Este artigo é a primeira parte de uma série voltada para analisar a tributação dos contratos agrários típicos (arrendamento, parceria e integração) nos períodos pré e pós reforma tributária. O objetivo é verificar se a reforma tributária alterou as vantagens fiscais e contratuais destes contratos, e qual deles é mais interessante para o proprietário de terras sob a perspectiva fiscal. Nesta primeira parte, o objeto de análise será o contrato de arrendamento.
Os contratos agrários de arrendamento e parceria rural apresentam matrizes de risco e tributação diferentes. Enquanto o arrendamento é interpretado como um aluguel do imóvel rural, cuja contrapartida é o pagamento de um valor fixo e sem divisão de riscos e frutos entre as partes, a parceria aproxima-se de um contrato de sociedade (Trentini, 2016, p. 58; Vieira, 1998, p. 43), com o compartilhamento dos resultados — sejam positivos ou negativos.
Embora o empresário rural seja avesso ao risco, o que o inclinaria a celebrar um contrato de arrendamento em detrimento da parceria, a diferença de carga tributária entre os dois cria incentivos relevantes para que o proprietário de terras opte pela última. Para a pessoa física, a alíquota efetiva do Imposto de Renda (IR) na parceria é de 5,5%, [1] enquanto que no arrendamento chega a 27,50% [2]. No caso da pessoa jurídica no regime do lucro real, a carga tributária total nominal [3] é de 43,25%, [4] considerando a incidência da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), da Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (Cofins) e do Programa de Integração Social (PIS). [5]
Provavelmente em razão da alta carga tributária, o arrendamento é pouco utilizado, sobretudo na Região Sudeste pelo setor sucroenergético (Trentini, 2016, p. 57-58) e, por vezes, os contratantes tentam estruturar um contrato de arrendamento, mas chamando-o de parceria. O objetivo disto é obter a menor carga tributária possível e evitar a divisão de riscos, embora isto possa ocasionar a lavratura de autuações fiscais pela Receita Federal e a decretação de fraude pelo Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (Carf) (Trentini, Khayat, 2025, p. 29-36). No entanto, a promulgação da Emenda Constitucional nº 132/2023 (reforma tributária) e a publicação da Lei Complementar nº 214/2025 alteraram a tributação destes contratos.
No sistema tributário pré-reforma, a carga tributária do PIS e da Cofins é uniforme entre os contratos de arrendamento e parceria, variando apenas em função do regime de tributação adotado pela empresa (real ou presumido) e da qualidade das partes (pessoa jurídica ou física). Com a reforma tributária, no entanto, o PIS e a Cofins serão gradativamente substituídos pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), em um modelo dual de Imposto sobre Valor Agregado (IVA).
Carga ainda não definida
A carga tributária do IVA ainda não foi definida pelo governo federal até o momento, mas o Ministério da Fazenda projeta uma alíquota padrão de 26,47%, com variação entre 25,65% e 27,29% (Brasil, 2024, p. 12). No caso do contrato de arrendamento, no entanto, a alíquota do IVA será reduzida em 70%, nos termos do artigo 261, parágrafo único, da Lei Complementar n.º 214/2025. Destaca-se, entretanto, que a pessoa física apenas será contribuinte do IVA caso o seu faturamento seja igual ou superior a R$ 3,6 milhões (artigo 164, da Lei Complementar nº 214/2025). Caso contrário, ele será isento, o que manterá a sua carga tributária em níveis pré-reforma.
Para os fins deste artigo, optou-se por analisar a tributação do arrendatário-proprietário pessoa física e da pessoa jurídica que apura o IR pelo regime do lucro real. A razão desta delimitação é que as pessoas físicas são a maior parte dos proprietários de terra (Amaral, 2025, n.p); enquanto que as pessoas jurídicas do lucro real, embora sejam a minoria dos proprietários, são aquelas com maiores valores de renda e faturamento. O recorte proposto, portanto, atende tanto a um critério de representatividade da população, quanto a um critério elemento baseado na repercussão econômica.
