{"id":65485,"date":"2026-07-21T10:05:48","date_gmt":"2026-07-21T13:05:48","guid":{"rendered":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/?p=65485"},"modified":"2026-07-21T10:05:48","modified_gmt":"2026-07-21T13:05:48","slug":"condominios-edilicios-no-ibs-cbs-nao-incidencia-opcao-pelo-regime-regular-e-incertezas","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/2026\/07\/21\/condominios-edilicios-no-ibs-cbs-nao-incidencia-opcao-pelo-regime-regular-e-incertezas\/","title":{"rendered":"CONDOM\u00cdNIOS EDIL\u00cdCIOS NO IBS\/CBS: N\u00c3O INCID\u00caNCIA, OP\u00c7\u00c3O PELO REGIME REGULAR E INCERTEZAS"},"content":{"rendered":"

A reforma tribut\u00e1ria do consumo conferiu ao condom\u00ednio edil\u00edcio um tratamento peculiar. A Lei Complementar n\u00ba 214\/2025 inclui as entidades sem personalidade jur\u00eddica no conceito de fornecedor, mas estabelece, no artigo 26, que o condom\u00ednio edil\u00edcio n\u00e3o \u00e9, como regra, contribuinte do IBS e da CBS. O Regulamento do IBS, aprovado pela Resolu\u00e7\u00e3o CGIBS n\u00ba 6\/2026, reproduz essa solu\u00e7\u00e3o e detalha parte de seus efeitos cadastrais, documentais e operacionais.<\/span><\/p>\n

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O condom\u00ednio pode realizar fornecimentos de bens e servi\u00e7os sem que, por isso, ingresse automaticamente no regime regular. A l\u00f3gica da exclus\u00e3o est\u00e1 na pr\u00f3pria natureza econ\u00f4mica da vida condominial, pois as cotas ordin\u00e1rias e extraordin\u00e1rias normalmente n\u00e3o constituem receitas obtidas no mercado, mas instrumentos de rateio dos custos de conserva\u00e7\u00e3o, seguran\u00e7a, limpeza, manuten\u00e7\u00e3o, administra\u00e7\u00e3o e melhoria das \u00e1reas comuns.<\/span><\/p>\n

Sem ignorar, no entanto, que a estrutura condominial tamb\u00e9m pode ser utilizada para o desenvolvimento de atividades econ\u00f4micas, a legisla\u00e7\u00e3o estabelece cen\u00e1rio em que o condom\u00ednio edil\u00edcio n\u00e3o \u00e9 contribuinte, cen\u00e1rio em que ele ser\u00e1 contribuinte quanto aos fornecimentos que realizar e cen\u00e1rio em que ele pode, por op\u00e7\u00e3o, ser contribuinte com incid\u00eancia que atinge, inclusive, as taxas condominiais cobradas dos cond\u00f4minos.<\/span><\/p>\n

O primeiro cen\u00e1rio \u00e9 o do condom\u00ednio que n\u00e3o exerce a op\u00e7\u00e3o pelo regime regular e permanece fora da condi\u00e7\u00e3o de contribuinte. Isso ocorre quando as taxas e demais valores cobrados dos pr\u00f3prios cond\u00f4minos representam pelo menos 80% da receita total. Como a lei utiliza a express\u00e3o \u201cmenos de 80%\u201d para acionar a incid\u00eancia obrigat\u00f3ria, o percentual exato de 80% ainda preserva o condom\u00ednio fora dessa sujei\u00e7\u00e3o parcial.<\/span><\/p>\n

O problema \u00e9 que nem a LC n\u00ba 214 nem o regulamento definem o per\u00edodo de aferi\u00e7\u00e3o desse \u00edndice. N\u00e3o se sabe, com seguran\u00e7a, se o c\u00e1lculo ser\u00e1 mensal, anual, trimestral ou feito por per\u00edodo m\u00f3vel. At\u00e9 que haja disciplina complementar, ser\u00e1 indispens\u00e1vel manter controles mensais e acumulados, com segrega\u00e7\u00e3o entre cotas ordin\u00e1rias, cotas extraordin\u00e1rias, fundos, multas, juros, receitas financeiras, valores recebidos de terceiros e receitas derivadas da explora\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica das \u00e1reas comuns.<\/span><\/p>\n

