{"id":67679,"date":"2026-09-14T10:10:20","date_gmt":"2026-09-14T13:10:20","guid":{"rendered":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/?p=67679"},"modified":"2026-09-14T10:10:20","modified_gmt":"2026-09-14T13:10:20","slug":"ibs-e-cbs-na-arrematacao-judicial-de-imoveis-o-redutor-de-ajuste","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/2026\/09\/14\/ibs-e-cbs-na-arrematacao-judicial-de-imoveis-o-redutor-de-ajuste\/","title":{"rendered":"IBS E CBS NA ARREMATA\u00c7\u00c3O JUDICIAL DE IM\u00d3VEIS: O REDUTOR DE AJUSTE"},"content":{"rendered":"

Analisa a incid\u00eancia do IBS e da CBS na arremata\u00e7\u00e3o judicial de im\u00f3veis sob a LC 214\/25, o papel do redutor de ajuste na forma\u00e7\u00e3o do lance e prop\u00f5e a sua indica\u00e7\u00e3o no edital de leil\u00e3o.<\/span>\u00a0<\/strong><\/span><\/p>\n

Resumo<\/strong><\/span><\/p>\n

O artigo examina a incid\u00eancia do IBS – Imposto sobre Bens e Servi\u00e7os e da CBS – Contribui\u00e7\u00e3o sobre Bens e Servi\u00e7os na arremata\u00e7\u00e3o judicial de bens im\u00f3veis, \u00e0 luz da LC 214\/25 e de sua regulamenta\u00e7\u00e3o, editada em 2026 pelo decreto 12.955\/26 (RCBS) e pela resolu\u00e7\u00e3o CGIBS 6\/26 (RIBS). Sustenta-se que o dado decisivo para a defini\u00e7\u00e3o do regime tribut\u00e1rio da arremata\u00e7\u00e3o n\u00e3o \u00e9 a condi\u00e7\u00e3o pessoal do executado, mas a exist\u00eancia de redutor de ajuste vinculado ao im\u00f3vel, elemento que cumula as fun\u00e7\u00f5es de crit\u00e9rio de incid\u00eancia e de fator de redu\u00e7\u00e3o da base de c\u00e1lculo. Analisam-se a sujei\u00e7\u00e3o passiva atribu\u00edda ao arrematante, a preval\u00eancia do pre\u00e7o alcan\u00e7ado em hasta p\u00fablica sobre o valor de refer\u00eancia cadastral, o regime de cr\u00e9ditos do adquirente e a distin\u00e7\u00e3o entre aliena\u00e7\u00f5es judiciais e extrajudiciais. Ao final, prop\u00f5e-se, a partir da fun\u00e7\u00e3o p\u00fablica do leiloeiro e do movimento de padroniza\u00e7\u00e3o inaugurado pelo provimento CN-CNJ 255\/26, a incorpora\u00e7\u00e3o ao edital de leil\u00e3o de informa\u00e7\u00f5es sobre o CIB – Cadastro Imobili\u00e1rio Brasileiro e sobre a exist\u00eancia e o valor atualizado do redutor de ajuste, como desdobramento do dever de informa\u00e7\u00e3o que preside a expropria\u00e7\u00e3o judicial. Emprega-se o m\u00e9todo dedutivo, com pesquisa bibliogr\u00e1fica, legislativa e jurisprudencial.<\/span><\/p>\n

Palavras-chave:<\/strong> reforma tribut\u00e1ria; leil\u00e3o judicial; arremata\u00e7\u00e3o; redutor de ajuste; IBS e CBS; leiloeiro p\u00fablico.<\/span><\/p>\n

Abstract<\/strong><\/span><\/p>\n

This article examines the levy of the Brazilian Goods and Services Tax (IBS) and the Goods and Services Contribution (CBS) on judicial auctions of real property under Complementary Law No. 214\/25 and its 2026 regulations, namely Decree No. 12,955\/26 (RCBS) and CGIBS Resolution No. 6\/26 (RIBS). It argues that the decisive element for the tax treatment of the judicial sale is not the personal status of the judgment debtor, but the existence of an adjustment reducer linked to the property, which operates both as a criterion of incidence and as a factor reducing the tax base. The article analyzes the taxpayer status assigned to the successful bidder, the prevalence of the auction price over cadastral reference values, the bidder\u2019s credit regime and the distinction between judicial and extrajudicial sales. Finally, drawing on the public function of the official auctioneer and on the standardization movement introduced by CNJ Provision No. 255\/26, it proposes that auction notices should disclose the Brazilian Real Estate Registry code (CIB) and the existence and updated amount of the adjustment reducer, as a corollary of the duty of information governing judicial expropriation. The study employs the deductive method, based on bibliographic, legislative and case-law research.<\/span><\/p>\n

Keywords:<\/strong> tax reform; judicial auction; adjudication; adjustment reducer; IBS and CBS; official auctioneer.<\/span><\/p>\n

    \n
  1. Introdu\u00e7\u00e3o<\/strong><\/span><\/li>\n<\/ol>\n

    A EC 132, de 20 de dezembro de 2023, redesenhou a tributa\u00e7\u00e3o do consumo no Brasil e alcan\u00e7ou, de modo deliberado, as opera\u00e7\u00f5es com bens im\u00f3veis. A LC 214, de 16 de janeiro de 2025, ao instituir o IBS e a CBS, dedicou cap\u00edtulo pr\u00f3prio ao regime espec\u00edfico das opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias e, dentro dele, disciplinou expressamente a adjudica\u00e7\u00e3o, a remi\u00e7\u00e3o e a arremata\u00e7\u00e3o em leil\u00e3o judicial de bem im\u00f3vel (Brasil, 2025).<\/span><\/p>\n