Como mencionado, no período pré-reforma a carga tributária do arrendamento chega a 27,5% na pessoa física e a 43,25%, embora, neste último caso, possa ser reduzida se houver custos dedutíveis. Após a reforma, no entanto, a carga tributária nominal padrão (CTNP) do arrendamento para a pessoa física contribuinte do IVA será de 35,45%, considerando a redução de alíquota de 70%. Embora a operação gere créditos de IVA que poderão ser apropriados pelos arrendatários — o que pode se refletir nos custos de transação do contrato — trata-se de um aumento de 22,43% para os proprietários pessoas físicas.
Para o arrendatário pessoa jurídica, por outro lado, a situação se inverte. A CTNP deste contrato no período pós-reforma é de 41,95%, isto é, cerca de 2% menor do que no período pré-reforma. As tabelas abaixo reúnem as informações da carga tributária dos contratos de arrendamento para pessoas físicas e jurídicas no período pré e pós-reforma:
Na próxima parte do artigo, analisam-se os contratos de parceria rural pré e pós-reforma tributária, e verifica-se se esta espécie contratual ainda é a mais vantajosa para os proprietários de terra sob a perspectiva fiscal.
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Referências bibliográficas
AMARAL, Leonardo. Arrendamento rural na reforma tributária: O que todo proprietário e arrendatário precisa saber. Migalhas, [S.l], 2025. Disponível aqui.
BRASIL. Ministério da Fazenda. Alíquotas de Referência do IBS e da CBS: estimativas atualizadas após o envio da proposta de regulamentação da Reforma Tributária. Brasília, 2024.
TRENTINI, Flavia. Contratos Agrários: Controvérsias sobre Preço e Pagamento no Brasil. Revista da Faculdade de Direito da UFG, v. 40, n. 1, p. 55–72, 2016. Disponível aqui.
TRENTINI, Flavia; KHAYAT, Gabriel. Os elementos para (des)caracterização da parceria rural no setor sucroenergético. Revista Brasileira de Direito Comercial, v. 11, n. 63, 2025. Disponível aqui.
VIEIRA, Iacyr de Aguilar. Empresa agrária e contratos agrários. Revista dos Tribunais, v. 87, n. 757, p. 29–51, 1998.
[1] Nos termos do artigo 5º, da Lei n.º 8.023/1990.
[2] Os valores de arrendamento são tratados como um rendimento de “aluguel”, de modo que as alíquotas do IR para a pessoa física seguem a tabela estabelecida na Lei n.º 9.250/1995, com as atualizações da Lei nº 15.270/2025. Embora haja parcelas dedutíveis do IR nesse caso, elas são diminutas no caso de grandes valores de arrendamento.
[3] É possível – e ocorre com frequência – que a alíquota efetiva seja inferior a 34%, uma vez que é possível a dedução do IR com outras despesas previstas na legislação tributária. Os valores devidos de PIS e da Cofins também podem ser compensados com créditos tributários, o que dependerá das operações econômicas da empresa em cada período e de outras particularidades.
[4] Quando o regime tributário da pessoa jurídica é o lucro real.
[5] As contribuições para o Fundo de Assistência ao Trabalhador Rural (Funrural) e ao Serviço Nacional de Aprendizagem Rural (Senar) também são tributos incidentes sobre a receita bruta e o faturamento nos contratos de arrendamento e parceria. No entanto, como não há diferenças nas alíquotas entre estes contratos e não houve modificações na pela reforma tributária, optou-se por explorar o desenho tributário dos demais tributos mencionados (IR, CSLL, PIS, Cofins, IBS e CBS).
FONTE: CONSULTOR JURÍDICO – POR FLAVIA TRENTINI, FLAVIO FELIPE PEREIRA VIEIRA DOS SANTOS E LINA SANTIN