{"id":68336,"date":"2026-09-30T11:12:34","date_gmt":"2026-09-30T14:12:34","guid":{"rendered":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/?p=68336"},"modified":"2026-09-30T11:12:42","modified_gmt":"2026-09-30T14:12:42","slug":"itbi-entre-o-stj-e-o-stf-os-novos-limites-da-tributacao-municipal-sobre-imoveis","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/2026\/09\/30\/itbi-entre-o-stj-e-o-stf-os-novos-limites-da-tributacao-municipal-sobre-imoveis\/","title":{"rendered":"ITBI ENTRE O STJ E O STF: OS NOVOS LIMITES DA TRIBUTA\u00c7\u00c3O MUNICIPAL SOBRE IM\u00d3VEIS"},"content":{"rendered":"

O Imposto sobre Transmiss\u00e3o de Bens Im\u00f3veis (ITBI) voltou ao centro do debate nos tribunais superiores. Se, nos \u00faltimos anos, a principal controv\u00e9rsia esteve relacionada \u00e0 defini\u00e7\u00e3o de sua base de c\u00e1lculo, agora o Supremo Tribunal Federal discute outro ponto de grande impacto econ\u00f4mico: o alcance da imunidade nas opera\u00e7\u00f5es de integraliza\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis ao capital social de pessoas jur\u00eddicas que exercem atividade predominantemente imobili\u00e1ria.<\/span><\/p>\n

<\/p>\n

As discuss\u00f5es possuem objetos distintos, mas revelam um movimento comum: a progressiva delimita\u00e7\u00e3o dos poderes dos munic\u00edpios na cobran\u00e7a do ITBI.<\/span><\/p>\n

Em 2022, a 1\u00aa Se\u00e7\u00e3o do Superior Tribunal de Justi\u00e7a deu importante passo nessa dire\u00e7\u00e3o ao julgar, sob o rito dos recursos repetitivos, o REsp 1.937.821\/SP e fixar as teses do Tema 1.113.<\/span><\/p>\n

A controv\u00e9rsia surgiu de pr\u00e1tica conhecida nas opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias. Embora o artigo 38 do C\u00f3digo Tribut\u00e1rio Nacional estabele\u00e7a como base de c\u00e1lculo do ITBI o \u201c<\/em>valor venal dos bens ou direitos transmitidos\u201d<\/em>, diversos munic\u00edpios adotavam valores previamente estabelecidos pela pr\u00f3pria administra\u00e7\u00e3o, muitas vezes denominados \u201c<\/em>valores venais de refer\u00eancia\u201d<\/em>, independentemente do pre\u00e7o declarado na opera\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

O que o STJ decidiu<\/strong><\/span><\/p>\n

Ao julgar o Tema 1.113, o STJ estabeleceu tr\u00eas premissas fundamentais.<\/span><\/p>\n

A primeira \u00e9 que a base de c\u00e1lculo do ITBI corresponde ao valor do im\u00f3vel transmitido em condi\u00e7\u00f5es normais de mercado e n\u00e3o est\u00e1 vinculada \u00e0 base utilizada para o IPTU.<\/span><\/p>\n

A segunda \u00e9 que o valor da transa\u00e7\u00e3o declarado pelo contribuinte goza de presun\u00e7\u00e3o de compatibilidade com o valor de mercado. Isso n\u00e3o significa que o Fisco esteja obrigado a aceitar qualquer valor informado. Existindo elementos concretos que indiquem incompatibilidade entre o pre\u00e7o declarado e o valor de mercado, a administra\u00e7\u00e3o pode promover o arbitramento.<\/span><\/p>\n

Para afastar o valor declarado, o munic\u00edpio deve instaurar procedimento administrativo pr\u00f3prio, nos termos do artigo 148 do CTN, permitindo a an\u00e1lise das circunst\u00e2ncias espec\u00edficas da opera\u00e7\u00e3o e assegurando ao contribuinte a possibilidade de questionar os crit\u00e9rios utilizados.<\/span><\/p>\n

Da\u00ed decorre a terceira premissa fixada pelo STJ: o munic\u00edpio n\u00e3o pode estabelecer unilateralmente um valor de refer\u00eancia e utiliz\u00e1-lo, de maneira autom\u00e1tica, como base de c\u00e1lculo do imposto.<\/span><\/p>\n

