Medida pode evitar a responsabilização por dívidas vinculadas ao bem ou relacionadas a disputas judiciais.

A compra de um imóvel, seja ele a primeira residência, uma casa na praia ou ainda um bem para fins de investimento demanda um procedimento chamado pelos especialistas da área jurídica de “due diligence“, que seria, na prática, uma auditoria do imóvel antes da aquisição para evitar riscos. O bem pode estar envolvido, por exemplo, em disputas judiciais.

“Há dívidas que acompanham o próprio bem e não a pessoa”, diz Amanda Karolini Burg, advogada da área de Direito Público Empresarial da Bornholdt Advogados. “Ou seja, o novo proprietário vai ser responsável indiretamente pela dívida”, acrescenta. São exemplos concretos as dívidas de IPTU e de taxas condominiais.

No caso de financiamento, o banco pode ser responsável pela auditoria imobiliária. “Mas em muitos casos, uma análise própria, mais específica, pode ser recomendada”, alerta a especialista.

A seguir, Amanda, mestre em Direito Econômico e Concorrencial (UFSC), aborda em quatro perguntas e respostas a importância da auditoria imobiliária:

1 – O que é a “due diligence” imobiliária?

Trata-se de procedimento prévio à aquisição do imóvel, no qual são levantadas informações técnicas, jurídicas e financeiras relativas ao bem e aos seus proprietários, com vistas à apuração de sua regularidade.

Podemos definir como uma espécie de auditoria financeira e jurídica do imóvel, em que se verifica a situação do bem que vai ser transacionado e, muitas vezes, também a situação dos proprietários.

Entre outras informações checadas, podemos citar, por exemplo, a análise da matrícula do imóvel para verificar eventuais restrições ao uso, se existem gravames e/ou garantias vinculadas ao imóvel, a existência de dívidas relacionadas a ele, bem como a situação fiscal do imóvel perante os órgãos públicos. Outro ponto que merece destaque é a situação financeira dos proprietários, dado o risco de afetação do bem por dívidas.

2 – Quem faz essa auditoria imobiliária?

A análise de regularidade da operação se dá por meio de equipe interdisciplinar, normalmente liderada pelo setor jurídico, mas, muitas vezes, contando com o auxílio de profissionais da engenharia e da contabilidade, por exemplo. Embora a auditoria não precise, necessariamente, ser executada por um advogado, considerando a natureza das informações analisadas, normalmente o setor jurídico detém conhecimento mais amplo para analisar a operação como um todo, garantindo maior segurança.

O banco pode ser responsável pela auditoria imobiliária, na hipótese de financiamento. Entretanto, essa questão pode variar de instituição para instituição. Sendo assim, é importante que o comprador verifique com o banco se ele faz essa análise e a profundidade da verificação. Em muitos casos, uma análise própria, mais específica, pode ser recomendada.

3 – O que é analisado no procedimento?

De maneira geral, a due diligence imobiliária envolve a análise de informações acerca da regularidade fiscal, registral e cadastral do bem e financeira dos vendedores, mediante análise e verificação de certidões, ônus, pendências administrativas, ações judiciais, indícios de insolvência ou endividamento, questões familiares ou dívidas “propter rem”.

As dívidas “propter rem” são dívidas que acompanham o próprio bem e não a pessoa. Então, mesmo que haja transferência da propriedade desse bem, a dívida continuará vinculada ao bem. Ou seja, o novo proprietário vai ser responsável “indiretamente” pela dívida, porque o imóvel é responsável pela dívida. Em suma, se a dívida de tal natureza não for quitada previamente pelo vendedor, o comprador pode ser responsabilizado, até mesmo perdendo o imóvel.

4- No caso de imóvel comercial, a auditoria imobiliária inclui questões diferenciadas?

Em relação à aquisição de imóvel para fins comerciais, recomenda-se uma análise mais detalhada. Para além da análise de matrículas, certidões, regularidade fiscal do imóvel, existência de dívidas ou processos vinculados, um aprofundamento bastante

interessante diz respeito ao uso e ocupação do solo, por exemplo, bem como a questão relativa a alvarás e licenças, para que a atividade comercial possa ser exercida de forma plena no imóvel adquirido. Eventuais restrições ambientais também devem ser analisadas, bem como a estrutura eventualmente existente e a possibilidade de sua modificação.

FONTE: VALOR ECONÔMICO