Trata da situação shoppings e lojistas e do impacto que terão com o IBS/CBS. 

Muitas lojas estão instaladas em shopping centers que, além de oferecerem comodidades como segurança, estacionamento e grande fluxo de pessoas, também impõem custos elevados de locação. Esse modelo será diretamente impactado pela reforma tributária, e a seguir explicamos as razões.

1. Modelo de locação em shopping center

A locação em shopping center pode envolver:

• Aluguel fixo (mínimo): Valor mensal previamente definido em contrato, a ser pago independentemente do faturamento da loja.
• Aluguel variável (percentual sobre as vendas): Cobrança adicional baseada no desempenho de vendas do lojista.
• Aluguel do 13º (aluguel dúplice): Valor adicional cobrado no mês de dezembro, equivalente a um aluguel mensal.

Essa composição contratual é considerada válida e não abusiva pelo STJ, com base na autonomia da vontade e na atipicidade do contrato de locação em shopping center.

As decisões do STJ validam a sistemática:

• REsp 1.409.849/PR: A 3ª turma do STJ entendeu que a cláusula do “13º aluguel” não é abusiva, por tratar-se de disposição específica e prevista contratualmente.
• A decisão reconheceu a aplicação do art. 54 da lei do inquilinato (lei 8.245/1991), que admite maior liberdade na negociação de contratos de locação em centros comerciais.

2. Regra-matriz de incidência da LC 214/25 e os contratos de locação e arrendamento

A LC 214/25 incluiu expressamente a tributação sobre locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis, com efeitos diretos sobre os contratos em vigor.

Pontos de atenção:

A) Qual é a base de cálculo?

A base de cálculo será a soma das parcelas fixas e variáveis do contrato de locação. No caso dos shopping centers, essa base inclui o aluguel fixo, o aluguel percentual, e o aluguel dúplice, o que pode encarecer significativamente os custos dos lojistas.

B) Quem suporta a nova carga tributária?

O contribuinte será o tomador da locação (lojista). Contudo, considerando o princípio do equilíbrio econômico-financeiro dos contratos, é recomendável avaliar a possibilidade de repactuação contratual para partilhar os custos tributários.

C) Os valores de condomínio e publicidade integram a base de cálculo?

Não. Taxas condominiais e de publicidade não integram a base de cálculo do IBS e da CBS, pois não configuram remuneração pela cessão do bem.

3. Alíquota de incidência

De acordo com a LC 214/25, art. 129, parágrafo único, a alíquota aplicável à locação de imóveis será reduzida em 70% da alíquota padrão.

• Considerando uma alíquota padrão estimada de 28%, a alíquota efetiva para locações e arrendamentos será de 8,4%.

Alíquota de transição

Para contratos firmados antes de 16/1/25, a LC 214/25 prevê a possibilidade de adoção de um regime de transição, com incidência de 3,65% sobre o valor bruto contratual até o final do contrato, desde que:

• O contrato esteja formalmente registrado ou averbado;
• Haja cláusula expressa de vigência até data posterior a 16/1/25;
• O locador opte expressamente pelo regime até o prazo fixado pela autoridade tributária.

4. Cronograma de transição

A transição entre os regimes será escalonada conforme abaixo:

2027 e 2028: Apenas a CBS incidirá, com alíquota estimada de 2,77%;

2029 a 2032: Aplicação progressiva do IBS, nas seguintes proporções sobre a alíquota total:

2029: 10%

2030: 20%

2031: 30%

2032: 40%

A partir de 2033: Aplicação da alíquota cheia, estimada em 28%.

5. Vale a pena adotar o regime de transição?

Nem sempre. Para lojistas que não geram crédito (como clínicas médicas e odontológicas), o regime de transição pode não ser o mais vantajoso. Para empresas que operam no regime não cumulativo, a possibilidade de apropriação de créditos tributários pode justificar a adesão imediata ao novo regime, mesmo com alíquota mais alta.

Assim, as simulações de ambos os regimes devem ser seguidas de análises juridica e contábil, mas a decisão final é do contratante.

Em geral, os lojistas têm operações B2C o que lhe dar mais vantagem na escolha do regime. Nas operações B2B pode ser que os intermediários exijam a apropriação de crédito o que impede a adoção do regime de transição. Apesar da escolha do regime ser do locador, a decisão tem Impacto na cadeia, podendo inclusive prejudicar a rede de creditamento em que a operação esta incluída.

A decisão pelo regime regular ou de transição é muito mais complexa do que o simples cálculo e confrontação de aliquotas.

6. Fato gerador e multas

O fato gerador ocorrerá no momento do pagamento da locação. Multas e juros por atraso integram a base de cálculo.

No caso de shoppings, a parcela variável do aluguel e o 13° aluguel fazem parte da base de cálculo do CBS/IBS.

7. Recomendações

Não existe uma resposta pronta se é melhor aderir a aliquota de transição, seja quanto aos valores, seja ainda quanto ao aproveitamento dos créditos tributários, assim aconselhamos:

• Todos os contratos de locação devem ser avaliados, com simulações para verificar o impacto tributário do novo modelo;
• A repactuação contratual pode ser necessária para manter a viabilidade econômica dos lojistas nos shoppings;
• É fundamental observar os prazos e condições para opção pelo regime de transição;
• A opção pela alíquota de transição de 3,65% pode parecer vantajosa, mas deve ser analisada conforme o setor econômico e a possibilidade de aproveitamento de créditos tributários;
• O prazo para adequação ao regime de transição acaba em 31/12/25. Muitos administradores de shoppings e lojistas desconhecem a opção de adotar um regime de menor impacto financeiro até o final dos contratos em curso.

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BRASIL. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Diário Oficial da União: seção 1, Brasília, DF, 21 out. 1991.

BRASIL. Lei Complementar nº 214, de 28 de dezembro de 2025. Dispõe sobre o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), a Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS) e dá outras providências. Diário Oficial da União: seção 1, Brasília, DF, 29 dez. 2025.

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA (STJ). Recurso Especial nº 1.409.849 – PR (2013/0126609-8). Relator: Min. Paulo de Tarso Sanseverino. Julgado em: 22 ago. 2017. Disponível em: https://www.stj.jus.br. Acesso em: 03 out. 2025.

FONTE: MIGALHAS – POR ROSA FREITAS