{"id":68267,"date":"2026-09-29T09:39:53","date_gmt":"2026-09-29T12:39:53","guid":{"rendered":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/?p=68267"},"modified":"2026-09-29T09:39:53","modified_gmt":"2026-09-29T12:39:53","slug":"arrematacao-em-leilao-e-a-negativa-de-credito-de-ibs-e-cbs","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/2026\/09\/29\/arrematacao-em-leilao-e-a-negativa-de-credito-de-ibs-e-cbs\/","title":{"rendered":"ARREMATA\u00c7\u00c3O EM LEIL\u00c3O E A NEGATIVA DE CR\u00c9DITO DE IBS E CBS"},"content":{"rendered":"

A arremata\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis em leil\u00e3o judicial vem crescendo nos \u00faltimos anos, possibilitando pessoas f\u00edsicas comprarem im\u00f3veis mais baratos, bem como investidores se especializarem no setor. Com a reforma tribut\u00e1ria, o arrematante virou contribuinte do IBS e da CBS, e temos visto cada vez mais arrematantes e investidores preocupados com o que isso significa na hora do lance.<\/span><\/p>\n

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A preocupa\u00e7\u00e3o tem fundamento, porque a lei trata de forma diferente os arrematantes. Todos s\u00e3o contribuintes, mas nem todos recuperam o que pagam, e quem n\u00e3o recupera precisa ofertar menos pelo mesmo im\u00f3vel. Isso significa menos dinheiro indo para o credor, ou leil\u00f5es que fracassam. A seguir, examinamos de onde vem essa distin\u00e7\u00e3o na Lei Complementar n\u00ba 214\/2025, quanto ela custa em n\u00fameros e por que a Constitui\u00e7\u00e3o n\u00e3o a autoriza.<\/span><\/p>\n

A LC n\u00ba 214\/2025 trouxe a arremata\u00e7\u00e3o para o campo de incid\u00eancia do IBS e da CBS, e o artigo 263, IV, coloca o arrematante na posi\u00e7\u00e3o de contribuinte. Nas opera\u00e7\u00f5es comuns com im\u00f3veis, quem recolhe o tributo \u00e9 o alienante. Na arremata\u00e7\u00e3o isso n\u00e3o funciona, porque o executado perde o bem por decis\u00e3o judicial e n\u00e3o age como vendedor. Por isso a lei desloca a obriga\u00e7\u00e3o para o adquirente.<\/span><\/p>\n

Apesar do deslocamento, nem sempre o arrematante ter\u00e1 tributo a pagar, ou ir\u00e1 recuperar o que se paga. A lei exige duas perguntas: a primeira olha para o executado e decide se h\u00e1 tributo, a segunda olha para o arrematante e decide se ele recupera o que pagou.<\/span><\/p>\n

A primeira pergunta depende do redutor de ajuste, um valor vinculado ao im\u00f3vel que diminui a base de c\u00e1lculo das opera\u00e7\u00f5es seguintes com aquele mesmo bem, para que a tributa\u00e7\u00e3o alcance apenas o que foi agregado desde a aquisi\u00e7\u00e3o anterior. Esse redutor s\u00f3 existe se o im\u00f3vel pertencia a contribuinte do regime regular, isto \u00e9, a uma empresa n\u00e3o optante pelo Simples Nacional ou pelo MEI, ou a uma pessoa f\u00edsica que compra e vende im\u00f3veis com habitualidade, nos termos do artigo 251.<\/span><\/p>\n

E o artigo 263, \u00a7 1\u00ba, condiciona a tributa\u00e7\u00e3o da arremata\u00e7\u00e3o \u00e0 exist\u00eancia dele. Se o im\u00f3vel tem redutor, a arremata\u00e7\u00e3o \u00e9 tributada, e todos os arrematantes pagam. Se n\u00e3o tem, ela \u00e9 tratada como venda feita por n\u00e3o contribuinte, e ningu\u00e9m paga. \u00c9 o que acontece quando o executado \u00e9 pessoa f\u00edsica comum, situa\u00e7\u00e3o frequente no leil\u00e3o judicial. O arrematante continua sendo contribuinte, mas n\u00e3o h\u00e1 tributo a recolher.<\/span><\/p>\n

