{"id":719,"date":"2019-03-07T12:50:38","date_gmt":"2019-03-07T15:50:38","guid":{"rendered":"http:\/\/bonettiassociados.com.br\/?p=719"},"modified":"2019-03-07T12:52:28","modified_gmt":"2019-03-07T15:52:28","slug":"novas-regras-em-contratos-imobiliarios","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/2019\/03\/07\/novas-regras-em-contratos-imobiliarios\/","title":{"rendered":"NOVAS REGRAS EM CONTRATOS IMOBILI\u00c1RIOS"},"content":{"rendered":"

Diversos pontos passar\u00e3o a constar dos quadro-resumos. Eles servir\u00e3o como parte integrante dos contratos.<\/span><\/p>\n

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Ganhou import\u00e2ncia nas novas transa\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias o “quadro-resumo” que sempre foi utilizado pelo mercado como guia de refer\u00eancia para ressaltar as principais cl\u00e1usulas dos contratos de venda e compra de im\u00f3veis. Isso aconteceu com a entrada em vigor da Lei 13.786\/2018 na \u00faltima semana de dezembro de 2018.<\/span><\/p>\n

Com a promulga\u00e7\u00e3o da nova lei, o mercado imobili\u00e1rio teve finalmente oficializada a regulamenta\u00e7\u00e3o dos chamados “distratos”. Dentre outros temas, a lei trata das hip\u00f3teses e consequ\u00eancias do desfazimento dos contratos de venda e compra de im\u00f3veis firmados entre adquirentes, incorporadoras e loteadores.<\/span><\/p>\n

A discuss\u00e3o sobre os “distratos”, antes da regulamenta\u00e7\u00e3o da lei, basicamente abordava a possibilidade ou n\u00e3o do desfazimento dos contratos de venda e compra de im\u00f3veis. Al\u00e9m disso, tratava da diverg\u00eancia envolvendo o percentual de reten\u00e7\u00e3o pleiteado pelas empresas do mercado para recompor parte dos preju\u00edzos decorrentes da devolu\u00e7\u00e3o dos im\u00f3veis que j\u00e1 haviam sido comercializados.<\/span><\/p>\n

Diversos pontos passar\u00e3o a constar dos quadro-resumos. Eles servir\u00e3o como parte integrante dos contratos.<\/span><\/p>\n

Com a nova legisla\u00e7\u00e3o, que j\u00e1 entrou em vigor na data de sua publica\u00e7\u00e3o, a discuss\u00e3o envolvendo a possibilidade de “distrato” e o percentual de reten\u00e7\u00e3o j\u00e1 foi superada. As novas regras j\u00e1 est\u00e3o valendo. Neste momento, outros pontos de aten\u00e7\u00e3o merecem ser destacados. \u00c9 o caso do chamado “quadro-resumo”, que trata o artigo 35-A da nova legisla\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

Se antes o quadro-resumo servia apenas como guia de refer\u00eancia para facilitar o entendimento dos adquirentes de im\u00f3veis quanto \u00e0s in\u00fameras cl\u00e1usulas dos contratos de venda e compra destinados \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis (muitas vezes criticado por sua extens\u00e3o e dificuldade de compreens\u00e3o), hoje tal quadro deve ser encarado como importante elemento elucidativo. Ele \u00e9 norteador da rela\u00e7\u00e3o contratual celebrada.<\/span><\/p>\n

Isso porque, conforme a pr\u00f3pria legisla\u00e7\u00e3o ora em vigor estabelece, os contratos e compromissos de venda e compra de im\u00f3veis ser\u00e3o iniciados por “quadro-resumo”. A inten\u00e7\u00e3o dos criadores da lei \u00e9 evitar que pontos pol\u00eamicos passem despercebidos pelos adquirentes dos im\u00f3veis em meio \u00e0s in\u00fameras cl\u00e1usulas contratuais que constar\u00e3o dos contratos.<\/span><\/p>\n

A nova legisla\u00e7\u00e3o determina expressamente que algumas das principais regras desta modalidade de contrato dever\u00e3o constar dos “quadro-resumos”. \u00c9 preciso constar qual ser\u00e1 o pre\u00e7o total e a forma de pagamento do im\u00f3vel, os \u00edndices, as corre\u00e7\u00f5es e os juros aplicados no saldo devedor a ser pago pelo adquirente.<\/span><\/p>\n

