{"id":66954,"date":"2026-08-26T09:28:15","date_gmt":"2026-08-26T12:28:15","guid":{"rendered":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/?p=66954"},"modified":"2026-08-26T09:28:15","modified_gmt":"2026-08-26T12:28:15","slug":"cnpj-tecnico-e-fraude-a-execucao-fiscal-os-reflexos-da-reforma-tributaria-na-due-diligence-imobiliaria","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/2026\/08\/26\/cnpj-tecnico-e-fraude-a-execucao-fiscal-os-reflexos-da-reforma-tributaria-na-due-diligence-imobiliaria\/","title":{"rendered":"CNPJ T\u00c9CNICO E FRAUDE \u00c0 EXECU\u00c7\u00c3O FISCAL: OS REFLEXOS DA REFORMA TRIBUT\u00c1RIA NA DUE DILIGENCE IMOBILI\u00c1RIA"},"content":{"rendered":"

STJ refor\u00e7a que CNPJ n\u00e3o implica autonomia patrimonial e alerta para riscos fiscais em opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias envolvendo pessoas f\u00edsicas.<\/span>\u00a0<\/strong><\/span><\/p>\n

A 2\u00aa turma do STJ, ao julgar o REsp 2.173.311\/PE1, afirmou que, nas execu\u00e7\u00f5es fiscais, a aliena\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel, realizada ap\u00f3s a inscri\u00e7\u00e3o do d\u00e9bito tribut\u00e1rio em d\u00edvida ativa, caracteriza fraude \u00e0 execu\u00e7\u00e3o, por presun\u00e7\u00e3o absoluta, independentemente da boa-f\u00e9 do terceiro adquirente e da inexist\u00eancia de registro de penhora na matr\u00edcula do im\u00f3vel.<\/span><\/p>\n

O precedente citado trazia uma particularidade: A venda havia sido realizada por uma pessoa f\u00edsica que n\u00e3o possu\u00eda nenhuma inscri\u00e7\u00e3o em d\u00edvida ativa vinculada ao n\u00famero do seu CPF (cadastro de pessoa f\u00edsica). Por tal raz\u00e3o, o comprador alegava que havia cumprido o seu dever de dilig\u00eancia e que nenhuma das certid\u00f5es havia indicado a exist\u00eancia da referida d\u00edvida, afirmando a sua boa-f\u00e9.<\/span><\/p>\n

O problema, contudo, estava “escondido” em uma inscri\u00e7\u00e3o de CNPJ (cadastro nacional de pessoa jur\u00eddica), vinculada ao vendedor e no qual havia a d\u00edvida fiscal, inscrita ao tempo da aliena\u00e7\u00e3o, mas que n\u00e3o representava realmente uma pessoa jur\u00eddica, mas sim um cadastro adicional da pessoa f\u00edsica do vendedor como empres\u00e1rio individual, o que levou a 2\u00aa turma a concluir tratar-se de d\u00edvida pessoal do vendedor, pela presun\u00e7\u00e3o absoluta de fraude e, consequentemente, pela inefic\u00e1cia da aliena\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

Embora o precedente n\u00e3o trate da reforma tribut\u00e1ria, tampouco do CNPJ t\u00e9cnico institu\u00eddo por ela, ele oferece importante ponto de reflex\u00e3o: a exist\u00eancia de um cadastro fiscal que atribua um CNPJ n\u00e3o implica, por si s\u00f3, autonomia patrimonial entre esse CNPJ e o cadastro pessoal do contribuinte (“CPF”). Essa premissa ser\u00e1 especialmente relevante no novo regime do IBS e da CBS, aplic\u00e1vel \u00e0s opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias realizadas por pessoas f\u00edsicas, quando enquadradas como contribuintes obrigat\u00f3rios.<\/span><\/p>\n

Nesse novo cen\u00e1rio, conviveremos com muito mais pessoas f\u00edsicas que estar\u00e3o simultaneamente inscritas no CPF e no CNPJ t\u00e9cnico, sem que isso signifique a cria\u00e7\u00e3o de uma pessoa jur\u00eddica, o que refor\u00e7ar\u00e1 a import\u00e2ncia de uma rigorosa due diligence que considere esse risco antes da conclus\u00e3o de qualquer opera\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria.<\/span><\/p>\n

