valor inferior ao de mercado de bens e serviços:

Alínea “a”: bens “adquiridos pelo contribuinte, que tenham permitido a apropriação de créditos de IBS e de CBS”, fornecidos gratuitamente ao próprio contribuinte pessoa física (item 1), a sócios, acionistas, administradores e membros de conselhos (item 2), a empregados (item 3), e aos cônjuges, companheiros ou parentes até o terceiro grau dessas pessoas (item 4);
Alínea “b”: bens ou serviços “produzidos ou prestados pelo contribuinte” para as pessoas físicas dos itens 2 e 3 da alínea “a” e seus parentes até o terceiro grau; e
Alínea “c”: as demais hipóteses previstas na própria LC nº 214/2025.

Além disso, a LC 227/2026 acrescentou o § 8º ao artigo 5º, excluindo a incidência quando os bens e serviços fornecidos forem utilizados preponderantemente na atividade econômica do contribuinte, conforme critérios do artigo 57, § 3º, incisos IV e V. E o § 9º determina que, nas hipóteses das alíneas “a” e “b”, o tributo incidirá sobre o valor de mercado do bem ou serviço. Por fim, o § 10 prevê que o regulamento disporá sobre critérios simplificados para a tributação no caso de utilização temporária — disposição de especial relevância para o comodato de imóveis.

Importa destacar, ainda, que o inciso IV do artigo 5º, que permaneceu inalterado, continua prevendo a incidência no “demais fornecimentos não onerosos ou a valor inferior ao de mercado de bens e serviços por contribuinte a parte relacionada”. Ou seja, operações não abrangidas pelas alíneas do inciso I reformulado podem ainda encontrar tributação nessa cláusula geral, a depender da configuração da relação entre as partes, nos termos dos §§ 2º a 6º do artigo 5º.

Caso concreto: incide IBS/CBS no comodato de imóvel ao sócio?

Com o novo inciso I do artigo 5º em vigor, a resposta à pergunta central deste artigo passa a depender do histórico de aproveitamento de créditos pelo contribuinte. Três cenários merecem análise:

Cenário 1: imóvel adquirido de não contribuinte (sem crédito de IBS/CBS): a holding comprou o imóvel de pessoa física não contribuinte. Não houve apropriação de crédito de IBS nem de CBS. A nova redação da alínea “a” do inciso I do artigo 5º não se aplica, pois o pressuposto normativo — aquisição que “tenha permitido a apropriação de créditos de IBS e de CBS” — não foi preenchido. A cessão gratuita ao sócio, nesse cenário, não configura fato gerador pelo inciso I. Cabe avaliar, caso a caso, se a operação se enquadra no inciso IV como fornecimento a parte relacionada.

Cenário 2: imóvel adquirido de contribuinte regular (com crédito integral de IBS e CBS): a holding adquiriu o imóvel de incorporadora ou outro contribuinte regular, aproveitando créditos de IBS e CBS integralmente. A cessão gratuita ao sócio, que se enquadra no item 2 da alínea “a” do inciso I (sócios e acionistas), configura fato gerador. O tributo incidirá, nos termos do novo § 9º do artigo 5º, sobre o valor de mercado do bem, apurado conforme o Valor de Referência gerido pelo Sinter.⁵

Cenário 3: crédito parcial (apenas IBS ou apenas CBS): hipótese possível no período de transição, em que a PJ aproveitou apenas IBS ou apenas CBS. A alínea “a” exige que a aquisição tenha permitido a apropriação de créditos “de IBS e de CBS”, leitura que, em sua literalidade, pressupõe o aproveitamento de ambos. A interpretação mais coerente com a não cumulatividade sugere a incidência proporcional ao tributo efetivamente creditado, evitando-se nova oneração sobre parcela que nunca gerou compensação. Trata-se, contudo, de ponto que demanda regulamentação específica, autorizada pelo § 10 do artigo 5º.

Implicações práticas para gestão tributária das holdings

A nova redação do inciso I do artigo 5º traz consigo uma exigência prática que não pode ser subestimada: o controle documental das aquisições passa a ser elemento central da gestão tributária das holdings imobiliárias. Saber quais imóveis geraram ou não créditos de IBS e CBS é o que definirá, no caso concreto, a incidência do tributo nas futuras cessões gratuitas a sócios, administradores e empregados.