O segundo cen\u00e1rio \u00e9 o do condom\u00ednio n\u00e3o optante que passa a sofrer incid\u00eancia obrigat\u00f3ria sobre determinadas opera\u00e7\u00f5es. O gatilho ocorre quando as cobran\u00e7as feitas aos cond\u00f4minos representam menos de 80% da receita total. Em uma composi\u00e7\u00e3o simplificada, basta que as demais receitas superem 20% da receita total para que o condom\u00ednio esteja sujeito ao IBS e \u00e0 CBS. Ainda assim, nem toda receita externa ser\u00e1 necessariamente tribut\u00e1vel. A incid\u00eancia alcan\u00e7a apenas opera\u00e7\u00f5es com bens ou servi\u00e7os realizadas no desenvolvimento de atividade econ\u00f4mica, nos termos do artigo 21 da LC n\u00ba 214.<\/span><\/p>\n

Podem integrar esse campo a cess\u00e3o onerosa de fachadas ou telhados para antenas, a explora\u00e7\u00e3o comercial de estacionamentos, a loca\u00e7\u00e3o de sal\u00f5es a terceiros, a veicula\u00e7\u00e3o remunerada de publicidade, a explora\u00e7\u00e3o de minimercados ou m\u00e1quinas de venda e outras formas de aproveitamento econ\u00f4mico das \u00e1reas comuns. A mera entrada financeira n\u00e3o basta. \u00c9 necess\u00e1rio identificar a exist\u00eancia de um fornecimento tribut\u00e1vel. Nessa hip\u00f3tese, o condom\u00ednio n\u00e3o ingressa integralmente no regime regular e as cotas condominiais n\u00e3o passam, por si s\u00f3s, a ser tributadas. H\u00e1 uma sujei\u00e7\u00e3o parcial ou h\u00edbrida, restrita \u00e0s opera\u00e7\u00f5es econ\u00f4micas alcan\u00e7adas pela lei.<\/span><\/p>\n

Tamb\u00e9m \u00e9 parcial o direito ao cr\u00e9dito. O condom\u00ednio poder\u00e1 apropriar cr\u00e9ditos na propor\u00e7\u00e3o entre a receita das opera\u00e7\u00f5es efetivamente tributadas e a receita total. Esse percentual n\u00e3o se confunde com o \u00edndice utilizado para verificar o limite de 80%. Para o gatilho de incid\u00eancia, comparam-se as cobran\u00e7as dos cond\u00f4minos com a receita total; para o cr\u00e9dito, consideram-se apenas as receitas de opera\u00e7\u00f5es tributadas. Uma receita financeira, por exemplo, pode integrar a receita total e influenciar o primeiro c\u00e1lculo sem necessariamente compor o numerador do segundo.<\/span><\/p>\n

Terceiro cen\u00e1rio decorre da op\u00e7\u00e3o volunt\u00e1ria pelo regime regular<\/strong><\/span><\/p>\n

Independentemente da composi\u00e7\u00e3o de suas receitas, o condom\u00ednio pode optar por ser contribuinte. A op\u00e7\u00e3o produz efeitos a partir de sua formaliza\u00e7\u00e3o, exige perman\u00eancia m\u00ednima de 12 meses e somente pode ser renunciada com efeitos no primeiro dia do ano-calend\u00e1rio seguinte. A sa\u00edda tamb\u00e9m pode ser impedida se o condom\u00ednio tiver recebido ressarcimento de cr\u00e9ditos no ano corrente ou no anterior. Na pr\u00e1tica, portanto, a perman\u00eancia efetiva poder\u00e1 superar 12 meses.<\/span><\/p>\n

