Um ponto importante a ser considerado é que as atividades imobiliárias terão redução nas alíquotas de IBS e CBS, apontam especialistas.
Com o início da fase de testes da reforma tributária, em 1º de janeiro, e a recente publicação da Lei Complementar nº 227, de 2026, que regulamenta o funcionamento do novo sistema tributário do país, mudaram as regras de tributação sobre as operações imobiliárias em geral.
Tanto a locação como a compra e venda de imóveis passaram a ser tributadas pelo Imposto e a Contribuição sobre Bens e Serviços (IBS e CBS) . Os novos tributos ficaram no lugar do ISS, ICMS, PIS e Cofins.
A alteração também vale para pessoas jurídicas mas, no caso de pessoas físicas, dizem os advogados Mauro Takahashi Mori e Renata Colafêmina, sócios do Machado Associados Advogados, a tributação dependerá da renda decorrente das transações realizadas anualmente e da quantidade de imóveis.
Logo abaixo, ambos os especialistas respondem a quatro perguntas sobre o assunto:
1- Como a reforma tributária impacta as operações imobiliárias?
Apesar da incidência do IBS e da CBS, as atividades imobiliárias continuarão sujeitas a outros tributos. As locações permanecem fora do campo de incidência do ISS, que será gradualmente substituído pelo IBS, enquanto as operações de compra e venda seguem sujeitas ao Imposto de Renda (devido por pessoas físicas e jurídicas), à CSLL (no caso das empresas) e ao ITBI, nas transmissões imobiliárias. Nesse contexto, a tendência é de aumento da carga tributária sobre o setor imobiliário.
Um ponto importante a ser considerado é que as atividades imobiliárias terão redução nas alíquotas de IBS e CBS, sendo de 50% para as vendas de imóveis, com direito à aplicação dos chamados redutores de ajuste e social na composição das respectivas bases de cálculo, e de 70% para as locações imobiliárias, também com direito à aplicação do redutor social atualmente de cerca de R$ 600,00 e não cômputo de despesas relativas a IPTU e condomínio.
Em 2026, será aplicada uma “alíquota teste” de IBS/CBS de 1% (0,9% de CBS e 0,1% de IBS). Para tanto, será necessária a emissão de documentos fiscais que destaquem corretamente esses tributos, já considerando as reduções aplicáveis ao setor, como forma de afastar a exigência de recolhimento adicional.
Ocorre que ainda está pendente de regulamentação a Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis, e os sistemas atuais não estão totalmente adaptados para a emissão de documentos fiscais relativos à locação imobiliária. Essa lacuna tem gerado dúvidas e preocupação no mercado.
Diante desse cenário, e considerando que a impossibilidade de emissão de documentos fiscais por falha exclusiva do ente federativo não caracteriza descumprimento de obrigação acessória, recomenda-se que os contribuintes documentem todas as tentativas e dificuldades enfrentadas, reunindo o máximo possível de provas para afastar eventual aplicação futura de penalidades.
Enfim, também para o setor imobiliário, o ano de 2026 exige um acompanhamento ostensivo da legislação disciplinadora do IBS/CBS, principalmente no tocante à emissão de documentos fiscais, necessitando que os contribuintes avaliem, sob a ótica tributária, a melhor estrutura para a exploração de atividades imobiliárias diretamente pela pessoa física ou por meio de pessoas jurídicas.
2 – Com a aprovação da LC 227/2026, quais os maiores impactos relativos ao ITBI?
A LC 227/2026, além de alterar vários artigos da Lei Complementar nº 224/25, que disciplina o IBS e a CBS, alterou dispositivo o artigo 38 Código Tributário Nacional (CTN) que trata da base de cálculo do ITBI.
Assim, passa a ser considerado como “valor venal” do ITBI o valor pelo qual o bem imóvel seria negociado à vista, em condições normais de mercado. Este valor será estimado a partir de critérios técnicos, incluindo: preços praticados no mercado imobiliário, informações de cartórios e agentes financeiros, característica do imóvel (localização, tipologia, destinação, área etc.) e outros parâmetros técnicos usualmente utilizados em avaliações imobiliárias.
Um aspecto importante aqui foi a previsão de que os municípios e o Distrito Federal ficam obrigados a divulgar os critérios de avaliação deste valor venal, sendo assegurado ao contribuinte o direito de contestar o valor atribuído, mediante avaliação contraditória, em procedimento a ser disciplinado pela legislação local.
E ainda, buscando ratificar a maior integração que haverá entre as autoridades fiscais e os cartórios, as alterações trazidas pela LC 227 confirmam o dever legal dos serviços notarias e registrais de compartilharem informações sobre operações imobiliárias com as administrações tributárias, sob pena da aplicação de multas.
3 – Com as mudanças sobre o ITCMD, a holding imobiliária continua sendo vantajosa?
A decisão de criar uma holding imobiliária não deve ser analisada apenas sob o ponto de vista tributário. Também é importante considerar como organização do patrimônio e planejamento da sucessão.
Reunir vários imóveis que geram renda (por locação ou venda) em uma empresa pode facilitar a gestão dos bens, tornar mais simples a transferência do patrimônio em caso de falecimento ou doação e, em muitos casos, gerar economia tributária quando comparado às operações realizadas diretamente por pessoas físicas, mesmo com a cobrança do IBS/CBS.
Por outro lado, é preciso levar em conta os custos de criação e manutenção dessas estruturas, como despesas com registros, contábeis, administrativas e jurídicas. Além disso, alguns Estados adotam regras diferentes para o cálculo do imposto sobre herança e doação, o ITCMD. Em certos casos, o imposto pode ser maior ou menor dependendo se o imóvel está em nome da pessoa física ou dentro de uma pessoa jurídica, como uma holding imobiliária.
FONTE: VALOR ECONÔMICO