    Para os que operam a expropria\u00e7\u00e3o judicial, a inova\u00e7\u00e3o est\u00e1 longe de ser perif\u00e9rica. O ju\u00edzo de conveni\u00eancia que preside a formula\u00e7\u00e3o do lance, tradicionalmente assentado no exame do edital e da matr\u00edcula, na verifica\u00e7\u00e3o da posse e dos \u00f4nus incidentes sobre o bem, na proje\u00e7\u00e3o do imposto de transmiss\u00e3o e dos emolumentos registrais, passa a reclamar a pondera\u00e7\u00e3o de uma vari\u00e1vel de \u00edndole fiscal at\u00e9 ent\u00e3o inexistente: a vincula\u00e7\u00e3o, ou n\u00e3o, de redutor de ajuste ao im\u00f3vel levado \u00e0 hasta e, em caso afirmativo, o seu valor atualizado \u00e0 data da aliena\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

    O presente estudo examina essa disciplina a partir da perspectiva do pr\u00f3prio procedimento expropriat\u00f3rio e a atualiza com a regulamenta\u00e7\u00e3o editada em 2026, per\u00edodo em que vieram a lume o regulamento da CBS, aprovado pelo decreto 12.955, de 29 de abril de 2026 (RCBS), e o regulamento do IBS, aprovado pela resolu\u00e7\u00e3o CGIBS 6, de 30 de abril de 2026 (RIBS), bem como o provimento CN-CNJ 255\/26, que consolidou nacionalmente as normas da execu\u00e7\u00e3o e da aliena\u00e7\u00e3o judicial eletr\u00f4nica.<\/span><\/p>\n

    A hip\u00f3tese que se pretende demonstrar \u00e9 dupla. Primeiro, que o regime tribut\u00e1rio da arremata\u00e7\u00e3o judicial de im\u00f3veis se define por um dado objetivo e verific\u00e1vel, o redutor de ajuste, o que desloca a dilig\u00eancia pr\u00e9via do interessado da pessoa do executado para o cadastro fiscal do bem. Segundo, que a plena operatividade desse regime depende de um dever de informa\u00e7\u00e3o que recai sobre o procedimento expropriat\u00f3rio, e, por consequ\u00eancia, sobre o edital e sobre o leiloeiro p\u00fablico que o materializa, cuja fun\u00e7\u00e3o, como j\u00e1 se sustentou em sede doutoral, \u00e9 de aut\u00eantico agente p\u00fablico delegado, colaborador da jurisdi\u00e7\u00e3o executiva (Kronberg, 2026).<\/span><\/p>\n

    O percurso do trabalho \u00e9 o seguinte: a se\u00e7\u00e3o 2 situa o regime das opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias no cronograma de transi\u00e7\u00e3o da reforma; a se\u00e7\u00e3o 3 examina a sujei\u00e7\u00e3o passiva do arrematante; a se\u00e7\u00e3o 4 analisa o redutor de ajuste em sua dupla fun\u00e7\u00e3o; a se\u00e7\u00e3o 5 enfrenta a rela\u00e7\u00e3o entre o pre\u00e7o da arremata\u00e7\u00e3o e o valor de refer\u00eancia; a se\u00e7\u00e3o 6 trata do regime de cr\u00e9ditos; a se\u00e7\u00e3o 7 distingue as aliena\u00e7\u00f5es judiciais das extrajudiciais; a se\u00e7\u00e3o 8 desenvolve a proposta de aperfei\u00e7oamento do edital; e a se\u00e7\u00e3o 9 demonstra, com exemplo num\u00e9rico, a repercuss\u00e3o do tributo na forma\u00e7\u00e3o do lance. Emprega-se o m\u00e9todo dedutivo, com pesquisa bibliogr\u00e1fica, legislativa e jurisprudencial.<\/span><\/p>\n

      \n
    1. As opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias no novo sistema e o cronograma de transi\u00e7\u00e3o<\/strong><\/span><\/li>\n<\/ol>\n

      O IBS e a CBS comp\u00f5em o modelo brasileiro de imposto sobre o valor agregado em formato dual: a CBS, de compet\u00eancia da Uni\u00e3o, substitui o PIS e a Cofins; o IBS, de compet\u00eancia compartilhada entre Estados, Distrito Federal e Munic\u00edpios, substitui o ICMS e o ISS. A implanta\u00e7\u00e3o, contudo, n\u00e3o \u00e9 instant\u00e2nea. Nos termos dos arts. 125 a 133 do ato das disposi\u00e7\u00f5es constitucionais transit\u00f3rias, inclu\u00eddos pela EC 132\/23, o ano de 2026 funciona como per\u00edodo de teste, com al\u00edquotas de 0,9% para a CBS e 0,1% para o IBS, compens\u00e1veis com o PIS e a Cofins, e com possibilidade de dispensa de recolhimento para o contribuinte que cumpra as obriga\u00e7\u00f5es acess\u00f3rias (Brasil, 2023).<\/span><\/p>\n

      Em 1\u00ba de janeiro de 2027, a CBS passa a ser exigida em sua al\u00edquota pr\u00f3pria, extinguem-se o PIS e a Cofins e o IPI tem suas al\u00edquotas reduzidas a zero, ressalvados os produtos incentivados da Zona Franca de Manaus. O IBS, nos anos de 2027 e 2028, permanece em patamar simb\u00f3lico, com al\u00edquota estadual de 0,05% e municipal de 0,05%. Entre 2029 e 2032 opera-se a transi\u00e7\u00e3o propriamente dita, com redu\u00e7\u00e3o escalonada das al\u00edquotas do ICMS e do ISS e eleva\u00e7\u00e3o proporcional do IBS, at\u00e9 a extin\u00e7\u00e3o completa daqueles tributos em 2033, quando o sistema dual passa a viger em plenitude.<\/span><\/p>\n