A consequ\u00eancia mais relevante \u00e9 a incid\u00eancia do IBS e da CBS sobre todas as taxas e demais import\u00e2ncias cobradas dos cond\u00f4minos e de terceiros. A op\u00e7\u00e3o \u00e9 integral, visto que n\u00e3o \u00e9 poss\u00edvel tributar apenas receitas comerciais e manter fora do regime as cotas ordin\u00e1rias, extraordin\u00e1rias, chamadas adicionais, valores destinados a fundos ou cobran\u00e7as pela utiliza\u00e7\u00e3o de espa\u00e7os. Em contrapartida, o condom\u00ednio ingressa plenamente na sistem\u00e1tica n\u00e3o cumulativa e pode apropriar cr\u00e9ditos relativos a energia el\u00e9trica, limpeza, vigil\u00e2ncia, manuten\u00e7\u00e3o, administra\u00e7\u00e3o, servi\u00e7os cont\u00e1beis e jur\u00eddicos, obras, reparos, materiais, m\u00e1quinas e equipamentos, desde que atendidos os requisitos gerais de documenta\u00e7\u00e3o fiscal id\u00f4nea, extin\u00e7\u00e3o do d\u00e9bito do fornecedor e vincula\u00e7\u00e3o \u00e0 atividade.<\/span><\/p>\n

A decis\u00e3o, por isso, n\u00e3o pode ser vista como simples escolha cadastral. Deve-se comparar o montante dos d\u00e9bitos sobre todas as cobran\u00e7as com os cr\u00e9ditos aproveit\u00e1veis nas aquisi\u00e7\u00f5es e, principalmente, considerar o perfil dos cond\u00f4minos. Em condom\u00ednios residenciais, a tributa\u00e7\u00e3o tende a ser suportada por consumidores finais sem direito a cr\u00e9dito. Em condom\u00ednios comerciais, os cond\u00f4minos sujeitos ao regime regular poder\u00e3o, em princ\u00edpio, recuperar o IBS e a CBS destacados, o que favorece a neutralidade. Obras recorrentes e grande volume de aquisi\u00e7\u00f5es tributadas podem tornar a op\u00e7\u00e3o mais atraente, mas o custo de adapta\u00e7\u00e3o cont\u00e1bil, tecnol\u00f3gica e documental tamb\u00e9m deve ser incorporado \u00e0 an\u00e1lise.<\/span><\/p>\n

Mesmo fora do regime regular, o condom\u00ednio n\u00e3o permanece alheio ao novo sistema. Ele pode ser contribuinte em importa\u00e7\u00f5es de bens e servi\u00e7os, inclusive na contrata\u00e7\u00e3o direta de softwares, licen\u00e7as, armazenamento em nuvem ou consultorias fornecidas do exterior. Al\u00e9m disso, o regulamento exige inscri\u00e7\u00e3o no CNPJ como cadastro com identifica\u00e7\u00e3o \u00fanica, sujei\u00e7\u00e3o ao Domic\u00edlio Tribut\u00e1rio Eletr\u00f4nico e, em determinadas hip\u00f3teses, emiss\u00e3o de documento fiscal. O condom\u00ednio optante dever\u00e1 documentar todas as cobran\u00e7as tributadas enquanto o n\u00e3o optante sujeito \u00e0 incid\u00eancia parcial dever\u00e1 emitir documentos relativos \u00e0s opera\u00e7\u00f5es econ\u00f4micas alcan\u00e7adas e o n\u00e3o optante sem opera\u00e7\u00f5es tributadas depender\u00e1 das regras e dispensas que ainda venham a ser definidas em atos operacionais.<\/span><\/p>\n

A segrega\u00e7\u00e3o cont\u00e1bil ser\u00e1, portanto, indispens\u00e1vel. O condom\u00ednio dever\u00e1 identificar receitas de cond\u00f4minos e de terceiros, opera\u00e7\u00f5es tributadas, ingressos que n\u00e3o correspondam a fornecimentos, aquisi\u00e7\u00f5es vinculadas \u00e0s opera\u00e7\u00f5es alcan\u00e7adas, importa\u00e7\u00f5es, cr\u00e9ditos apropri\u00e1veis e documentos emitidos e recebidos. Sem essa separa\u00e7\u00e3o, haver\u00e1 risco de tributa\u00e7\u00e3o indevida das cotas, apropria\u00e7\u00e3o excessiva de cr\u00e9ditos ou omiss\u00e3o de opera\u00e7\u00f5es econ\u00f4micas.<\/span><\/p>\n