    \n
  1. O precedente do STJ e a prote\u00e7\u00e3o do cr\u00e9dito tribut\u00e1rio<\/strong><\/span><\/li>\n<\/ol>\n

    No REsp 2.173.311\/PE, a controv\u00e9rsia envolvia embargos de terceiros opostos por adquirente de im\u00f3vel que buscava afastar a constri\u00e7\u00e3o judicial realizada em execu\u00e7\u00e3o fiscal. O argumento central era o de que a d\u00edvida estava vinculada ao CNPJ de empres\u00e1rio individual, enquanto o im\u00f3vel alienado estava relacionado \u00e0 pessoa f\u00edsica do titular, ao seu CPF, objetivando concluir que haveria uma autonomia patrimonial entre um e outro.<\/span><\/p>\n

    O STJ rejeitou a tese. A Corte destacou que o empres\u00e1rio individual n\u00e3o possui personalidade jur\u00eddica distinta da pessoa natural, sendo o CNPJ mera identifica\u00e7\u00e3o fiscal. Assim, inexistiria separa\u00e7\u00e3o patrimonial entre a atividade empresarial e o titular, raz\u00e3o pela qual o patrim\u00f4nio da pessoa f\u00edsica responderia pelos d\u00e9bitos tribut\u00e1rios oriundos da atividade empresarial exercida.<\/span><\/p>\n

    O ac\u00f3rd\u00e3o tamb\u00e9m reafirmou a aplica\u00e7\u00e3o do art. 185 do C\u00f3digo Tribut\u00e1rio Nacional2, com a reda\u00e7\u00e3o conferida pela LC 118\/05. Segundo esse dispositivo, presume-se fraudulenta a aliena\u00e7\u00e3o ou onera\u00e7\u00e3o de bens ou rendas por sujeito passivo em d\u00e9bito com a Fazenda P\u00fablica, por cr\u00e9dito tribut\u00e1rio regularmente inscrito em d\u00edvida ativa, salvo se forem reservados bens ou rendas suficientes ao pagamento integral da d\u00edvida.<\/span><\/p>\n

    A import\u00e2ncia pr\u00e1tica do precedente est\u00e1 na reafirma\u00e7\u00e3o de tr\u00eas premissas: a primeira, de que a inscri\u00e7\u00e3o em d\u00edvida ativa \u00e9 marco suficiente para a caracteriza\u00e7\u00e3o da fraude \u00e0 execu\u00e7\u00e3o fiscal; a segunda, de que a boa-f\u00e9 do terceiro adquirente n\u00e3o afasta a presun\u00e7\u00e3o legal; e a terceira, de que a s\u00famula 375 do STJ3, aplic\u00e1vel \u00e0 execu\u00e7\u00e3o civil comum, n\u00e3o se aplica \u00e0s execu\u00e7\u00f5es fiscais.<\/span><\/p>\n

    Com isso, o STJ refor\u00e7a a especial prote\u00e7\u00e3o conferida ao cr\u00e9dito tribut\u00e1rio e evidencia que a an\u00e1lise da regularidade fiscal do alienante \u00e9 elemento central para a seguran\u00e7a jur\u00eddica das opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias, independente de uma an\u00e1lise subjetiva da boa-f\u00e9 do adquirente.<\/span><\/p>\n

      \n
    1. O CNPJ t\u00e9cnico e a pessoa f\u00edsica contribuinte do IBS\/CBS<\/strong><\/span><\/li>\n<\/ol>\n

      A LC 214\/25 instituiu regime espec\u00edfico para a tributa\u00e7\u00e3o do consumo, tanto por contribuintes pessoas jur\u00eddicas, quanto por contribuintes pessoas f\u00edsicas, inclusive em opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias como compra e venda e loca\u00e7\u00e3o realizadas por pessoas f\u00edsicas, disciplinado, neste \u00faltimo caso, pelos arts. 251 e seguintes. Como instrumento de identifica\u00e7\u00e3o das pessoas f\u00edsicas enquadradas como contribuintes do IBS e da CBS perante a administra\u00e7\u00e3o tribut\u00e1ria, a LC 214\/25 instituiu o que tem sido denominado de “CNPJ t\u00e9cnico”, previsto em seu art. 21, \u00a7\u00a7 3\u00ba e 4\u00ba, cuja finalidade \u00e9 exclusivamente cadastral e fiscal.<\/span><\/p>\n

