{"id":68031,"date":"2026-09-22T11:23:22","date_gmt":"2026-09-22T14:23:22","guid":{"rendered":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/?p=68031"},"modified":"2026-09-22T11:23:22","modified_gmt":"2026-09-22T14:23:22","slug":"itbi-nova-redacao-do-art-38-do-ctn-exige-revisao-da-legislacao-municipal","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/2026\/09\/22\/itbi-nova-redacao-do-art-38-do-ctn-exige-revisao-da-legislacao-municipal\/","title":{"rendered":"ITBI: NOVA REDA\u00c7\u00c3O DO ART. 38 DO CTN EXIGE REVIS\u00c3O DA LEGISLA\u00c7\u00c3O MUNICIPAL"},"content":{"rendered":"

A altera\u00e7\u00e3o promovida pela Lei Complementar (LC) n\u00ba 227\/2026 no artigo 38 do C\u00f3digo Tribut\u00e1rio Nacional (CTN) recoloca em novos termos uma velha controv\u00e9rsia do Imposto sobre a Transmiss\u00e3o de Bens Im\u00f3veis (ITBI): qual valor deve prevalecer quando o pre\u00e7o declarado pelo contribuinte diverge daquele apurado pela administra\u00e7\u00e3o municipal?<\/span><\/p>\n

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At\u00e9 aqui, o Tema 1.113 do Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ) vinha funcionando como principal par\u00e2metro de conten\u00e7\u00e3o. O tribunal fixou que a base de c\u00e1lculo do ITBI corresponde ao valor do im\u00f3vel em condi\u00e7\u00f5es normais de mercado, sem vincula\u00e7\u00e3o necess\u00e1ria ao Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU); afirmou que o valor declarado pelo contribuinte goza de presun\u00e7\u00e3o de compatibilidade com o mercado; e afastou a cobran\u00e7a fundada em valor de refer\u00eancia arbitrado unilateralmente pelo munic\u00edpio.<\/span><\/p>\n

A nova reda\u00e7\u00e3o do artigo 38 do CTN n\u00e3o revoga expressamente esse entendimento. Tamb\u00e9m n\u00e3o autoriza, por si s\u00f3, o retorno dos antigos modelos de pauta fiscal ou valor venal de refer\u00eancia. O que ela faz \u00e9 algo diferente e mais relevante: cria base legal mais robusta para que os munic\u00edpios estimem tecnicamente o valor venal, desde que o fa\u00e7am com crit\u00e9rios objetivos, publicidade da metodologia e possibilidade real de contesta\u00e7\u00e3o pelo contribuinte.<\/span><\/p>\n

Esse ponto precisa ser corretamente compreendido. O novo \u00a7 1\u00ba do artigo 38 explicita que o valor venal \u00e9 aquele pelo qual o bem seria negociado \u00e0 vista, em condi\u00e7\u00f5es normais de mercado. O \u00a7 2\u00ba admite que essa estimativa considere elementos t\u00e9cnicos, como pre\u00e7os praticados no mercado imobili\u00e1rio, dados de cart\u00f3rios, informa\u00e7\u00f5es de agentes financeiros, localiza\u00e7\u00e3o, tipologia, destina\u00e7\u00e3o, padr\u00e3o construtivo, \u00e1rea do terreno e da edifica\u00e7\u00e3o, entre outros fatores. O \u00a7 3\u00ba exige a divulga\u00e7\u00e3o dos crit\u00e9rios utilizados e assegura ao contribuinte a possibilidade de impugna\u00e7\u00e3o por meio de avalia\u00e7\u00e3o contradit\u00f3ria. E o \u00a7 4\u00ba refor\u00e7a o compartilhamento de informa\u00e7\u00f5es pelos servi\u00e7os notariais e registrais.<\/span><\/p>\n

Em outras palavras, a nova disciplina fortalece a capacidade de avalia\u00e7\u00e3o do fisco municipal, mas condiciona essa atua\u00e7\u00e3o a requisitos que n\u00e3o podem ser tratados como formalidade. A lei n\u00e3o transformou a estimativa administrativa em verdade absoluta. Tampouco eliminou o dever de motiva\u00e7\u00e3o concreta, transpar\u00eancia metodol\u00f3gica e contradit\u00f3rio efetivo.<\/span><\/p>\n