A segunda pergunta s\u00f3 faz sentido quando h\u00e1 tributo, e ela envolve o cr\u00e9dito. No IVA dual, o contribuinte abate do tributo devido nas suas vendas aquilo que pagou nas suas compras, e quem fica fora desse mecanismo carrega o tributo como custo definitivo. O artigo 47 reserva o cr\u00e9dito ao contribuinte sujeito ao regime regular.<\/span><\/p>\n

Veja-se que h\u00e1 uma tens\u00e3o entre o artigo 263, IV, que chama o arrematante de contribuinte, e o artigo 47, que concede o cr\u00e9dito ao contribuinte. \u00c0 primeira vista, qualquer arrematante poderia se creditar. Mas a palavra \u201ccontribuinte\u201d n\u00e3o tem o mesmo alcance nos dois dispositivos, e quem esclarece isso \u00e9 o artigo 4\u00ba, \u00a7 6\u00ba, inclu\u00eddo pela LC n\u00ba 227\/2026, que disp\u00f5e que a pessoa f\u00edsica caracterizada como contribuinte, quando adquire bens n\u00e3o relacionados ao desenvolvimento de sua atividade econ\u00f4mica, se submete \u00e0s mesmas regras aplic\u00e1veis aos n\u00e3o contribuintes.<\/span><\/p>\n

Imagine um m\u00e9dico que atende como pessoa f\u00edsica e, por isso, \u00e9 contribuinte do IBS e da CBS<\/strong><\/span><\/p>\n

Se ele arremata um apartamento para morar, essa aquisi\u00e7\u00e3o nada tem a ver com a atividade m\u00e9dica, e ele n\u00e3o se credita do tributo pago. A qualifica\u00e7\u00e3o como contribuinte, portanto, n\u00e3o abre por si s\u00f3 o direito ao cr\u00e9dito. O que importa \u00e9 estar no regime regular e adquirir dentro da atividade econ\u00f4mica.<\/span><\/p>\n

Assim, a diferen\u00e7a n\u00e3o \u00e9 necessariamente entre pessoa f\u00edsica e pessoa jur\u00eddica. A pessoa f\u00edsica que aliena mais de tr\u00eas im\u00f3veis por ano integra o regime regular e se credita como qualquer empresa, e a pequena empresa optante pelo Simples Nacional n\u00e3o se credita, ainda que atue no setor. O que separa os dois grupos \u00e9 a habitualidade, aferida pelo ano-calend\u00e1rio anterior.<\/span><\/p>\n

Por fim, quando h\u00e1 redutor, o artigo 257, \u00a7 4\u00ba, define seu destino tamb\u00e9m pelo perfil de quem arremata. Se o arrematante est\u00e1 no regime regular, o redutor continua vinculado ao im\u00f3vel; se n\u00e3o est\u00e1, extingue-se ali. Assim, o arrematante eventual paga na entrada, n\u00e3o se credita e ainda extingue o redutor que reduziria a tributa\u00e7\u00e3o de uma venda futura.<\/span><\/p>\n

Definido quem responde pelo tributo, resta saber quanto se paga. Nas hip\u00f3teses de incid\u00eancia, aplica-se a al\u00edquota padr\u00e3o do IBS e da CBS, reduzida em 50% por for\u00e7a do artigo 261. Essa al\u00edquota ainda n\u00e3o foi fixada em definitivo, e a estimativa mais recente consta da Resolu\u00e7\u00e3o CGIBS n\u00ba 14\/2026, que projetou a al\u00edquota de refer\u00eancia conjunta em 27,91% para fins de proje\u00e7\u00e3o da arrecada\u00e7\u00e3o de 2027. Considerando esse par\u00e2metro, a al\u00edquota efetiva sobre a arremata\u00e7\u00e3o ficaria em torno de 13,95% do valor pago.<\/span><\/p>\n