H\u00e1 ainda situa\u00e7\u00f5es espec\u00edficas. Na loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis, as despesas condominiais suportadas pelo locat\u00e1rio e comprovadamente pagas n\u00e3o integram a base de c\u00e1lculo do IBS e da CBS do locador (na loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis). Essa regra evita que um mero repasse seja tributado como receita de aluguel, mas n\u00e3o define a natureza da opera\u00e7\u00e3o realizada pelo condom\u00ednio.<\/span><\/p>\n

Na gera\u00e7\u00e3o distribu\u00edda, a energia el\u00e9trica compensada pode ser exclu\u00edda da base de c\u00e1lculo quando utilizada em modalidade abrangida pelo benef\u00edcio, como o autoconsumo local. A exclus\u00e3o, por\u00e9m, n\u00e3o se aplica \u00e0 gera\u00e7\u00e3o compartilhada realizada por condom\u00ednio edil\u00edcio nem aos empreendimentos com m\u00faltiplas unidades consumidoras. Nesses casos, os cr\u00e9ditos de energia continuam reduzindo o consumo fatur\u00e1vel segundo a regula\u00e7\u00e3o do setor el\u00e9trico, mas n\u00e3o reduzem a base do IBS e da CBS incidente sobre o fornecimento da distribuidora. A energia injetada na rede, por constituir ordinariamente empr\u00e9stimo gratuito convertido em cr\u00e9ditos, n\u00e3o representa, por si s\u00f3, receita do condom\u00ednio para o teste do artigo 26 (limite dos 80% de receita total).<\/span><\/p>\n

A maior incerteza surge justamente quando o condom\u00ednio opta pelo regime regular. A lei determina que todas as taxas e demais valores sejam tributados, mas n\u00e3o esclarece qual \u00e9 a natureza jur\u00eddica do fornecimento subjacente. Seriam as contribui\u00e7\u00f5es condominiais contrapresta\u00e7\u00e3o por servi\u00e7o de administra\u00e7\u00e3o de bem im\u00f3vel, sujeito ao regime espec\u00edfico dos artigos 251 a 270, ou corresponderiam a um fornecimento complexo sujeito \u00e0s regras gerais?<\/span><\/p>\n

H\u00e1 argumentos favor\u00e1veis ao enquadramento no regime imobili\u00e1rio<\/strong><\/span><\/p>\n

O condom\u00ednio organiza, conserva e administra as partes comuns, contrata empregados e prestadores, gerencia seguran\u00e7a, limpeza, seguros, manuten\u00e7\u00e3o, utilidades e obras. Sob uma perspectiva econ\u00f4mica, as contribui\u00e7\u00f5es financiam a administra\u00e7\u00e3o coletiva do patrim\u00f4nio comum. Como o art. 252 inclui genericamente os servi\u00e7os de administra\u00e7\u00e3o de bens im\u00f3veis no regime espec\u00edfico, poderia ser aplicada a redu\u00e7\u00e3o de 50% das al\u00edquotas, al\u00e9m da regra de reconhecimento do fato gerador no momento do pagamento.<\/span><\/p>\n

A obje\u00e7\u00e3o \u00e9 igualmente consistente. O condom\u00ednio n\u00e3o recebe honor\u00e1rios para administrar im\u00f3vel alheio. Ele rateia despesas inerentes ao funcionamento do pr\u00f3prio edif\u00edcio. As cotas financiam um conjunto heterog\u00eaneo de atividades, muitas delas com autonomia econ\u00f4mica: portaria, limpeza, manuten\u00e7\u00e3o de elevadores, energia, \u00e1gua, jardinagem, seguros, obras, aquisi\u00e7\u00e3o de equipamentos e forma\u00e7\u00e3o de reservas. A administra\u00e7\u00e3o pode ser vista apenas como coordena\u00e7\u00e3o de um servi\u00e7o complexo mais amplo.<\/span><\/p>\n