\u00c9 exatamente aqui que surge o principal recado institucional para os munic\u00edpios<\/strong><\/span><\/p>\n

A LC 227\/2026 n\u00e3o produz seus efeitos apenas no plano abstrato da interpreta\u00e7\u00e3o do CTN. Ela imp\u00f5e uma consequ\u00eancia normativa imediata: os munic\u00edpios precisar\u00e3o rever seus C\u00f3digos Tribut\u00e1rios Municipais e seus procedimentos administrativos do ITBI.<\/span><\/p>\n

N\u00e3o basta manter a legisla\u00e7\u00e3o local tal como estava e apenas mudar o discurso, substituindo a express\u00e3o \u201cvalor de refer\u00eancia\u201d por \u201cestimativa t\u00e9cnica\u201d. Se o munic\u00edpio continuar operando com par\u00e2metros opacos, tabelas internas inflex\u00edveis ou valores previamente definidos sem ader\u00eancia demonstr\u00e1vel ao im\u00f3vel concreto, o problema jur\u00eddico permanecer\u00e1 o mesmo. A nova reda\u00e7\u00e3o do artigo 38 n\u00e3o legitima o arbitramento disfar\u00e7ado. Ela exige um modelo t\u00e9cnico control\u00e1vel.<\/span><\/p>\n

Isso significa que a adapta\u00e7\u00e3o municipal n\u00e3o pode se limitar \u00e0 atualiza\u00e7\u00e3o de n\u00fameros. O ponto central est\u00e1 no desenho procedimental. O C\u00f3digo Tribut\u00e1rio Municipal (CTM) e a legisla\u00e7\u00e3o complementar local precisar\u00e3o disciplinar, com clareza, ao menos cinco aspectos: os crit\u00e9rios de forma\u00e7\u00e3o da estimativa; a forma de divulga\u00e7\u00e3o da metodologia; o modo pelo qual o contribuinte ter\u00e1 acesso aos elementos considerados no caso concreto; o procedimento de impugna\u00e7\u00e3o contradit\u00f3ria; e a autoridade competente para decidir, com motiva\u00e7\u00e3o adequada, eventual diverg\u00eancia.<\/span><\/p>\n

Sem isso, o munic\u00edpio correr\u00e1 o risco de possuir uma base legal nacional mais sofisticada, mas continuar aplicando localmente um sistema vulner\u00e1vel \u00e0s mesmas cr\u00edticas que levaram ao fortalecimento do Tema 1.113. O problema \u00e9 particularmente sens\u00edvel porque a jurisprud\u00eancia n\u00e3o vedou toda e qualquer atua\u00e7\u00e3o fiscal pr\u00e9via. O que ela afastou foi a substitui\u00e7\u00e3o autom\u00e1tica do valor declarado por um par\u00e2metro unilateral e abstrato. A LC 227\/2026 abre espa\u00e7o para outra realidade: a de uma administra\u00e7\u00e3o tribut\u00e1ria que comparece ao fato gerador munida de informa\u00e7\u00f5es de mercado, dados registrais e crit\u00e9rios t\u00e9cnicos previamente estruturados. Isso desloca o debate. J\u00e1 n\u00e3o se discute apenas se o contribuinte declarou certo ou errado, mas se o munic\u00edpio demonstrou, de forma transparente e audit\u00e1vel, como chegou ao valor exigido.<\/span><\/p>\n

Esse deslocamento \u00e9 relevante tamb\u00e9m sob o ponto de vista da efici\u00eancia administrativa. Munic\u00edpios com grande volume de transa\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias dificilmente conseguem instaurar an\u00e1lises artesanais e isoladas para cada opera\u00e7\u00e3o suspeita. O uso de crit\u00e9rios comparativos, bases de dados e metodologia estruturada tende a tornar a fiscaliza\u00e7\u00e3o mais racional. N\u00e3o h\u00e1 incompatibilidade entre efici\u00eancia e legalidade. O problema aparece quando a busca por escala degenera em automatismo, e o automatismo se converte em presun\u00e7\u00e3o inatac\u00e1vel.<\/span><\/p>\n