      Esse calend\u00e1rio importa diretamente ao leil\u00e3o judicial por duas raz\u00f5es. A primeira \u00e9 temporal: \u00e9 a partir de 1\u00ba de janeiro de 2027 que cada im\u00f3vel de propriedade de contribuinte sujeito ao regime regular dever\u00e1 ter vinculado a si um redutor de ajuste (art. 257, caput, da LC 214\/25), de modo que as arremata\u00e7\u00f5es realizadas a partir dessa data j\u00e1 se submetem ao novo crit\u00e9rio de incid\u00eancia. A segunda \u00e9 quantitativa: a carga efetiva do bi\u00eanio 2027-2028 ser\u00e1 substancialmente inferior \u00e0quela projetada para o regime maduro, pois a parcela do IBS ainda estar\u00e1 em al\u00edquota de calibragem. Qualquer exerc\u00edcio de proje\u00e7\u00e3o da carga plena, como o que se far\u00e1 na se\u00e7\u00e3o 9, deve ser lido como demonstra\u00e7\u00e3o metodol\u00f3gica, e n\u00e3o como antecipa\u00e7\u00e3o da carga de um exerc\u00edcio determinado.<\/span><\/p>\n

      No plano infralegal, o ano de 2026 consolidou o arcabou\u00e7o operacional. O RCBS, aprovado pelo decreto 12.955\/26, e o RIBS, aprovado pela resolu\u00e7\u00e3o CGIBS 6\/26, detalharam, entre outros pontos, a composi\u00e7\u00e3o do redutor de ajuste, o tratamento das garantias reais no regime espec\u00edfico dos servi\u00e7os financeiros e as obriga\u00e7\u00f5es acess\u00f3rias do setor imobili\u00e1rio (Brasil, 2026a; Brasil, 2026b). \u00c9 com esse conjunto normativo, e n\u00e3o apenas com o texto da lei complementar, que o operador do leil\u00e3o passar\u00e1 a trabalhar a partir de 2027.<\/span><\/p>\n

        \n
      1. A sujei\u00e7\u00e3o passiva do arrematante: um contribuinte por for\u00e7a da hasta<\/strong><\/span><\/li>\n<\/ol>\n

        A regra matriz da quest\u00e3o est\u00e1 no art. 263 da LC 214\/25, que arrola os contribuintes das opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias e inclui, em seu inciso IV, o adquirente, no caso de adjudica\u00e7\u00e3o, remi\u00e7\u00e3o e arremata\u00e7\u00e3o em leil\u00e3o judicial de bem im\u00f3vel. O \u00a7 1\u00ba do mesmo dispositivo completa o desenho:<\/span><\/p>\n

        Art. 263. […] \u00a7 1\u00ba No caso do inciso IV do caput deste artigo, a opera\u00e7\u00e3o: I – ser\u00e1 tributada como aliena\u00e7\u00e3o realizada por contribuinte do regime regular do IBS e da CBS, se houver redutor de ajuste vinculado ao im\u00f3vel, aplicando-se o disposto no art. 257, \u00a7 1\u00ba; ou II – ser\u00e1 tratada como aliena\u00e7\u00e3o realizada por n\u00e3o contribuinte do regime regular do IBS e da CBS, se n\u00e3o houver redutor de ajuste vinculado ao im\u00f3vel (Brasil, 2025).<\/span><\/p>\n

        Tr\u00eas consequ\u00eancias merecem destaque. A primeira \u00e9 a cria\u00e7\u00e3o de uma sujei\u00e7\u00e3o passiva epis\u00f3dica: a pessoa natural que jamais exerceu atividade imobili\u00e1ria, e que n\u00e3o se enquadraria como contribuinte habitual pelos crit\u00e9rios de receita e de n\u00famero de opera\u00e7\u00f5es da pr\u00f3pria lei, torna-se contribuinte naquela aquisi\u00e7\u00e3o espec\u00edfica, por for\u00e7a exclusiva da natureza judicial da aliena\u00e7\u00e3o. Trata-se de t\u00e9cnica legislativa que aproxima o arrematante da figura do respons\u00e1vel pelo recolhimento, embora a lei o qualifique tecnicamente como contribuinte da opera\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

        A segunda consequ\u00eancia \u00e9 a objetiva\u00e7\u00e3o do crit\u00e9rio de incid\u00eancia. A pergunta relevante deixa de ser quem \u00e9 o executado, pessoa f\u00edsica ou jur\u00eddica, empres\u00e1ria ou n\u00e3o, e passa a ser o que consta do cadastro fiscal do im\u00f3vel. Havendo redutor de ajuste vinculado, a arremata\u00e7\u00e3o \u00e9 tributada como aliena\u00e7\u00e3o de contribuinte do regime regular; n\u00e3o havendo, recebe o tratamento de aliena\u00e7\u00e3o de n\u00e3o contribuinte, sem incid\u00eancia de IBS e CBS sobre a aquisi\u00e7\u00e3o. O regime tribut\u00e1rio acompanha o bem, e n\u00e3o as partes do processo.<\/span><\/p>\n

        A terceira consequ\u00eancia \u00e9 procedimental e ser\u00e1 desenvolvida na se\u00e7\u00e3o 8: se o fato que define a incid\u00eancia \u00e9 um dado cadastral do im\u00f3vel, a lealdade do procedimento expropriat\u00f3rio exige que esse dado seja acess\u00edvel ao p\u00fablico do leil\u00e3o antes da formula\u00e7\u00e3o do lance, e n\u00e3o descoberto pelo arrematante depois da assinatura do auto.<\/span><\/p>\n

          \n
        1. O redutor de ajuste: Crit\u00e9rio de incid\u00eancia e fator de base<\/strong><\/span><\/li>\n<\/ol>\n