Vamos exemplificar. Um im\u00f3vel avaliado em R$ 400 mil vai a leil\u00e3o, e dois interessados o querem: Jo\u00e3ozinho, que pretende morar nele, e Im\u00f3veis Ltda., que pretende revend\u00ea-lo. O im\u00f3vel pertencia a uma empresa e carrega redutor de ajuste de R$ 100 mil, de modo que h\u00e1 incid\u00eancia.<\/span><\/p>\n

A base \u00e9 de R$ 300 mil e o tributo, de R$ 41.850. Os dois pagam o mesmo valor, mas apenas a Im\u00f3veis Ltda. o recupera, porque se credita e abate o montante do que deve na revenda. Para Jo\u00e3ozinho, o tributo \u00e9 custo definitivo, bem como seria para uma pequena empresa optante pelo Simples Nacional.<\/span><\/p>\n

O efeito aparece no lance, pois a Im\u00f3veis Ltda. pode ofertar os R$ 400 mil cheios, enquanto Jo\u00e3ozinho, se ofertar o mesmo, desembolsa R$ 441.850 por um im\u00f3vel que vale R$ 400 mil. Para n\u00e3o pagar acima do valor do bem, precisa recuar at\u00e9 cerca de R$ 363 mil. S\u00e3o R$ 37 mil de diferen\u00e7a na capacidade de disputa pelo mesmo im\u00f3vel.<\/span><\/p>\n

H\u00e1 ainda o redutor social do artigo 259, que reduz a base nas aliena\u00e7\u00f5es de im\u00f3vel residencial, mas ele opera dentro do regime regular, tal como o redutor de ajuste. Se e como se aplica \u00e0 arremata\u00e7\u00e3o equiparada do artigo 263, \u00a7 1\u00ba, I, a lei n\u00e3o esclarece, e o regulamento ainda n\u00e3o resolveu.<\/span><\/p>\n

H\u00e1 uma contradi\u00e7\u00e3o aqui<\/strong><\/span><\/p>\n

Jo\u00e3ozinho \u00e9 contribuinte quando se trata de pagar, por for\u00e7a do artigo 263, IV, e deixa de ser quando se trata de creditar, por for\u00e7a do artigo 47 e do artigo 4\u00ba, \u00a7 6\u00ba. A mesma pessoa, na mesma opera\u00e7\u00e3o, recebe qualifica\u00e7\u00f5es opostas conforme o lado da equa\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

E o artigo 156-A, \u00a7 1\u00ba, VIII, da Constitui\u00e7\u00e3o admite exce\u00e7\u00f5es ao cr\u00e9dito apenas para bens de uso ou consumo pessoal e para as hip\u00f3teses nela previstas. Da\u00ed uma bifurca\u00e7\u00e3o: se a arremata\u00e7\u00e3o para moradia \u00e9 aquisi\u00e7\u00e3o de uso pessoal, a negativa de cr\u00e9dito se justifica, mas ent\u00e3o perde fundamento a incid\u00eancia na entrada, porque n\u00e3o se tributa como etapa intermedi\u00e1ria o que se reconhece como consumo final; se n\u00e3o \u00e9, a negativa de cr\u00e9dito n\u00e3o encontra autoriza\u00e7\u00e3o constitucional.<\/span><\/p>\n

Poderia se alegar que Jo\u00e3ozinho \u00e9 consumidor final como qualquer outro, e que quem compra im\u00f3vel de construtora tamb\u00e9m paga IBS e CBS embutidos no pre\u00e7o sem se creditar. Mas as posi\u00e7\u00f5es n\u00e3o se confundem. O comprador da construtora nunca foi qualificado como contribuinte, e o tributo chega at\u00e9 ele pelo pre\u00e7o, na etapa que encerra a cadeia. Jo\u00e3ozinho apura, recolhe e responde pelo tributo perante o Fisco. A lei o colocou dentro da cadeia e lhe negou o creditamento.<\/span><\/p>\n