Questionamento de cobran\u00e7a e restitui\u00e7\u00e3o<\/strong><\/span><\/p>\n

A tese tamb\u00e9m conserva relev\u00e2ncia para neg\u00f3cios j\u00e1 realizados. Nos casos em que o ITBI tenha sido recolhido sobre valor de refer\u00eancia previamente estabelecido pelo munic\u00edpio, sem observ\u00e2ncia do procedimento necess\u00e1rio para afastar o valor declarado, pode haver espa\u00e7o para questionamento da cobran\u00e7a e, conforme as circunst\u00e2ncias concretas, restitui\u00e7\u00e3o do montante recolhido indevidamente.<\/span><\/p>\n

A exist\u00eancia desse direito, naturalmente, depende da an\u00e1lise de cada opera\u00e7\u00e3o, incluindo a legisla\u00e7\u00e3o municipal, a forma de defini\u00e7\u00e3o da base de c\u00e1lculo, eventual procedimento de arbitramento e o prazo para repeti\u00e7\u00e3o do ind\u00e9bito.<\/span><\/p>\n

Enquanto a jurisprud\u00eancia sobre a base de c\u00e1lculo alcan\u00e7ou maior estabilidade devido ao trabalho no STJ, outra controv\u00e9rsia envolvendo o ITBI est\u00e1 atualmente sob an\u00e1lise do Supremo Tribunal Federal.<\/span><\/p>\n

No RE 1.495.108\/SP, Tema 1.348 da repercuss\u00e3o geral, o STF discute o alcance da imunidade prevista no artigo 156, \u00a7 2\u00ba, I, da Constitui\u00e7\u00e3o para a transmiss\u00e3o de bens destinados \u00e0 integraliza\u00e7\u00e3o do capital social.<\/span><\/p>\n

A quest\u00e3o possui especial relev\u00e2ncia para sociedades cuja atividade preponderante seja a compra e venda ou a loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis.<\/span><\/p>\n

O alcance da imunidade na integraliza\u00e7\u00e3o de capital<\/strong><\/span><\/p>\n

O dispositivo constitucional prev\u00ea que o ITBI n\u00e3o incide sobre a transmiss\u00e3o de bens ou direitos incorporados ao patrim\u00f4nio de pessoa jur\u00eddica em realiza\u00e7\u00e3o de capital, nem sobre transmiss\u00f5es decorrentes de fus\u00e3o, incorpora\u00e7\u00e3o, cis\u00e3o ou extin\u00e7\u00e3o de pessoa jur\u00eddica, trazendo, ao final, ressalva relacionada \u00e0 atividade preponderantemente imobili\u00e1ria.<\/span><\/p>\n

A controv\u00e9rsia consiste justamente em definir o alcance dessa ressalva: ela tamb\u00e9m restringe a imunidade na integraliza\u00e7\u00e3o de capital ou se aplica somente \u00e0s opera\u00e7\u00f5es de reorganiza\u00e7\u00e3o societ\u00e1ria mencionadas na segunda parte do dispositivo?<\/span><\/p>\n

No julgamento retomado em setembro de 2026, o relator, ministro Edson Fachin, entendeu que a imunidade na integraliza\u00e7\u00e3o do capital independe da atividade preponderante exercida pela pessoa jur\u00eddica. Assim, mesmo sociedades dedicadas \u00e0 compra e venda, loca\u00e7\u00e3o ou arrendamento de im\u00f3veis poderiam usufruir da imunidade quando o bem for destinado \u00e0 efetiva integraliza\u00e7\u00e3o do capital.<\/span><\/p>\n

O entendimento, contudo, n\u00e3o torna a imunidade ilimitada. O voto preserva a orienta\u00e7\u00e3o fixada pelo pr\u00f3prio STF no Tema 796, segundo a qual a imunidade est\u00e1 limitada ao valor efetivamente destinado \u00e0 integraliza\u00e7\u00e3o do capital social, al\u00e9m de ressalvar situa\u00e7\u00f5es de simula\u00e7\u00e3o ou fraude.<\/span><\/p>\n