          O redutor de ajuste foi concebido como instrumento de transi\u00e7\u00e3o patrimonial. Sua finalidade \u00e9 impedir que o novo sistema tribute a valoriza\u00e7\u00e3o acumulada pelo im\u00f3vel sob o regime anterior, fazendo o IBS e a CBS reca\u00edrem, em linha de princ\u00edpio, apenas sobre o valor agregado a partir da virada do sistema. Nos termos do art. 257, caput, da LC 214\/25, a partir de 1\u00ba de janeiro de 2027 ser\u00e1 vinculado a cada im\u00f3vel de propriedade de contribuinte do regime regular um valor correspondente ao respectivo redutor, utiliz\u00e1vel exclusivamente para reduzir a base de c\u00e1lculo das aliena\u00e7\u00f5es realizadas por contribuinte desse regime (\u00a7 1\u00ba).<\/span><\/p>\n

          O valor inicial do redutor obedece ao art. 258 da lei complementar. Para os im\u00f3veis integrantes do patrim\u00f4nio do contribuinte at\u00e9 31 de dezembro de 2026, corresponde, em s\u00edntese, ao valor de aquisi\u00e7\u00e3o atualizado ou ao valor de refer\u00eancia do bem, conforme a op\u00e7\u00e3o e as condi\u00e7\u00f5es regulamentares; para os im\u00f3veis adquiridos a partir de 1\u00ba de janeiro de 2027, ao valor da aquisi\u00e7\u00e3o. A regulamenta\u00e7\u00e3o de 2026 detalhou os acr\u00e9scimos admitidos, entre eles o ITBI, o laud\u00eamio e as contrapartidas urban\u00edsticas e ambientais pagas ao poder p\u00fablico, inclusive outorga onerosa do direito de construir (Brasil, 2026a). O \u00a7 10 do art. 258 assegura, ainda, que na aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel de contribuinte do regime regular a partir de 2027 o redutor \u00e9 mantido, sem preju\u00edzo do direito ao cr\u00e9dito do IBS e da CBS incidentes na opera\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

          No ambiente do leil\u00e3o judicial, o redutor desempenha duas fun\u00e7\u00f5es simult\u00e2neas e inconfund\u00edveis. Como crit\u00e9rio de incid\u00eancia, sua simples exist\u00eancia define o enquadramento da arremata\u00e7\u00e3o no inciso I ou no inciso II do \u00a7 1\u00ba do art. 263. Como fator de base, o seu valor atualizado \u00e9 deduzido do pre\u00e7o da arremata\u00e7\u00e3o para a apura\u00e7\u00e3o da base de c\u00e1lculo, que n\u00e3o poder\u00e1 ser negativa. Essa dupla fun\u00e7\u00e3o converte o redutor em vari\u00e1vel direta da forma\u00e7\u00e3o do lance m\u00e1ximo: dois im\u00f3veis id\u00eanticos, levados a leil\u00e3o pelo mesmo pre\u00e7o, podem gerar desembolsos totais distintos conforme a exist\u00eancia e a magnitude dos respectivos redutores.<\/span><\/p>\n

          O elo operacional entre o im\u00f3vel e o seu redutor \u00e9 o CIB, identificador nacional do im\u00f3vel no \u00e2mbito do Sinter – Sistema Nacional de Gest\u00e3o de Informa\u00e7\u00f5es Territoriais. O CIB individualiza o bem; o redutor define a conta. Para o interessado no leil\u00e3o, conhecer o c\u00f3digo cadastral sem conhecer a exist\u00eancia e o valor atualizado do redutor \u00e9 conhecer a fechadura sem ter a chave.<\/span><\/p>\n

          Cumpre registrar, por fim, que ao redutor de ajuste pode somar-se o redutor social do art. 259 da LC 214\/25, dedu\u00e7\u00e3o adicional fixa aplic\u00e1vel \u00e0 aliena\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel residencial novo e de lote residencial, hip\u00f3teses que, embora menos frequentes na hasta p\u00fablica, n\u00e3o lhe s\u00e3o estranhas, como se v\u00ea nos leil\u00f5es de unidades de incorpora\u00e7\u00f5es em recupera\u00e7\u00e3o ou fal\u00eancia.<\/span><\/p>\n

            \n
          1. Pre\u00e7o da arremata\u00e7\u00e3o e valor de refer\u00eancia: A base de c\u00e1lculo na hasta p\u00fablica<\/strong><\/span><\/li>\n<\/ol>\n

            A base de c\u00e1lculo do IBS e da CBS nas aliena\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias \u00e9 o valor da opera\u00e7\u00e3o (art. 255, I, da LC 214\/25). Na arremata\u00e7\u00e3o judicial, o valor da opera\u00e7\u00e3o \u00e9 o pre\u00e7o alcan\u00e7ado na hasta, homologado pelo ju\u00edzo. O valor de refer\u00eancia estimado pela administra\u00e7\u00e3o, previsto no art. 256, n\u00e3o constitui base de c\u00e1lculo alternativa: pode servir apenas como elemento de prova em eventual arbitramento, e ainda assim somente nas hip\u00f3teses taxativas do art. 13 da lei complementar, que pressup\u00f5em aus\u00eancia ou inidoneidade documental, declara\u00e7\u00e3o notoriamente inferior ao valor de mercado ou informa\u00e7\u00f5es que n\u00e3o mere\u00e7am f\u00e9.<\/span><\/p>\n