Por isso, a nova legisla\u00e7\u00e3o exige mais do que capacidade tecnol\u00f3gica. Exige governan\u00e7a normativa. Um sistema tecnicamente sofisticado, mas juridicamente opaco, continuar\u00e1 produzindo litigiosidade. A robustez da base de c\u00e1lculo do ITBI, daqui para frente, depender\u00e1 menos da exist\u00eancia de um n\u00famero previamente apurado e mais da qualidade institucional do caminho percorrido para alcan\u00e7\u00e1-lo.<\/span><\/p>\n

Nesse ponto, a experi\u00eancia de munic\u00edpios como S\u00e3o Paulo seguir\u00e1 sendo observada com aten\u00e7\u00e3o. O hist\u00f3rico contencioso em torno do chamado valor venal de refer\u00eancia mostra que a controv\u00e9rsia nunca esteve apenas no resultado final, mas no m\u00e9todo de constru\u00e7\u00e3o do valor tribut\u00e1vel. A LC 227\/2026 pode oferecer novo fundamento jur\u00eddico para sistemas mais qualificados de apura\u00e7\u00e3o, mas n\u00e3o revalida automaticamente modelos antigos. O munic\u00edpio continuar\u00e1 obrigado a demonstrar que a estimativa decorre de crit\u00e9rios t\u00e9cnicos, conhecidos e adequados ao im\u00f3vel espec\u00edfico.<\/span><\/p>\n

A consequ\u00eancia pr\u00e1tica \u00e9 dupla<\/strong><\/span><\/p>\n

Para o contribuinte, cresce a import\u00e2ncia de documentar o pre\u00e7o efetivamente praticado, sobretudo quando ele se afasta do comportamento m\u00e9dio do mercado. Para o munic\u00edpio, aumenta o \u00f4nus institucional de justificar a diverg\u00eancia, mostrando a origem dos dados utilizados, a ader\u00eancia dos comparativos adotados e a efetiva abertura ao contradit\u00f3rio.<\/span><\/p>\n

\u00c9 por isso que a principal discuss\u00e3o aberta pela LC 227\/2026 n\u00e3o \u00e9 apenas probat\u00f3ria, mas legislativa. O novo artigo 38 do CTN exige que o ente local reveja seu arranjo normativo. Munic\u00edpios que desejem sustentar tecnicamente suas exig\u00eancias precisar\u00e3o atualizar o CTM, regulamentar o procedimento de avalia\u00e7\u00e3o contradit\u00f3ria, definir fluxos decis\u00f3rios, rever pr\u00e1ticas baseadas em tabelas r\u00edgidas e assegurar motiva\u00e7\u00e3o individualizada. Sem essa adapta\u00e7\u00e3o, a inova\u00e7\u00e3o nacional tende a fracassar na esfera local.<\/span><\/p>\n

Em s\u00edntese, a LC 227\/2026 n\u00e3o derrubou automaticamente o Tema 1.113 do STJ, mas tornou sua aplica\u00e7\u00e3o mais complexa. O valor declarado pelo contribuinte n\u00e3o desapareceu do sistema. O que mudou foi a densidade jur\u00eddica da atua\u00e7\u00e3o municipal na apura\u00e7\u00e3o do valor venal. A administra\u00e7\u00e3o tribut\u00e1ria ganhou melhores instrumentos, mas tamb\u00e9m passou a suportar maiores deveres de transpar\u00eancia, coer\u00eancia metodol\u00f3gica e contradit\u00f3rio.<\/span><\/p>\n

A mensagem para os munic\u00edpios \u00e9 objetiva: n\u00e3o basta recalcular o ITBI; \u00e9 preciso reformar o CTM e o procedimento administrativo que o sustenta. Quem n\u00e3o revisar a legisla\u00e7\u00e3o local continuar\u00e1 litigando com ferramentas antigas diante de um CTN j\u00e1 reformulado.<\/span><\/p>\n

FONTE: CONSULTOR JUR\u00cdDICO – POR HELTON KRAMER LUSTOZA E ISABELLE GARCIA CHIOCA<\/strong><\/span><\/p>\n

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