Nota-se que o setor imobiliário ganhou especial atenção do Poder Legislativo, com a instituição de um regime específico que busca conferir uma tributação mais justa

A chegada da reforma tributária por meio da Emenda Constitucional (EC) nº 132/2023, regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, trouxe profundas alterações no sistema tributário aplicável ao setor imobiliário, dentre as quais se destacam: (i) a instituição do IBS e da CBS, que incidirão sobre determinadas operações realizadas por pessoas físicas e/ou jurídicas, com a aplicação de um regime não cumulativo; e (ii) a criação de redutores específicos da base de cálculo ou da alíquota do IBS e da CBS, quando diante de operações envolvendo alienação de bem imóvel.

Entretanto, compreender as implicações práticas de tais mudanças não é tarefa fácil ao contribuinte – sobretudo “às vésperas” da transição do atual sistema para o novo modelo de tributação -, demandando uma leitura atenta e objetiva ao texto da lei. É o que faremos a seguir.

Nos termos da norma regulamentadora, o IBS e a CBS incidirão sobre operações onerosas com bens ou com serviços sobre o valor da operação, o que se estende ao setor imobiliário em diversas hipóteses.

No que se refere especificamente à incidência do IBS/CBS sobre as atividades de construção e incorporação imobiliária, destaca-se um avanço relevante em relação ao atual sistema tributário: a Lei Complementar nº 214/2025 passou a permitir a apropriação de créditos sobre os insumos utilizados nas atividades empresariais, em observância ao princípio da não cumulatividade, aplicáveis a ambos os tributos.

Ademais, os contribuintes que realizarem operações imobiliárias poderão ser enquadrados no regime específico setorial, beneficiando-se de fatores de redução das bases de cálculo e das alíquotas do IBS/CBS.

Nesse regime, a sua aplicabilidade poderá se abranger todas as operações imobiliárias, à exceção de operações de permuta (exceto sobre a torna); da constituição ou transmissão de direitos reais de garantia; e das operações realizadas por organizações gestoras de fundo patrimonial, constituídas com base na Lei nº 13.800/19.

Além disso, em linhas gerais, a pessoa física contribuinte do IBS/CBS poderá ser enquadrada no regime quando da operação de alienação de imóvel, desde que possua mais de três imóveis distintos no ano anterior, ou mais de um imóvel construído nos últimos cinco anos. Na locação, quando o contribuinte possuir mais de três imóveis e a receita total superar R$ 240 mil no ano ou se auferir receita superior a R$ 288 mil por ano.

No caso de pessoas jurídicas, a tributação do IBS/CBS sobre as operações imobiliárias de alienação ou locação dependerá do regime tributário adotado pela empresa, podendo sofrer variações a cada caso.

Assim, como consequência do enquadramento ao regime específico aplicável a bens imóveis, os contribuintes poderão usufruir de fatores de redução da base de cálculo do IBS/CBS, divididos em duas espécies, quais sejam, o redutor de ajuste e o redutor social.

O redutor de ajuste poderá ser aplicado com o objetivo de considerar o custo de aquisição do bem imóvel objeto das operações, podendo ser composto dos seguintes fatores: valor atualizado de aquisição do imóvel; valor de referência estipulado pela administração tributária; a soma do valor de aquisição do terreno, ou do valor dos bens e serviços contabilizados como custo de produção ou despesa direta relacionada à produção ou comercialização do bem; ou, ainda, o valor de aquisição do bem.

Nessa hipótese, também serão levados em consideração o ITBI e o laudêmio pago na operação anterior de aquisição do imóvel pelo contribuinte, e as contrapartidas urbanísticas ou ambientais entregues pelo empreendimento aos entes públicos, vinculadas ao imóvel objeto da operação.

Quanto ao redutor social, trata-se de hipótese em que, nas operações de alienação imobiliária, poderá haver a dedução, da base de cálculo dos tributos IBS e da CBS, dos valores fixos de R$ 100 mil por imóvel residencial novo, e de R$ 30 mil por lote residencial, até o limite do valor da base de cálculo, após a dedução do redutor de ajuste, quando este for utilizado.

No caso da locação, cessão onerosa ou arrendamento para fins residenciais, a legislação prevê a possibilidade de dedução da base de cálculo no valor de R$ 600,00 por bem imóvel, até o limite da base de cálculo da respectiva operação.

A Lei Complementar nº 214/2025 também instituiu um fator de redução das alíquotas do IBS/CBS, a ser aplicado conforme a natureza da operação realizada.

Nas operações de alienação de bens imóveis, haverá uma redução de 50% da alíquota padrão do IBS/CBS. Por sua vez, nas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento, a redução da alíquota padrão dos tributos será em 70%.

Desta forma, diante das mudanças trazidas pela reforma tributária, nota-se que o setor imobiliário ganhou especial atenção do Poder Legislativo, com a instituição de um regime específico que busca conferir uma tributação mais justa.

O novo modelo prevê redutores de base de cálculo e de alíquotas do IBS e da CBS, refletindo um esforço do legislador de compatibilizar a tributação com as particularidades econômicas e operacionais do setor imobiliário.

Todavia, a correta aplicação das normas exigirá atenção redobrada por parte dos contribuintes, especialmente diante das especificidades do setor imobiliário e dos desafios operacionais previstos para o período de transição.

Este artigo reflete as opiniões do autor, e não do jornal Valor Econômico. O jornal não se responsabiliza e nem pode ser responsabilizado pelas informações acima ou por prejuízos de qualquer natureza em decorrência do uso dessas informações

FONTE: VALOR ECONÔMICO – POR JANSSEN MURAYAMA E RICARDO MACIEL