            A distin\u00e7\u00e3o \u00e9 decisiva para a seguran\u00e7a jur\u00eddica do leil\u00e3o. A aliena\u00e7\u00e3o for\u00e7ada n\u00e3o \u00e9 uma venda ordin\u00e1ria de mercado: o bem \u00e9 ofertado no estado em que se encontra, muitas vezes ocupado, sem possibilidade plena de visita\u00e7\u00e3o, com passivos processuais e prazo ex\u00edguo de pagamento, fatores que o p\u00fablico do leil\u00e3o precifica racionalmente. A eventual dist\u00e2ncia entre o valor de refer\u00eancia cadastral e o lance vencedor n\u00e3o autoriza presun\u00e7\u00e3o de subfaturamento; conluio, simula\u00e7\u00e3o ou documenta\u00e7\u00e3o inid\u00f4nea devem ser demonstrados, jamais presumidos do simples desconto t\u00edpico das vendas judiciais.<\/span><\/p>\n

            Ademais, o procedimento expropriat\u00f3rio cont\u00e9m salvaguardas que a venda privada n\u00e3o possui: avalia\u00e7\u00e3o judicial pr\u00e9via, edital p\u00fablico, ampla divulga\u00e7\u00e3o, competi\u00e7\u00e3o entre interessados, controle do ju\u00edzo e veda\u00e7\u00e3o do pre\u00e7o vil, assim considerado o inferior ao m\u00ednimo do edital ou, na sua falta, a cinquenta por cento da avalia\u00e7\u00e3o (art. 891 do CPC). Em procedimento regular, o resultado da disputa p\u00fablica \u00e9 a melhor evid\u00eancia do valor de mercado daquele bem naquelas condi\u00e7\u00f5es.<\/span><\/p>\n

            A jurisprud\u00eancia do STJ constru\u00edda para o ITBI refor\u00e7a a conclus\u00e3o por analogia: na arremata\u00e7\u00e3o, a base de c\u00e1lculo do imposto de transmiss\u00e3o \u00e9 o valor alcan\u00e7ado na hasta p\u00fablica, e n\u00e3o o da avalia\u00e7\u00e3o judicial ou o venal de refer\u00eancia (Brasil, 2010; Brasil, 2017). Embora proferida sob outra hip\u00f3tese de incid\u00eancia, essa orienta\u00e7\u00e3o exprime princ\u00edpio transpon\u00edvel ao IBS e \u00e0 CBS, o de que o pre\u00e7o formado em disputa p\u00fablica e sob controle jurisdicional presume-se real, cabendo ao fisco o \u00f4nus de infirm\u00e1-lo pelas vias legais do arbitramento.<\/span><\/p>\n

              \n
            1. O regime de cr\u00e9ditos do arrematante<\/strong><\/span><\/li>\n<\/ol>\n

              A incid\u00eancia do tributo na arremata\u00e7\u00e3o n\u00e3o equivale, necessariamente, a custo econ\u00f4mico definitivo. \u00c9 preciso, contudo, separar com rigor tr\u00eas situa\u00e7\u00f5es jur\u00eddicas que a pr\u00e1tica tende a confundir: o cr\u00e9dito do antigo propriet\u00e1rio, o redutor de ajuste e o cr\u00e9dito do pr\u00f3prio arrematante.<\/span><\/p>\n

              Os cr\u00e9ditos de IBS e CBS eventualmente apropriados pelo executado ao longo de sua atividade pertencem \u00e0 sua apura\u00e7\u00e3o e n\u00e3o acompanham o im\u00f3vel expropriado. O art. 55 da LC 4\/25 veda a transfer\u00eancia de cr\u00e9ditos a outra pessoa, a qualquer t\u00edtulo, de modo que o arrematante nada recebe do estoque de cr\u00e9ditos do expropriado. O redutor de ajuste, ao contr\u00e1rio, \u00e9 atributo do bem: vincula-se ao im\u00f3vel e, na aquisi\u00e7\u00e3o por contribuinte do regime regular a partir de 2027, \u00e9 mantido nos termos do art. 257, \u00a7 4\u00ba, I, e do art. 258, \u00a7 10. A f\u00f3rmula sint\u00e9tica \u00e9 esta: o cr\u00e9dito segue o contribuinte; o redutor segue o im\u00f3vel.<\/span><\/p>\n

              Quanto ao cr\u00e9dito do pr\u00f3prio arrematante, a resposta depende de sua posi\u00e7\u00e3o fiscal. A pessoa natural que se torna contribuinte apenas por for\u00e7a do art. 263, IV, recolhe o tributo da aquisi\u00e7\u00e3o, mas n\u00e3o ingressa, por isso, no sistema geral de n\u00e3o cumulatividade; para ela, o IBS e a CBS da arremata\u00e7\u00e3o tendem a ser custo. J\u00e1 o arrematante sujeito ao regime regular, a incorporadora que adquire terreno em hasta, o fundo imobili\u00e1rio optante, o empres\u00e1rio que destina o bem \u00e0 atividade, poder\u00e1 apropriar o cr\u00e9dito correspondente ao tributo incidente na aquisi\u00e7\u00e3o, observadas as condi\u00e7\u00f5es do art. 47 da lei complementar: extin\u00e7\u00e3o do d\u00e9bito, que na arremata\u00e7\u00e3o se d\u00e1 no pr\u00f3prio ato, comprova\u00e7\u00e3o por documento fiscal eletr\u00f4nico id\u00f4neo e n\u00e3o enquadramento do bem como de uso ou consumo pessoal.<\/span><\/p>\n

              Segue-se que a an\u00e1lise de viabilidade do lance n\u00e3o pode presumir o cr\u00e9dito. \u00c9 indispens\u00e1vel examinar o regime do adquirente, a destina\u00e7\u00e3o projetada para o im\u00f3vel e o momento em que o cr\u00e9dito estar\u00e1 dispon\u00edvel para utiliza\u00e7\u00e3o, sob pena de se tratar como neutro um desembolso que, para aquele arrematante concreto, ser\u00e1 definitivo.<\/span><\/p>\n

                \n
              1. Aliena\u00e7\u00f5es judiciais e extrajudiciais: Regimes que n\u00e3o se comunicam<\/strong><\/span><\/li>\n<\/ol>\n

