A LC 214/25, parte da reforma tributária, alterou a tributação no setor imobiliário, abrangendo tanto pessoas físicas quanto jurídicas, que agora devem pagar IBS e CBS.

A recente aprovação da regulamentação de parte da reforma tributária, por meio da LC 214/25, trouxe alterações significativas para diversos setores da economia. O setor imobiliário foi sensivelmente atingido pelas mudanças, de forma que passaram a surgir questionamentos acerca da melhor estrutura para fins de tributação. Considerando o interesse que o tema desperta, vamos tratar de alguns pontos ao longo desse texto.

É importante relembrar que a reforma tributária do consumo visou, a grosso modo, a extinção de 5 tributos (ISS, ICMS, PIS, Cofins e IPI) e o nascimento de dois (CBS e IBS). A CBS é de competência da União, ao passo que o IBS é de competência dos Estados e dos municípios. Ainda a grosso modo, a base de cálculo desses novos tributos é o valor agregado em cada etapa da operação, de modo que o valor do bem ou da prestação de serviço não sofra alteração em decorrência da tributação.

Ocorre que a lei complementar estabeleceu regimes específicos para algumas operações envolvendo combustíveis, serviços financeiros, meios de pagamento, imóveis e outros.   

Avançando para os imóveis, no regime tributário atual, as pessoas físicas sofrem tributação da renda (locação) ou do ganho de capital (diferença positiva entre o valor da venda e o custo de aquisição). Por sua vez, as pessoas jurídicas, e aqui vamos nos ater às chamadas “holdings imobiliárias”, arcam com a tributação do PIS, Cofins, IRPJ e da CSLL. 

Com a reforma da tributação do consumo, tanto as pessoas físicas, atendidas determinadas condições, quanto as pessoas jurídicas, passam a ser contribuintes do IBS e da CBS. Mantida, é bom que se ressalte, a tributação do IR, para pessoas físicas e jurídicas, além da CSLL para essas últimas. 

Diz-se que as pessoas físicas também serão contribuintes do IBS e da CBS, pois, de acordo com a LC (art. 251), no tocante aos imóveis, a pessoa física que atenda determinadas condições (por exemplo locação de 3 imóveis distintos com mais de R$ 240 mil de receita no ano anterior) deverá ser considerada contribuinte regular de referidos tributos.

Conforme o texto de lei, a base de cálculo é o valor da operação, a qual poderá sofrer reduções quando da aplicação de dois redutores: de ajuste (aplicável à compra e venda e estabelecido nos arts. 257/258 da LC) e o social (aplicável tanto à locação quanto à compra e venda, como disposto nos arts. 259/260 da LC). 

De forma bastante objetiva, o redutor de ajuste deverá ser observado nas operações de venda de imóveis por contribuintes do regime regular do IBS e da CBS. Tal mecanismo dependerá da data de aquisição ou construção do imóvel e deverá representar, ao menos em tese, a dedução do custo de aquisição.

Para imóveis adquiridos até 31/12/26, o redutor será o valor de aquisição atualizado pelo IPCA ou o valor de referência do imóvel. Para imóveis em construção na mesma data, o redutor será a soma do valor de aquisição do terreno, atualizado pelo IPCA, com os custos dos bens e serviços adquiridos até a referida data, relacionados à produção ou comercialização do imóvel. Para os imóveis adquiridos a partir de 1/1/27, o redutor será o valor do custo de aquisição. Nesses casos, caso esse imóvel tenha sido objeto de alienação em menos de três anos e sem comprovação do pagamento do IR sobre o ganho de capital e do ITBI, o redutor será o custo de aquisição do vendedor anterior atualizado pelo IPCA.  

Por sua vez, o redutor social, aplicável apenas para imóvel residencial, será atualizado pelo IPCA e dependerá do tipo de operação. Na venda de bem imóvel, o redutor será de R$ 100 mil por imóvel e poderá ser utilizado apenas uma vez. Na venda de lote residencial esse valor reduz para R$ 30 mil e nos casos de locação, cessão ou arrendamento, tudo para uso residencial, o redutor será de R$ 600.  