Al\u00e9m disso, \u00e9 preciso apontar como funcionar\u00e3o as regras para o adquirente exercer o direito de arrependimento que o C\u00f3digo de Defesa do Consumidor j\u00e1 estabelecia em seu artigo 49, as consequ\u00eancias do desfazimento do contrato (distrato) \u2013 independentemente de quem der causa ao t\u00e9rmino da rela\u00e7\u00e3o \u2013 e o prazo de entrega do im\u00f3vel, j\u00e1 se contemplando a previs\u00e3o do per\u00edodo de car\u00eancia de 180 dias que a nova legisla\u00e7\u00e3o oficializou como v\u00e1lido, com base no entendimento que os Tribunais j\u00e1 adotavam h\u00e1 alguns anos. E mais: o prazo que a incorporadora ter\u00e1 para obter o auto de conclus\u00e3o da obra (habite-se), dentre outros itens.<\/span><\/p>\n

Como se v\u00ea, s\u00e3o diversos os pontos que dever\u00e3o passar a constar dos quadro-resumos. Eles servir\u00e3o como parte integrante dos contratos, sem preju\u00edzo das demais cl\u00e1usulas que normalmente j\u00e1 constam dos compromissos.<\/span><\/p>\n

\u00c9 importante ressaltar que, caso constatada a aus\u00eancia de qualquer uma das regras taxativas obrigat\u00f3rias no “quadro-resumo” e n\u00e3o devidamente sanadas no prazo de 30 dias pela incorporadora para o aditamento do contrato, ser\u00e1 caracterizada justa causa para a rescis\u00e3o do contrato por parte do adquirente. Isso significa que o adquirente poder\u00e1 requerer o desfazimento do contrato sem que lhe seja imputado qualquer tipo de \u00f4nus.<\/span><\/p>\n

De todo modo, certamente essa nova medida ser\u00e1 \u00fatil tanto para adquirentes quanto para as empresas. Isso porque, uma vez admitidas e destacadas em documento apartado pela pr\u00f3pria legisla\u00e7\u00e3o quais s\u00e3o as principais regras que reger\u00e3o este tipo de contrato, nenhuma das partes (vendedor ou comprador) poder\u00e1 alegar que desconhecia quaisquer destes itens e\/ou que foi prejudicada pela aus\u00eancia de informa\u00e7\u00f5es relevantes.<\/span><\/p>\n

Nesse sentido, apesar de n\u00e3o constar no rol do artigo 35-A da nova lei a necessidade de men\u00e7\u00e3o e maiores explica\u00e7\u00f5es sobre o instituto do “patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o”, recomenda-se que este tema tamb\u00e9m seja inclu\u00eddo nos “quadro-resumos” das transa\u00e7\u00f5es efetuadas. Isso sem preju\u00edzo de maiores explica\u00e7\u00f5es na minuta do contrato que ser\u00e1 elaborado.<\/span><\/p>\n

Quando o empreendimento a ser constru\u00eddo adotar este regime (do patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o), tal fato afetar\u00e1 diretamente no percentual de reten\u00e7\u00e3o que as empresas ter\u00e3o direito no caso de “distrato” pleiteado pelo adquirente. Conforme a lei estabelece, o percentual de reten\u00e7\u00e3o devido \u00e0s empresas quando o empreendimento tiver adotado o regime do “patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o” ser\u00e1 de 50%, diferentemente dos empreendimentos que n\u00e3o tiverem adotado este regime no qual o percentual de reten\u00e7\u00e3o ser\u00e1 de apenas 25%.<\/span><\/p>\n

Recomenda-se, ainda, que tais cl\u00e1usulas dos quadro-resumos sejam rubricadas por ambas as partes ao lado de sua reda\u00e7\u00e3o (sem preju\u00edzo das demais assinaturas que constar\u00e3o no fim do documento). A ideia \u00e9 que a ci\u00eancia e a visualiza\u00e7\u00e3o das mesmas sejam inequ\u00edvocas e o neg\u00f3cio entabulado possa vigorar de maneira pac\u00edfica e sem maiores discuss\u00f5es entre vendedor e comprador.<\/span><\/p>\n

Fonte: Valor Econ\u00f4mico – Por Leandro F. Mello de Bruno Santos<\/strong><\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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