                A sujei\u00e7\u00e3o passiva do adquirente institu\u00edda pelo art. 263, IV, \u00e9 regra excepcional e de interpreta\u00e7\u00e3o estrita: alcan\u00e7a a adjudica\u00e7\u00e3o, a remi\u00e7\u00e3o e a arremata\u00e7\u00e3o em leil\u00e3o judicial, e n\u00e3o se transporta automaticamente para as aliena\u00e7\u00f5es extrajudiciais, ainda que realizadas sob a forma de leil\u00e3o p\u00fablico conduzido por leiloeiro oficial.<\/span><\/p>\n

                O contraste mais relevante est\u00e1 nos leil\u00f5es decorrentes de garantias reais em favor de institui\u00e7\u00f5es sujeitas ao regime espec\u00edfico dos servi\u00e7os financeiros, como ocorre na aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria de im\u00f3veis da lei 9.514\/1997. Para essas hip\u00f3teses, a regulamenta\u00e7\u00e3o de 2026 estabeleceu que a consolida\u00e7\u00e3o da propriedade pelo credor n\u00e3o sofre incid\u00eancia e que, na venda subsequente, o tratamento tribut\u00e1rio espelha a posi\u00e7\u00e3o fiscal do prestador da garantia: se o devedor fiduciante n\u00e3o era contribuinte do regime regular, n\u00e3o h\u00e1 incid\u00eancia; se era, aplicam-se as regras que incidiriam caso ele pr\u00f3prio alienasse o bem, recebendo o adquirente o tratamento correspondente a essa origem (Brasil, 2026a).<\/span><\/p>\n

                N\u00e3o existe, portanto, resposta \u00fanica para o an\u00fancio gen\u00e9rico de leil\u00e3o de im\u00f3vel. A primeira verifica\u00e7\u00e3o do interessado, antes mesmo do exame do redutor, \u00e9 a da modalidade da aliena\u00e7\u00e3o: judicial, fiduci\u00e1ria ou outra forma extrajudicial. Cada trilha conduz a um regime pr\u00f3prio de incid\u00eancia, de sujei\u00e7\u00e3o passiva e de creditamento, e a confus\u00e3o entre elas \u00e9 fonte previs\u00edvel de lit\u00edgios na fase inicial de aplica\u00e7\u00e3o do novo sistema.<\/span><\/p>\n

                  \n
                1. O dever de informa\u00e7\u00e3o no edital e a fun\u00e7\u00e3o p\u00fablica do leiloeiro<\/strong><\/span><\/li>\n<\/ol>\n

                  Chega-se ao ponto em que a an\u00e1lise tribut\u00e1ria desemboca no processo. O art. 886 do CPC arrola o conte\u00fado m\u00ednimo do edital de leil\u00e3o, que inclui a descri\u00e7\u00e3o do bem, o valor da avalia\u00e7\u00e3o, o pre\u00e7o m\u00ednimo, as condi\u00e7\u00f5es de pagamento e a men\u00e7\u00e3o \u00e0 exist\u00eancia de \u00f4nus, recurso ou processo pendente sobre o bem. O rol, redigido para um ambiente anterior \u00e0 reforma tribut\u00e1ria, n\u00e3o contempla, por \u00f3bvio, o dado que a partir de 2027 definir\u00e1 a exist\u00eancia e a dimens\u00e3o do IBS e da CBS da arremata\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

                  Sustenta-se aqui que a informa\u00e7\u00e3o sobre o CIB do im\u00f3vel e sobre a exist\u00eancia e o valor atualizado do redutor de ajuste deve ser incorporada ao edital, por tr\u00eas fundamentos. Primeiro, o teleol\u00f3gico: a raz\u00e3o de ser da exig\u00eancia de men\u00e7\u00e3o aos \u00f4nus \u00e9 permitir a formula\u00e7\u00e3o de lance consciente, e o tributo que o arrematante recolher\u00e1 por for\u00e7a da pr\u00f3pria arremata\u00e7\u00e3o repercute no desembolso total com a mesma intensidade de um \u00f4nus real. Segundo, o sistem\u00e1tico: o processo civil brasileiro consagra a m\u00e1xima transpar\u00eancia da aliena\u00e7\u00e3o judicial, e a omiss\u00e3o de dado fiscal determinante conspira contra a competitividade da hasta, afastando licitantes ou embutindo nos lances um desconto de incerteza que deprime o produto da expropria\u00e7\u00e3o em preju\u00edzo de credor e devedor. Terceiro, o funcional: incumbe ao leiloeiro p\u00fablico, na condi\u00e7\u00e3o de auxiliar da justi\u00e7a e agente delegado do poder p\u00fablico, zelar pela higidez informacional do certame, fun\u00e7\u00e3o que ganhou densidade normativa com a consolida\u00e7\u00e3o nacional das regras da execu\u00e7\u00e3o promovida pelo provimento CN-CNJ 255\/26 (Brasil, 2026c).<\/span><\/p>\n

                  Enquanto a incorpora\u00e7\u00e3o dessa informa\u00e7\u00e3o aos editais n\u00e3o se universalizar, por norma de corregedoria ou por boa pr\u00e1tica dos ju\u00edzos da execu\u00e7\u00e3o, o \u00f4nus de dilig\u00eancia recai sobre o interessado, que dever\u00e1 buscar nos autos, no cadastro do Sinter e, se necess\u00e1rio, por requerimento ao ju\u00edzo, a confirma\u00e7\u00e3o da exist\u00eancia e do valor do redutor antes de assumir que conhece o custo total da aquisi\u00e7\u00e3o. Prop\u00f5e-se, de lege ferenda e de melhor pr\u00e1tica, que as corregedorias estaduais, no exerc\u00edcio da compet\u00eancia normativa que o pr\u00f3prio provimento 255\/26 lhes reserva, passem a exigir dos editais de leil\u00e3o de im\u00f3veis a indica\u00e7\u00e3o do CIB e da situa\u00e7\u00e3o do redutor de ajuste, colhida pelo ju\u00edzo junto \u00e0 administra\u00e7\u00e3o tribut\u00e1ria no momento da determina\u00e7\u00e3o da hasta.<\/span><\/p>\n