      Apesar da nomenclatura, o CNPJ t\u00e9cnico n\u00e3o transforma a pessoa f\u00edsica em pessoa jur\u00eddica, n\u00e3o altera a natureza jur\u00eddica da atua\u00e7\u00e3o da pessoa f\u00edsica nem lhe confere personalidade jur\u00eddica ou autonomia patrimonial, destinando-se apenas ao cumprimento das obriga\u00e7\u00f5es acess\u00f3rias, \u00e0 emiss\u00e3o da NFS-e e \u00e0 identifica\u00e7\u00e3o do contribuinte perante os sistemas eletr\u00f4nicos da Receita Federal e do Comit\u00ea Gestor do IBS.<\/span><\/p>\n

      A sujei\u00e7\u00e3o ao novo regime, contudo, n\u00e3o alcan\u00e7a toda e qualquer pessoa f\u00edsica que aufira receitas imobili\u00e1rias. Nos termos da LC 214\/25 e do seu regulamento da CBS (decreto 12.955\/26), a pessoa f\u00edsica ser\u00e1 considerada contribuinte quando se verificar uma das seguintes hip\u00f3teses objetivas: (i) a pessoa f\u00edsica auferir receita anual superior a R$ 240.000,00<\/strong> (ano-base 2025)4 com o recebimento de alugu\u00e9is de mais de tr\u00eas im\u00f3veis (requisitos cumulativos); (ii) a pessoa f\u00edsica alienar ou ceder direitos reais sobre mais de tr\u00eas im\u00f3veis<\/strong> distintos no ano calend\u00e1rio anterior; ou (iii) alienar ou ceder direitos reais sobre mais de um im\u00f3vel, no ano=calend\u00e1rio anterior, constru\u00eddos pelo pr\u00f3prio alienante nos cinco anos anteriores \u00e0 data da aliena\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

      O tema ganha especial relev\u00e2ncia porque, uma vez caracterizada como contribuinte, a pessoa f\u00edsica ficar\u00e1 sujeita \u00e0s obriga\u00e7\u00f5es principais e acess\u00f3rias do novo regime, inclusive ao cadastramento no CNPJ t\u00e9cnico<\/strong>, \u00e0 emiss\u00e3o de NFS-e e ao recolhimento do IBS e da CBS, conforme disciplinado pela pr\u00f3pria LC 214\/25, pelo decreto 12.955\/26 e pela resolu\u00e7\u00e3o CGIBS 6\/26.<\/strong><\/span><\/p>\n

      A regulamenta\u00e7\u00e3o infralegal prev\u00ea que o cadastro esteja operacional para o in\u00edcio da incid\u00eancia do novo regime, previsto para janeiro de 2027<\/strong>, ocasi\u00e3o em que tamb\u00e9m passar\u00e1 a ser obrigat\u00f3ria a emiss\u00e3o da NFS-e pelas pessoas f\u00edsicas enquadradas nas hip\u00f3teses legais.<\/span><\/p>\n

        \n
      1. O novo risco patrimonial nas opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias<\/strong><\/span><\/li>\n<\/ol>\n

        A conex\u00e3o entre o REsp 2.173.311\/PE e o CNPJ t\u00e9cnico n\u00e3o deve ser feita de forma autom\u00e1tica. Afinal, o STJ n\u00e3o apreciou controv\u00e9rsia relativa ao IBS, \u00e0 CBS ou \u00e0 reforma tribut\u00e1ria. Todavia, o precedente reafirma uma premissa jur\u00eddica que se revela particularmente relevante para o novo regime: a exist\u00eancia de um cadastro fiscal espec\u00edfico n\u00e3o implica autonomia patrimonial. Assim como o CNPJ do empres\u00e1rio individual foi considerado mera identifica\u00e7\u00e3o fiscal, o CNPJ t\u00e9cnico tamb\u00e9m dever\u00e1 ser compreendido como instrumento de identifica\u00e7\u00e3o da pessoa f\u00edsica perante a administra\u00e7\u00e3o tribut\u00e1ria, e n\u00e3o como mecanismo de segrega\u00e7\u00e3o patrimonial.<\/span><\/p>\n