Essa lógica, contudo, não é a única a operar. A alínea “b” do novo inciso I alcança também os bens e serviços produzidos ou prestados pelo próprio contribuinte, o que significa que holdings que operem com construção ou incorporação e cedam imóveis de sua produção a custo zero a sócios ou empregados estarão sujeitas à incidência independentemente de qualquer aproveitamento de crédito na entrada. Aqui, o pressuposto não é a aquisição, mas a produção.

Ainda assim, o legislador inseriu uma proteção relevante por meio do § 8º, acrescentado pela LC 227/2026: não se aplica o disposto nas alíneas “a” e “b” quando os bens e serviços fornecidos forem utilizados preponderantemente na atividade econômica do contribuinte, conforme os critérios do artigo 57, § 3º, incisos IV e V. O comodato de imóvel que sirva ao sócio no exercício de suas funções empresariais e — não ao seu uso pessoal — pode, portanto, ser afastado da tributação com base nesse dispositivo, desde que a preponderância econômica seja devidamente demonstrada.

Por fim, uma cautela que deve permanecer no radar: holdings cujo acervo foi formado integralmente por aquisições de não contribuintes podem estar protegidas da incidência das alíneas do inciso I, mas não necessariamente da cláusula residual do inciso IV do artigo 5º, que abrange os “demais fornecimentos não onerosos ou a valor inferior ao de mercado por contribuinte a parte relacionada“. Esse dispositivo, de redação ampla e contornos ainda a serem definidos pela jurisprudência administrativa, representa o principal ponto de atenção para as estruturas imobiliárias que se julgarem fora do alcance das novas alíneas.

Conclusão

A alteração promovida pela LC 227/2026 ao inciso I do artigo 5º da LC 214/2025 representa um avanço normativo relevante. Ao condicionar a tributação pelo IBS e pela CBS — nas hipóteses das alíneas “a” e “b” — à aquisição de bens que tenham permitido a apropriação de créditos, o legislador corrigiu uma distorção que comprometia a coerência interna do sistema e violava o princípio da não cumulatividade, pedra angular do IVA dual brasileiro.

A pergunta “incide IBS/CBS no empréstimo de imóvel da holding ao sócio?” tem, agora, uma resposta mais precisa: depende da origem do imóvel e do histórico de creditamento da pessoa jurídica. Esse critério, tecnicamente consistente com os fundamentos do IVA, impõe ao contribuinte um dever de documentação e controle que não pode ser subestimado na gestão cotidiana das estruturas imobiliárias.

Pontos de atenção permanecem. A cláusula residual do inciso IV do artigo 5º, os contornos do crédito parcial no período de transição, e os critérios simplificados de tributação para utilização temporária, prometidos pelo § 10 e ainda pendentes de regulamentação. A reforma tributária, como bem sintetiza a obra coordenada por Eurico de Santi, é uma construção em curso — e a LC 227/2026 é mais um capítulo necessário dessa edificação.

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Referências

¹ VALENTIN, Jefferson. Tributação de operações com bens imóveis. In: SANTI, Eurico Marcos Diniz de (coord.). Análise e comentários sobre a reforma tributária do Brasil: EC 132/2023 e LC 214/2025. São Paulo: Editora Juspodivm, 2025. cap. 22, p. 56.

² Idem, p. 563.

³ Idem, p. 565.

⁴ BRASIL. Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025. Institui o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto Seletivo (IS); e altera a legislação tributária. Brasília, DF: Presidência da República, 2025. Disponível aqui.

⁵ BRASIL. Lei Complementar nº 227, de 13 de janeiro de 2026. Institui o Comitê Gestor do Imposto sobre Bens e Serviços (CGIBS); dispõe sobre o processo administrativo tributário do IBS e sobre a distribuição do produto da arrecadação do IBS aos entes federativos; institui normas gerais relativas ao ITCMD; e altera a Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025, entre outros. Brasília, DF: Presidência da República, 2026. Disponível aqui.

FONTE: CONSULTOR JURÍDICO – POR JOÃO VITOR JANSON