                    \n
                  1. Repercuss\u00e3o na forma\u00e7\u00e3o do lance: Demonstra\u00e7\u00e3o num\u00e9rica<\/strong><\/span><\/li>\n<\/ol>\n

                    A mec\u00e2nica de apura\u00e7\u00e3o, confirmada a exist\u00eancia do redutor, \u00e9 a seguinte: do pre\u00e7o da arremata\u00e7\u00e3o deduzem-se o redutor de ajuste atualizado e, quando cab\u00edvel, o redutor social; sobre a base resultante, que n\u00e3o pode ser negativa, aplicam-se as al\u00edquotas do IBS e da CBS pr\u00f3prias das opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias, reduzidas em cinquenta por cento em rela\u00e7\u00e3o \u00e0s al\u00edquotas gerais, por for\u00e7a do art. 261 da LC 214\/25.<\/span><\/p>\n

                    Tome-se um exemplo constru\u00eddo para o regime maduro do sistema. Im\u00f3vel arrematado por R$ 500.000,00, com redutor de ajuste atualizado de R$ 350.000,00 e sem redutor social. A base de c\u00e1lculo ser\u00e1 de R$ 150.000,00. Adotando-se, exclusivamente para fins did\u00e1ticos, uma al\u00edquota conjunta de refer\u00eancia de 28%, proje\u00e7\u00e3o corrente de mercado para o sistema plenamente implantado em 2033, a redu\u00e7\u00e3o de cinquenta por cento conduz a uma al\u00edquota efetiva de 14%, e o IBS e a CBS da opera\u00e7\u00e3o somar\u00e3o R$ 21.000,00. Sem cr\u00e9dito aproveit\u00e1vel, o desembolso do arrematante alcan\u00e7ar\u00e1 R$ 521.000,00, antes do ITBI, da comiss\u00e3o do leiloeiro, dos emolumentos e das demais despesas da arremata\u00e7\u00e3o, que o novo tributo n\u00e3o substitui nem absorve.<\/span><\/p>\n

                    Duas advert\u00eancias acompanham o exemplo. A primeira: a al\u00edquota de 28% n\u00e3o \u00e9 a al\u00edquota de 2027; no bi\u00eanio inicial, como visto na se\u00e7\u00e3o 2, o IBS estar\u00e1 em patamar de calibragem e a carga efetiva ser\u00e1 sensivelmente menor, de modo que o exemplo mede a estrutura do c\u00e1lculo, n\u00e3o a carga de um ano determinado. A segunda: a sensibilidade do resultado ao redutor \u00e9 total. No mesmo exemplo, um redutor de R$ 500.000,00 ou superior zeraria a base; a aus\u00eancia de redutor, por outro lado, deslocaria a opera\u00e7\u00e3o para o inciso II do \u00a7 1\u00ba do art. 263, sem incid\u00eancia alguma. Entre os dois extremos, cada real de redutor \u00e9 um real a menos de base tribut\u00e1vel, o que confirma a tese central deste artigo: no leil\u00e3o de im\u00f3veis do novo sistema, o lance racional come\u00e7a pela leitura do cadastro fiscal do bem.<\/span><\/p>\n

                    Em termos operacionais, a dilig\u00eancia pr\u00e9via do interessado passa a desdobrar-se em tr\u00eas planos sucessivos. No plano do procedimento, cumpre identificar a natureza da aliena\u00e7\u00e3o, pois somente a expropria\u00e7\u00e3o judicial atrai a sujei\u00e7\u00e3o passiva do art. 263, IV, da lei complementar. No plano do bem, imp\u00f5e-se apurar, a partir do CIB, a exist\u00eancia e o valor atualizado do redutor de ajuste, dado que define, a um s\u00f3 tempo, a incid\u00eancia e a dimens\u00e3o da base tribut\u00e1vel. No plano do adquirente, enfim, h\u00e1 que se perquirir o regime fiscal pr\u00f3prio e a destina\u00e7\u00e3o projetada para o im\u00f3vel, dos quais depender\u00e1 a convers\u00e3o do tributo recolhido em cr\u00e9dito aproveit\u00e1vel ou a sua consolida\u00e7\u00e3o como custo definitivo. Somente ao cabo desse itiner\u00e1rio estar\u00e1 composta a equa\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica completa da arremata\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

                      \n
                    1. Conclus\u00e3o<\/strong><\/span><\/li>\n<\/ol>\n

                      A disciplina institu\u00edda pela LC 214\/25 integrou definitivamente a vari\u00e1vel tribut\u00e1ria ao ju\u00edzo econ\u00f4mico da arremata\u00e7\u00e3o judicial de im\u00f3veis. A partir de 2027, o adquirente em hasta p\u00fablica, ainda que pessoa natural estranha \u00e0 atividade imobili\u00e1ria, poder\u00e1 revestir-se da condi\u00e7\u00e3o de contribuinte do IBS e da CBS quanto \u00e0quela opera\u00e7\u00e3o, e o respectivo enquadramento depender\u00e1 de um dado objetivo vinculado ao bem, o redutor de ajuste, que cumula as fun\u00e7\u00f5es de crit\u00e9rio de incid\u00eancia e de fator de redu\u00e7\u00e3o da base de c\u00e1lculo.<\/span><\/p>\n

