Para que as empresas do mercado imobiliário obtenham a maior eficiência tributária, é necessário, desde já, realizar estudos e planejamentos.
Diante de um cenário tributário caótico com milhares de leis sobre PIS, Cofins, ICMS e ISS, o Brasil deu um importante passo rumo à modernização do seu sistema tributário com a adoção do IVA. A Emenda Constitucional nº 132/2023, introduziu as novas regras à nossa Constituição e, mais recentemente, a Lei Complementar (LC) n° 214 trouxe os primeiros detalhamentos acerca do IBS e da CBS, que são os novos tributos incidentes sobre o consumo no Brasil. Eles entrarão em vigor a partir do ano que vem, que será um período de teste, e, já em 2027, a CBS substituirá o PIS e a Cofins, que serão extintos. O IBS continuará em fase de teste até 2028 e, a partir de 2029, substituirá, gradativamente, o ICMS e o ISS, extintos em 2033 pela plena vigência do IBS.
Com as regras básicas definidas, as empresas estão estudando e elaborando planos de ação para se adaptarem ao novo sistema tributário. Para aquelas que já adotam, tradicionalmente, o regime não cumulativo, como o comércio e a indústria de modo geral, talvez esse exercício cause menos impacto. Contudo, para setores onde prevalece o regime cumulativo, o esforço adaptativo será maior.
É nesse contexto que as empresas do mercado imobiliário, acostumadas a adotar o Regime Especial de Tributação (RET) ou o PIS e Cofins cumulativos na venda de imóveis, estão inseridas.
Junta-se ao novo desafio da implementação do IBS e da CBS o fato do ciclo operacional das incorporações e loteamentos imobiliários, por exemplo, ser bastante longo. Assim, é bem provável que estudos de viabilidade econômico-financeira para lançamentos imobiliários em desenvolvimento neste momento já se deparem com o desafio de definir o impacto tributário da reforma sobre suas operações.
Diante disso, a fim de tentar amenizar esses efeitos nos negócios imobiliários, a LC 214 concedeu, por tempo determinado, às incorporadores imobiliários, loteadoras e locadoras de imóveis o direito de tributarem a CBS e o IBS sobre suas receitas imobiliárias por um regime alternativo, cuja base de cálculo é a receita bruta recebida e as regras são semelhantes ao RET e ao regime cumulativo. Essa opção se aplica às incorporações imobiliárias com pedido de RET efetivado até 31/12/2028 e loteamentos efetivamente registrados até essa mesma data. Como os procedimentos para registro do RET e do loteamento são, geralmente, longos, é necessário que o incorporador e o loteador intensifiquem as ações, caso prefiram o regime alternativo.
Já no caso da locação de imóveis com finalidade não residenciais, o regime alternativo será aplicado exclusivamente durante o prazo original do contrato de locação, desde que este tenha sido firmado até 16/01/2025, sendo essa data comprovada por firma reconhecida ou por meio de assinatura eletrônica e o contrato seja registrado em cartório ou disponibilizado à Receita Federal e ao Comitê Gestor do IBS até 31/12/2025.
Para a locação de imóveis com finalidade residencial, o regime alternativo será aplicado exclusivamente pelo prazo original do contrato de locação ou até 31/12/2028, o que ocorrer primeiro, desde que este contrato tenha sido firmado até 16/01/2025, sendo esta data comprovada por firma reconhecida, por meio de assinatura eletrônica ou pela comprovação de pagamento da locação.
Muito importante que, na tomada de decisão pelo regime alternativo, as incorporadoras e loteadoras tenham pleno conhecimento que não poderão constituir créditos não cumulativos sobre custos e despesas para o desenvolvimento dos empreendimentos, o que poderá causar aumento de custos e despesas.
Por outro lado, ao considerar o regime específico das operações com imóveis, a incorporadora, a loteadora e a locadora de imóveis deverão atentar para a progressividade das alíquotas nos anos de 2026 a 2032 e a possibilidade de constituição de crédito não cumulativos sobre custos e despesas, além de outros fatores aplicáveis exclusivamente às transações com imóveis, que seguem.
Redutor de ajuste: a dedução do custo de aquisição de imóveis não será pela constituição do crédito não cumulativo de IBS e CBS, mas se dará pela redução da base de cálculo destes tributos na venda do imóvel. Com isso, cada imóvel adquirido pelo contribuinte terá o seu redutor de ajuste.
Redutor social: valor a ser deduzido da base de cálculo do IBS e da CBS pelo contribuinte que alienar imóvel residencial novo e lote residencial ou alugar imóvel residencial. Ele corresponde a R$ 100 mil para venda de imóveis, R$ 30 mil para lotes e R$ 400 para locação.
Dedução de bens e serviços sujeitos ao ICMS e ao ISS: nos anos de 2029 e 2032, o contribuinte poderá deduzir da base de cálculo do IBS incidente na alienação de imóvel o montante pago na aquisição de bens e serviços entre 2027 e 2032, que sejam utilizados para a incorporação, loteamento e construção de imóveis.
Fica evidente que as empresas do ramo imobiliário serão severamente impactadas quanto ao compliance fiscal do novo sistema tributário versus os regimes atualmente adotados. Esse distanciamento aumenta ainda mais quando se trata de pessoa física que pode ser obrigada a apurar o CBS e o IBS, caso seja considerada contribuinte destes tributos.
Enfim, para que as empresas do mercado imobiliário obtenham a maior eficiência tributária, é necessário, desde já, realizar estudos e planejamentos e cabe a nós, operadores tributários, especialmente os dedicados ao mercado imobiliário, auxiliá-las nesse processo.
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FONTE: VALOR ECONÔMICO — POR CLÁUDIO RICALDONI