        Nessa perspectiva, a pessoa f\u00edsica enquadrada como contribuinte do IBS e da CBS continuar\u00e1 respondendo com seu patrim\u00f4nio pessoal pelas obriga\u00e7\u00f5es tribut\u00e1rias decorrentes da atividade econ\u00f4mica exercida. Assim, caso deixe de realizar o cadastramento quando exigido, descumpra obriga\u00e7\u00f5es acess\u00f3rias, deixe de emitir a NFS-e ou de recolher os tributos devidos, poder\u00e1 ser autuada, sofrer a incid\u00eancia de multa e juros, ter o cr\u00e9dito tribut\u00e1rio inscrito em d\u00edvida ativa e, posteriormente, responder \u00e0 correspondente execu\u00e7\u00e3o fiscal.<\/span><\/p>\n

        O principal impacto desse novo cen\u00e1rio, contudo, talvez n\u00e3o recaia sobre o pr\u00f3prio contribuinte, cuja responsabilidade j\u00e1 decorre da legisla\u00e7\u00e3o tribut\u00e1ria, mas sobre terceiros que pretendam adquirir im\u00f3veis de pessoas f\u00edsicas enquadradas como contribuintes do IBS e da CBS. Se o alienante possuir d\u00e9bitos tribut\u00e1rios regularmente inscritos em d\u00edvida ativa, eventual aliena\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel poder\u00e1 atrair a incid\u00eancia do art. 185 do C\u00f3digo Tribut\u00e1rio Nacional, hip\u00f3tese em que o entendimento firmado pelo STJ no REsp 2.173.311\/PE assume especial relev\u00e2ncia para a an\u00e1lise da seguran\u00e7a jur\u00eddica da opera\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

        A partir da implementa\u00e7\u00e3o do novo regime, a due diligence imobili\u00e1ria se tornar\u00e1 ainda mais relevante e sofisticada. N\u00e3o bastar\u00e1, em muitos casos, examinar apenas a matr\u00edcula do im\u00f3vel, as certid\u00f5es dos distribuidores, os d\u00e9bitos de IPTU, as obriga\u00e7\u00f5es condominiais e as demais certid\u00f5es tradicionalmente exigidas em nome do alienante. Ser\u00e1 altamente recomend\u00e1vel, tamb\u00e9m, verificar se o vendedor est\u00e1 ou n\u00e3o enquadrado como contribuinte do IBS e da CBS, se possui CNPJ t\u00e9cnico regularmente cadastrado, se cumpre suas obriga\u00e7\u00f5es acess\u00f3rias, como a emiss\u00e3o da NFS-e, se realiza o recolhimento dos tributos devidos e se existem d\u00e9bitos tribut\u00e1rios inscritos em d\u00edvida ativa decorrentes de sua atividade.<\/span><\/p>\n

        Trata-se de uma dilig\u00eancia que, embora atualmente incomum nas opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias envolvendo pessoas f\u00edsicas, torna-se ainda mais relevante para mitigar riscos jur\u00eddicos nas aquisi\u00e7\u00f5es futuras.<\/span><\/p>\n

          \n
        1. Conclus\u00e3o<\/strong><\/span><\/li>\n<\/ol>\n

          O CNPJ t\u00e9cnico n\u00e3o deve ser compreendido apenas como uma nova obriga\u00e7\u00e3o cadastral decorrente da reforma tribut\u00e1ria. Na pr\u00e1tica, ele inaugura um modelo de identifica\u00e7\u00e3o fiscal das pessoas f\u00edsicas que exploram atividade econ\u00f4mica sujeita ao IBS e \u00e0 CBS, ampliando a rastreabilidade das opera\u00e7\u00f5es e fortalecendo os mecanismos de controle e arrecada\u00e7\u00e3o tribut\u00e1ria.<\/span><\/p>\n