At\u00e9 o momento, acompanharam o relator os ministros Cristiano Zanin, Andr\u00e9 Mendon\u00e7a, Nunes Marques e Luiz Fux.<\/span><\/p>\n

Em sentido contr\u00e1rio, os ministros Gilmar Mendes e Fl\u00e1vio Dino se posicionaram no sentido de que a imunidade n\u00e3o alcan\u00e7a a integraliza\u00e7\u00e3o quando a pessoa jur\u00eddica adquirente possui atividade preponderantemente imobili\u00e1ria.<\/span><\/p>\n

O julgamento foi suspenso em 16 de setembro, ap\u00f3s pedido de vista do ministro Alexandre de Moraes. Ainda n\u00e3o h\u00e1, portanto, tese definitiva fixada pelo STF.<\/span><\/p>\n

Consequ\u00eancias para as opera\u00e7\u00f5es societ\u00e1rias<\/strong><\/span><\/p>\n

A controv\u00e9rsia possui potencial para produzir consequ\u00eancias relevantes para opera\u00e7\u00f5es societ\u00e1rias e estruturas de organiza\u00e7\u00e3o patrimonial que envolvam a transfer\u00eancia de im\u00f3veis para pessoas jur\u00eddicas.<\/span><\/p>\n

Embora os Temas 1.113 do STJ e 1.348 do STF tratem de quest\u00f5es diferentes, existe entre eles um ponto de contato relevante. Ambos discutem, sob perspectivas distintas, os limites do poder municipal de tributar transmiss\u00f5es imobili\u00e1rias.<\/span><\/p>\n

No Tema 1.113, o STJ afastou a possibilidade de a administra\u00e7\u00e3o substituir automaticamente o valor declarado pelo contribuinte por uma base previamente criada pelo pr\u00f3prio Fisco, sem observar o procedimento previsto no CTN.<\/span><\/p>\n

No Tema 1.348, caber\u00e1 ao STF definir se a ressalva constitucional relacionada \u00e0 atividade imobili\u00e1ria tamb\u00e9m restringe a imunidade na integraliza\u00e7\u00e3o de capital ou se possui campo de incid\u00eancia mais limitado.<\/span><\/p>\n

O julgamento merece aten\u00e7\u00e3o especialmente porque a controv\u00e9rsia deixou de se restringir \u00e0 forma de c\u00e1lculo do ITBI e passou a alcan\u00e7ar a pr\u00f3pria incid\u00eancia constitucional do imposto em opera\u00e7\u00f5es societ\u00e1rias recorrentes.<\/span><\/p>\n

Se o Tema 1.113 estabeleceu limites materiais e procedimentais para a defini\u00e7\u00e3o da base de c\u00e1lculo, caber\u00e1 agora ao Supremo definir os limites constitucionais da incid\u00eancia do ITBI em uma das formas mais comuns de transfer\u00eancia de im\u00f3veis para pessoas jur\u00eddicas, comumente utilizada no mercado brasileiro.<\/span><\/p>\n

FONTE: CONSULTOR JUR\u00cdDICO \u2013 POR DANIEL PACIORNIK<\/strong><\/span><\/p>\n

\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

O Imposto sobre Transmiss\u00e3o de Bens Im\u00f3veis (ITBI) voltou ao […]<\/p>\n","protected":false},"author":6,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"jetpack_post_was_ever_published":false,"_jetpack_newsletter_access":"","_jetpack_dont_email_post_to_subs":false,"_jetpack_newsletter_tier_id":0,"_jetpack_memberships_contains_paywalled_content":false,"footnotes":"","_jetpack_memberships_contains_paid_content":false,"jetpack_publicize_message":"","jetpack_publicize_feature_enabled":true,"jetpack_social_post_already_shared":true,"jetpack_social_options":{"image_generator_settings":{"template":"highway","enabled":false}}},"categories":[2],"tags":[],"jetpack_publicize_connections":[],"jetpack_featured_media_url":"","jetpack_sharing_enabled":true,"jetpack_shortlink":"https:\/\/wp.me\/paFpWR-hMc","_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/68336"}],"collection":[{"href":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/6"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=68336"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/68336\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":68337,"href":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/68336\/revisions\/68337"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=68336"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=68336"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=68336"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}