{"id":66441,"date":"2026-08-13T12:44:32","date_gmt":"2026-08-13T15:44:32","guid":{"rendered":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/?p=66441"},"modified":"2026-08-13T12:44:32","modified_gmt":"2026-08-13T15:44:32","slug":"a-dualidade-do-stj-sobre-a-lei-do-distrato","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/2026\/08\/13\/a-dualidade-do-stj-sobre-a-lei-do-distrato\/","title":{"rendered":"A DUALIDADE DO STJ SOBRE A LEI DO DISTRATO"},"content":{"rendered":"

O entendimento atual do STJ \u00e9 bifronte. Para o regime de afeta\u00e7\u00e3o, a regra de 50% de reten\u00e7\u00e3o tornou-se um porto seguro para as empresas. Para os loteamentos, o campo \u00e9 de batalha.<\/span><\/p>\n

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O cen\u00e1rio do distrato imobili\u00e1rio no Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ) revela uma complexa dualidade na aplica\u00e7\u00e3o da Lei n\u00ba 13.786\/2018 (Lei do Distrato), cujos limites de reten\u00e7\u00e3o dependem do regime jur\u00eddico da incorpora\u00e7\u00e3o e do grau de interven\u00e7\u00e3o judicial em favor da prote\u00e7\u00e3o consumerista. As recentes decis\u00f5es da Corte, notadamente nos casos de regime do patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o e de loteamentos urbanos, demonstram a conviv\u00eancia de teses que estabelecem a reten\u00e7\u00e3o m\u00e1xima de 50% em um lado, e a possibilidade de perda integral dos valores pagos, em outro.<\/span><\/p>\n

A seguran\u00e7a jur\u00eddica para incorporadoras que operam sob o regime de patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o foi refor\u00e7ada no AREsp 2903050-DF, decidido monocraticamente pelo ministro Marco Buzzi (4\u00aa Turma do STJ). O caso tratava de um contrato de compra e venda de unidade em regime de multipropriedade e submetido ao regime de afeta\u00e7\u00e3o. O STJ validou a reten\u00e7\u00e3o de 50% dos valores pagos pelo comprador desistente, revertendo a decis\u00e3o de segunda inst\u00e2ncia (TJDF) que havia reduzido o percentual para 25%.<\/span><\/p>\n

A Corte fundamentou que o percentual de 50% est\u00e1 expressamente previsto e autorizado pelo artigo 67-A, par\u00e1grafo 5\u00ba, da Lei 13.786\/2018, que disciplina os casos em que a incorpora\u00e7\u00e3o estiver sob regime de afeta\u00e7\u00e3o. O STJ consolidou o entendimento de que, se o percentual de reten\u00e7\u00e3o fixado no contrato se encontra dentro do limite legal, n\u00e3o h\u00e1 que se falar em sua ilegalidade.<\/span><\/p>\n

O tribunal exige que a interven\u00e7\u00e3o judicial em cl\u00e1usulas contratuais v\u00e1lidas seja sustentada por fundamenta\u00e7\u00e3o robusta e espec\u00edfica sobre eventual abusividade, e n\u00e3o por argumentos gen\u00e9ricos sobre onerosidade. Portanto, nos contratos oriundos de incorpora\u00e7\u00e3o submetida ao regime de patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o, a reten\u00e7\u00e3o de 50% dos valores pagos pelo comprador desistente \u00e9 mantida, conforme o artigo 67-A, I, e par\u00e1grafo 5\u00ba da Lei n\u00ba 13.786\/2018.<\/span><\/p>\n

A t\u00edtulo de informa\u00e7\u00e3o, nessa mesma decis\u00e3o, o STJ reconheceu a ilegitimidade passiva da administradora do condom\u00ednio, por n\u00e3o integrar a cadeia de fornecimento relativa \u00e0 incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, limitando-se \u00e0 administra\u00e7\u00e3o condominial.<\/span><\/p>\n

Em acentuado contraste, a 4\u00aa Turma do STJ, no recente julgamento do REsp 2104086-SP (ministra relatora Maria Isabel Gallotti), trouxe uma interpreta\u00e7\u00e3o mais restritiva ao consumidor em rela\u00e7\u00e3o aos contratos de compra e venda de lotes (loteamento urbano) celebrados ap\u00f3s a vig\u00eancia da Lei do Distrato.<\/span><\/p>\n

A decis\u00e3o principal do REsp 2104086-SP (voto vencedor) confirmou que, para contratos p\u00f3s-Lei n\u00ba 13.786\/2018, a taxa de frui\u00e7\u00e3o (ocupa\u00e7\u00e3o) \u00e9 devida mesmo em caso de rescis\u00e3o de contrato de compra e venda de lote n\u00e3o edificado.<\/span><\/p>\n