Ademais, o texto da lei prevê que as alíquotas do IBS e da CBS nas operações envolvendo locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis, sofrem uma redução de 70%. Ao passo que nas demais operações a redução é de 50%.

Neste ponto é importante mencionar que tem se alardeado para uma suposta equiparação entre pessoas físicas e jurídicas como contribuintes dos novos tributos. 

Mas será mesmo?

De acordo com a LC, a pessoa física será contribuinte do IBS e da CBS se, em operações de locação, cessão onerosa ou arrendamento, no ano-calendário anterior obtiver receita superior a R$ 240 mil, atualizado pelo IPCA, relativa a pelo menos 3 imóveis. 

Por sua vez, na venda e compra, a pessoa física será considerada contribuinte caso, no ano-calendário anterior, tenha alienado ou cedido o direito de pelo menos 3 imóveis pertencentes ao seu patrimônio a pelo menos 5 anos ou operação envolvendo imóvel construído pelo próprio contribuinte nos últimos 5 anos. 

Ainda, a pessoa física será considerada contribuinte dos tributos aqui mencionados se, no próprio ano-calendário, os limites apontados anteriormente sejam ultrapassados em mais de 20%. 

Portanto, apenas nas referidas hipóteses é que a pessoa física poderá ser considerada contribuinte do IBS e da CBS. 

Por sua vez, a pessoa jurídica, quando da incorporação e parcelamento do solo, deverá recolher os tributos a cada pagamento que receber, sendo possível compensar os valores devidos com créditos escriturados quando da aquisição de bens e serviços. Vale dizer que a diferença positiva no encontro de contas de crédito e débito pode ser alvo de pedido de ressarcimento, desde que a conta para recebimento esteja vinculada ao patrimônio de afetação, com pedido de ressarcimento realizado até a data de finalização da incorporação ou do parcelamento do solo. Ultrapassado esse prazo, será possível utilizar o saldo credor para compensar com débitos de IBS e CBS de outras operações. 

Ainda no tocante à incorporação e parcelamento do solo, os redutores de ajuste e social podem ser utilizados de forma proporcional, com regras próprias para cada um dos ajustes. 

A locação, cessão e arrendamento, como já dito, terá uma redução de alíquota em 70%, sendo que a tributação deverá ocorrer no momento do pagamento. A dúvida que tem se colocado em relação à locação é se ela possibilitaria a apropriação de créditos, questão que tem dividido tributaristas e ainda não conta com uma definição oficial.

A torna, nos casos de permuta, será tributada. De modo que, no tocante a mecanização dos redutores de ajuste e social, a LC apresenta procedimentos específicos no caso de permuta, os quais não serão tratados nesse texto. 

A LC trata ainda da hipótese de tributação no caso de condomínio pro indiviso, permitindo que os coproprietários optem pelo recolhimento unificado em um único CNPJ. Bem como que na copropriedade, os tributos incidirão proporcionalmente sobre a parte do imóvel relativa ao coproprietário que se enquadrar na condição de contribuinte. 

E por fim, a norma aponta que, nas sociedades em conta de participação, é o sócio ostensivo o responsável pelo recolhimento dos tributos, não sendo possível a exclusão da base de cálculo dos valores devidos aos sócios participantes. 

Conforme visto, é certo que o ambiente de negócios envolvendo os imóveis será sensivelmente atingido tão logo inicie a tributação do IBS e CBS (janeiro de 2026), mas é possível afirmar que, considerando que muito ainda há de ser regulamentado, qualquer movimentação deve ser acompanhada de um estudo de caso para permitir maior assertividade na operação, ensejando a menor tributação possível.

FONTE: MIGALHAS – POR BRUNO DE JESUS SANTOS