Tamb\u00e9m n\u00e3o se sustenta dizer que o arrematante seria mero respons\u00e1vel pelo recolhimento. O artigo 263, IV, o nomeia contribuinte, e n\u00e3o respons\u00e1vel, e a LC n\u00ba 214\/2025 usa as duas categorias de forma deliberada ao longo do texto. Al\u00e9m disso, o artigo 128 do CTN pressup\u00f5e que o terceiro possa reter ou reaver o valor de quem praticou o fato gerador, e o arrematante paga do pr\u00f3prio bolso, sem a\u00e7\u00e3o de regresso contra ningu\u00e9m.<\/span><\/p>\n

Na pr\u00e1tica, se o lance vencedor cai de R$ 400 mil para R$ 363 mil, o exequente recebe R$ 37 mil a menos. O executado pode continuar devendo essa diferen\u00e7a, caso a d\u00edvida seja maior, ou o im\u00f3vel pode n\u00e3o alcan\u00e7ar lance algum, e a execu\u00e7\u00e3o se arrasta, com nova pra\u00e7a, novos custos e mais demora.<\/span><\/p>\n

Al\u00e9m disso, h\u00e1 um impacto no mercado<\/strong><\/span><\/p>\n

O leil\u00e3o judicial funciona porque re\u00fane dois tipos de interessados: o profissional, que compra para revender com margem, e o comprador ocasional, que compra para usar e por isso aceita pagar mais perto do valor real do bem. O segundo grupo tende a ser afastado da disputa por carga tribut\u00e1ria, o que entrega o mercado a quem opera com habitualidade. E um mercado s\u00f3 de compradores profissionais \u00e9 um mercado de lances menores, porque todos buscam a mesma margem.<\/span><\/p>\n

Entendemos que h\u00e1 uma sa\u00edda para esse problema. A lei n\u00e3o precisa deixar de tributar a arremata\u00e7\u00e3o para deixar de produzir esse resultado, porque o que desequilibra a disputa n\u00e3o \u00e9 a incid\u00eancia, mas a negativa do cr\u00e9dito a um perfil de arrematante. A corre\u00e7\u00e3o mais simples \u00e9 reconhecer esse cr\u00e9dito, ainda que diferido at\u00e9 eventual aliena\u00e7\u00e3o futura, hip\u00f3tese em que nem haveria custo imediato para a arrecada\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

Tamb\u00e9m seria poss\u00edvel transferir o redutor de ajuste ao arrematante em vez de extingui-lo, j\u00e1 que ele corresponde a custo vinculado ao im\u00f3vel e n\u00e3o \u00e0 pessoa do propriet\u00e1rio. Ambas cabem em regulamento e em ato do Comit\u00ea Gestor, por dependerem de interpreta\u00e7\u00e3o conforme a Constitui\u00e7\u00e3o e n\u00e3o de altera\u00e7\u00e3o de texto. Solu\u00e7\u00e3o mais radical seria afastar a incid\u00eancia quando o adquirente n\u00e3o puder se creditar, tributando a opera\u00e7\u00e3o apenas na etapa seguinte, mas essa depende de altera\u00e7\u00e3o da lei complementar.<\/span><\/p>\n

Logo, um sistema desenhado para ser neutro passa a decidir quem vence o leil\u00e3o judicial pelo enquadramento tribut\u00e1rio de quem oferece o lance. Como a transi\u00e7\u00e3o para o novo regime come\u00e7a em 2027, ainda h\u00e1 tempo de corrigir essa distor\u00e7\u00e3o pela via regulamentar, antes que cada arremata\u00e7\u00e3o feita sob a regra atual se converta em mais um lit\u00edgio no Judici\u00e1rio.<\/span><\/p>\n

FONTE: CONSULTOR JUR\u00cdDICO – POR LET\u00cdCIA BELZ E GUSTAVO GABILLAN<\/strong><\/span><\/p>\n

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