Antes da Lei n\u00ba 13.786\/2018 (vigente a partir de 28\/12\/2018), a jurisprud\u00eancia do STJ, em regra, afastava a cobran\u00e7a da taxa de frui\u00e7\u00e3o em lote n\u00e3o edificado, dada a aus\u00eancia de efetiva utiliza\u00e7\u00e3o do bem.<\/span><\/p>\n

Com a altera\u00e7\u00e3o da Lei n\u00ba 6.766\/79 pela Lei do Distrato, o artigo 32-A, I, passou a prever expressamente a reten\u00e7\u00e3o de valores correspondentes \u00e0 eventual frui\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel (at\u00e9 0,75% sobre o valor atualizado do contrato), e a lei n\u00e3o faz distin\u00e7\u00e3o entre lote edificado ou n\u00e3o edificado.<\/span><\/p>\n

O STJ (maioria da 4\u00aa Turma) entendeu que, havendo expressa previs\u00e3o legal e contratual, a cobran\u00e7a se justifica pela simples disponibilidade do lote ao comprador (contada a partir da transmiss\u00e3o da posse at\u00e9 sua restitui\u00e7\u00e3o ao loteador), independentemente de ter havido constru\u00e7\u00e3o ou uso efetivo do terreno.<\/span><\/p>\n

O caso analisado envolvia um comprador que havia quitado uma quantia pequena, e a aplica\u00e7\u00e3o das dedu\u00e7\u00f5es legais (cl\u00e1usula penal de 10% sobre o valor total do contrato e taxa de frui\u00e7\u00e3o) resultava em um saldo devedor para o adquirente, que perderia 100% do que pagou e ainda ficaria devendo \u00e0 incorporadora.<\/span><\/p>\n

O ac\u00f3rd\u00e3o mantido considerou que, como o contrato estava em conson\u00e2ncia com o artigo 32-A e houve informa\u00e7\u00e3o pr\u00e9via ao comprador, e o valor pago era pequeno, o fato de n\u00e3o haver valores a serem restitu\u00eddos n\u00e3o configurava ofensa ao C\u00f3digo de Defesa do Consumidor (CDC) ou perda total ilegal (artigo 53 do CDC). A perda total decorre do baixo valor adimplido versus os encargos legais incidentes sobre o valor total do contrato.<\/span><\/p>\n

O voto divergente (vencido) do ministro Buzzi alertou que o artigo 32-A autoriza o desconto dos encargos (incluindo taxa de frui\u00e7\u00e3o e multa) dos valores pagos, mas veda a cobran\u00e7a de saldo residual. Segundo o voto divergente, a aplica\u00e7\u00e3o destacada dos incisos para exigir valores residuais \u00e9 uma deturpa\u00e7\u00e3o da lei, sendo que o limite dos descontos e reten\u00e7\u00f5es \u00e9 o montante efetivamente pago pelo adquirente.<\/span><\/p>\n

O julgamento do REsp 2104086-SP pela 4\u00aa Turma cria uma distin\u00e7\u00e3o: enquanto a 3\u00aa Turma (no REsp 2194055-SP) aplicou o CDC para limitar a reten\u00e7\u00e3o total a 25% dos valores pagos em loteamentos, mesmo diante do artigo 32-A (mitiga\u00e7\u00e3o da perda total), a 4\u00aa Turma (REsp 2104086-SP) priorizou a aplica\u00e7\u00e3o literal e integral dos encargos do artigo 32-A sobre o valor do contrato e taxa de frui\u00e7\u00e3o), mesmo que isso resulte na perda de 100% dos valores pagos pelo adquirente.<\/span><\/p>\n

Dessa forma, o entendimento atual do STJ \u00e9 bifronte. Para o regime de afeta\u00e7\u00e3o, a regra de 50% de reten\u00e7\u00e3o tornou se um porto seguro para as empresas. Para os loteamentos, o campo \u00e9 de batalha: de um lado, a defesa da fun\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica do contrato e da literalidade da lei; de outro, a tentativa de preservar o n\u00facleo essencial da prote\u00e7\u00e3o ao consumidor contra cl\u00e1usulas que anulem o benef\u00edcio econ\u00f4mico do contrato<\/span><\/p>\n

Este artigo reflete as opini\u00f5es do autor, e n\u00e3o do jornal Valor Econ\u00f4mico. O jornal n\u00e3o se responsabiliza e nem pode ser responsabilizado pelas informa\u00e7\u00f5es acima ou por preju\u00edzos de qualquer natureza em decorr\u00eancia do uso dessas informa\u00e7\u00f5es.<\/span><\/p>\n

FONTE: VALOR ECON\u00d4MICO – POR<\/strong> RODRIGO PAL\u00c1CIOS<\/strong><\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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