          Embora o REsp 2.173.311\/PE n\u00e3o trate diretamente da reforma tribut\u00e1ria, o precedente reafirma uma premissa jur\u00eddica relevante para esse novo cen\u00e1rio: A exist\u00eancia de um cadastro fiscal espec\u00edfico n\u00e3o implica, por si s\u00f3, em cria\u00e7\u00e3o de uma pessoa jur\u00eddica e nem em autonomia patrimonial, nem afasta a incid\u00eancia dos mecanismos de prote\u00e7\u00e3o do cr\u00e9dito tribut\u00e1rio previstos no art. 185 do CTN. Sob essa perspectiva, a regularidade fiscal do alienante passa a assumir papel cada vez mais relevante para a seguran\u00e7a jur\u00eddica das opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias.<\/span><\/p>\n

          O principal ponto de intercess\u00e3o entre o citado precedente do STJ e a mudan\u00e7a trazida pelo novo regime tribut\u00e1rio, talvez n\u00e3o esteja propriamente na cria\u00e7\u00e3o do CNPJ t\u00e9cnico, mas o alerta sobre a necessidade de aprimoramento dos mecanismos tradicionais de dilig\u00eancia imobili\u00e1ria. Se, por muitos anos, a an\u00e1lise jur\u00eddica concentrou-se essencialmente na situa\u00e7\u00e3o registral do im\u00f3vel e na situa\u00e7\u00e3o patrimonial do alienante por meio de seu cadastro principal (CPF, quando pessoa f\u00edsica e CNPJ, quando pessoa jur\u00eddica), fato \u00e9 que a realidade fiscal brasileira atribui inscri\u00e7\u00e3o no CNPJ para pessoas f\u00edsicas em certas circunst\u00e2ncias, como a do empres\u00e1rio individual e a do MEI – microempreendedor individual, e a implementa\u00e7\u00e3o do IBS, da CBS e do CNPJ t\u00e9cnico tende a ampliar esse universo.<\/span><\/p>\n

          A verifica\u00e7\u00e3o da condi\u00e7\u00e3o do vendedor pessoa f\u00edsica, tamb\u00e9m como contribuinte inscrito no CNPJ, da regularidade de seu cadastramento, do cumprimento de suas obriga\u00e7\u00f5es tribut\u00e1rias e da eventual exist\u00eancia de d\u00e9bitos inscritos em d\u00edvida ativa tornou-se etapa relevante da an\u00e1lise jur\u00eddica das opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias.<\/span><\/p>\n

          Em um ambiente de crescente integra\u00e7\u00e3o entre informa\u00e7\u00f5es fiscais e patrimoniais, a seguran\u00e7a jur\u00eddica da aquisi\u00e7\u00e3o depender\u00e1 n\u00e3o apenas da situa\u00e7\u00e3o registral do im\u00f3vel, mas tamb\u00e9m da situa\u00e7\u00e3o fiscal de seu propriet\u00e1rio. Mais do que uma nova obriga\u00e7\u00e3o acess\u00f3ria, o CNPJ t\u00e9cnico representa um elemento que intensifica a necessidade de aprimoramento da forma como riscos s\u00e3o identificados e mitigados nas opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias envolvendo pessoas f\u00edsicas. No final, quanto melhor for a due diligence, mais segura ser\u00e1 a opera\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

          _____<\/strong><\/span><\/p>\n

          1.https:\/\/processo.stj.jus.br\/processo\/pesquisa\/?src=1.1.2&aplicacao=processos.ea&tipoPesquisa=tipoPesquisaGenerica&num_processo=REsp2.173.311<\/span><\/p>\n

          2.\u00a0 Art. 185. Presume-se fraudulenta a aliena\u00e7\u00e3o ou onera\u00e7\u00e3o de bens ou rendas, ou seu com\u00ea\u00e7o, por sujeito passivo em d\u00e9bito para com a Fazenda P\u00fablica, por cr\u00e9dito tribut\u00e1rio regularmente inscrito como d\u00edvida ativa.<\/span><\/p>\n

          3.S\u00famula 375 – O reconhecimento da fraude \u00e0 execu\u00e7\u00e3o depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de m\u00e1-f\u00e9 do terceiro adquirente.<\/span><\/p>\n

          4.Esse limite dever\u00e1 ser atualizado pelo IPCA a cada ano-base.<\/span><\/p>\n

          FONTE: MIGALHAS \u2013 POR ANDR\u00c9 ROBERTO DE SOUZA MACHADO E MATHEUS RODOLFO AFONSO ALVES<\/strong><\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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