                      Demonstrou-se que a base de c\u00e1lculo \u00e9 o pre\u00e7o alcan\u00e7ado na hasta p\u00fablica, n\u00e3o podendo o valor de refer\u00eancia cadastral substitu\u00ed-lo sen\u00e3o pelas vias estritas do arbitramento; que os cr\u00e9ditos do expropriado n\u00e3o acompanham o im\u00f3vel, ao passo que o redutor o acompanha; que o aproveitamento de cr\u00e9dito pelo arrematante depende de seu regime e da destina\u00e7\u00e3o do bem; e que as aliena\u00e7\u00f5es extrajudiciais, notadamente as fiduci\u00e1rias, seguem disciplina pr\u00f3pria, inconfund\u00edvel com a do leil\u00e3o judicial.<\/span><\/p>\n

                      Sustentou-se, por fim, que a plena operatividade do novo regime reclama a incorpora\u00e7\u00e3o, ao edital de leil\u00e3o, da informa\u00e7\u00e3o sobre o CIB e sobre a exist\u00eancia e o valor atualizado do redutor de ajuste, provid\u00eancia que decorre da finalidade do art. 886 do CPC, do princ\u00edpio da m\u00e1xima transpar\u00eancia da expropria\u00e7\u00e3o e da fun\u00e7\u00e3o p\u00fablica do leiloeiro como auxiliar da jurisdi\u00e7\u00e3o executiva, e que encontra ve\u00edculo natural na compet\u00eancia normativa das corregedorias reafirmada pelo provimento CN-CNJ 255\/26. No novo sistema, a viabilidade econ\u00f4mica da arremata\u00e7\u00e3o deixa de ser afer\u00edvel pela simples compara\u00e7\u00e3o entre o lance e a avalia\u00e7\u00e3o judicial: passa a depender da correta composi\u00e7\u00e3o do custo fiscal integral da opera\u00e7\u00e3o, tarefa que pressup\u00f5e o dom\u00ednio conjugado do direito processual da expropria\u00e7\u00e3o e do regime material do IBS e da CBS. \u00c9 nesse ponto de encontro entre o processo e o tributo que doravante se situar\u00e1 a boa t\u00e9cnica da hasta p\u00fablica.<\/span><\/p>\n

                      __________<\/span><\/p>\n

                      BRASIL. Constitui\u00e7\u00e3o da Rep\u00fablica Federativa do Brasil de 1988. Bras\u00edlia, DF: Presid\u00eancia da Rep\u00fablica, 1988.<\/span><\/p>\n

                      BRASIL. Emenda Constitucional n\u00ba 132, de 20 de dezembro de 2023. Altera o Sistema Tribut\u00e1rio Nacional. Di\u00e1rio Oficial da Uni\u00e3o: Bras\u00edlia, DF, 21 dez. 2023.<\/span><\/p>\n

                      BRASIL. Lei Complementar n\u00ba 214, de 16 de janeiro de 2025. Institui o Imposto sobre Bens e Servi\u00e7os (IBS), a Contribui\u00e7\u00e3o Social sobre Bens e Servi\u00e7os (CBS) e o Imposto Seletivo (IS) e d\u00e1 outras provid\u00eancias. Di\u00e1rio Oficial da Uni\u00e3o: Bras\u00edlia, DF, 16 jan. 2025.<\/span><\/p>\n

                      BRASIL. Decreto n\u00ba 12.955, de 29 de abril de 2026. Aprova o Regulamento da Contribui\u00e7\u00e3o Social sobre Bens e Servi\u00e7os (RCBS). Di\u00e1rio Oficial da Uni\u00e3o: Bras\u00edlia, DF, 30 abr. 2026a.<\/span><\/p>\n

                      BRASIL. Comit\u00ea Gestor do IBS. Resolu\u00e7\u00e3o CGIBS n\u00ba 6, de 30 de abril de 2026. Aprova o Regulamento do Imposto sobre Bens e Servi\u00e7os (RIBS). Bras\u00edlia, DF: CGIBS, 2026b.<\/span><\/p>\n

                      BRASIL. Conselho Nacional de Justi\u00e7a. Corregedoria Nacional de Justi\u00e7a. Provimento n\u00ba 255, de 2026. Institui a Consolida\u00e7\u00e3o Nacional da Execu\u00e7\u00e3o Efetiva e disp\u00f5e sobre a aliena\u00e7\u00e3o judicial eletr\u00f4nica. Bras\u00edlia, DF: CNJ, 2026c.<\/span><\/p>\n

                      BRASIL. Lei n\u00ba 13.105, de 16 de mar\u00e7o de 2015. C\u00f3digo de Processo Civil. Di\u00e1rio Oficial da Uni\u00e3o: Bras\u00edlia, DF, 17 mar. 2015.<\/span><\/p>\n

                      BRASIL. Superior Tribunal de Justi\u00e7a (1. Turma). Recurso Especial n\u00ba 1.188.655\/RS. Relator: Min. Luiz Fux, 20 de maio de 2010. Di\u00e1rio da Justi\u00e7a eletr\u00f4nico: Bras\u00edlia, DF, 8 jun. 2010.<\/span><\/p>\n

                      BRASIL. Superior Tribunal de Justi\u00e7a (2. Turma). Recurso Especial n\u00ba 1.670.521\/SP. Relator: Min. Herman Benjamin. Di\u00e1rio da Justi\u00e7a eletr\u00f4nico: Bras\u00edlia, DF, 30 jun. 2017.<\/span><\/p>\n

                      KRONBERG, Helcio. Tratado dos leil\u00f5es judiciais e extrajudiciais. 2. ed. rev. e atual. Curitiba: Kroon, 2026.<\/span><\/p>\n

                      FONTE: MIGALHAS \u2013 POR HELCIO KRONBERG<\/strong><\/span><\/p>\n

                      \u00a0<\/strong><\/p>\n

                      \u00a0<\/strong><\/p>\n

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