O artigo 7\u00ba da LC n\u00ba 214 exige a separa\u00e7\u00e3o dos diferentes fornecimentos, salvo quando recebam o mesmo tratamento ou quando seja poss\u00edvel identificar um fornecimento principal e os demais como acess\u00f3rios. Nas taxas condominiais, n\u00e3o \u00e9 evidente se a administra\u00e7\u00e3o \u00e9 principal, acess\u00f3ria ou apenas um componente entre v\u00e1rios. Para se tra\u00e7ar um paralelo, uma empresa que presta servi\u00e7o de administra\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis e fornece em conjunto, cobrando um \u00fanico pre\u00e7o, servi\u00e7o de limpeza e vigil\u00e2ncia, ser\u00e1 tributada integralmente como administra\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis ou cada servi\u00e7o ter\u00e1 incid\u00eancia segundo seu regime espec\u00edfico? H\u00e1 diferen\u00e7a se a presta\u00e7\u00e3o for feita pelo condom\u00ednio?<\/span><\/p>\n

Da\u00ed surgem tr\u00eas interpreta\u00e7\u00f5es poss\u00edveis: enquadramento integral das contribui\u00e7\u00f5es como servi\u00e7o de administra\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria; enquadramento parcial apenas da parcela efetivamente ligada \u00e0 administra\u00e7\u00e3o; ou submiss\u00e3o integral \u00e0s regras gerais, por se tratar de fornecimento complexo distinto da administra\u00e7\u00e3o profissional de im\u00f3veis. A dificuldade \u00e9 ainda maior nas cotas extraordin\u00e1rias destinadas a obras, melhorias, equipamentos ou fundos de reserva.<\/span><\/p>\n

Controv\u00e9rsia repercute diretamente na rela\u00e7\u00e3o entre propriet\u00e1rio e locat\u00e1rio<\/strong><\/span><\/p>\n

A Lei do Inquilinato atribui, em regra, as despesas ordin\u00e1rias ao locat\u00e1rio e as extraordin\u00e1rias ao propriet\u00e1rio, mas essa distin\u00e7\u00e3o civil n\u00e3o define automaticamente a natureza tribut\u00e1ria do fornecimento. Tamb\u00e9m n\u00e3o resolve quem deve ser identificado como adquirente e destinat\u00e1rio para fins de IBS e CBS. Na unidade ocupada pelo propriet\u00e1rio, ambos tendem a coincidir. Na unidade locada, o locat\u00e1rio pode pagar diretamente despesas ordin\u00e1rias, enquanto a obriga\u00e7\u00e3o condominial mant\u00e9m natureza\u00a0propter rem<\/em>\u00a0e permanece vinculada ao propriet\u00e1rio. Conforme a estrutura jur\u00eddica e documental, o adquirente poder\u00e1 ser o propriet\u00e1rio, o locat\u00e1rio ou cada um deles em rela\u00e7\u00e3o a parcelas distintas.<\/span><\/p>\n

A quest\u00e3o \u00e9 decisiva para o cr\u00e9dito, pois a LC n\u00ba 214 atribui o direito ao contribuinte que figure como adquirente, e n\u00e3o simplesmente a quem efetua materialmente o pagamento ou usufrui do servi\u00e7o. O propriet\u00e1rio poder\u00e1 se creditar se for o adquirente e a despesa estiver vinculada \u00e0 sua atividade. O locat\u00e1rio, por sua vez, poder\u00e1 faz\u00ea-lo se for reconhecido como adquirente e o documento fiscal for emitido em seu nome. O mesmo cr\u00e9dito n\u00e3o pode ser apropriado por ambos. Dependendo da solu\u00e7\u00e3o adotada, poder\u00e1 ser necess\u00e1rio emitir documentos distintos ou, ao menos, discriminar no mesmo documento parcelas sujeitas a tratamentos, momentos de incid\u00eancia ou adquirentes diferentes.<\/span><\/p>\n

A reforma criou, assim, uma arquitetura que tenta equilibrar tr\u00eas objetivos: preservar o condom\u00ednio que apenas rateia despesas comuns, tributar atividades econ\u00f4micas relevantes desenvolvidas por essa estrutura e permitir o ingresso volunt\u00e1rio na n\u00e3o cumulatividade. O desenho geral \u00e9 compreens\u00edvel, mas sua operacionaliza\u00e7\u00e3o ainda cont\u00e9m lacunas importantes.<\/span><\/p>\n

O regulamento precisa avan\u00e7ar para definir o per\u00edodo de aferi\u00e7\u00e3o do limite de 80%, a natureza tribut\u00e1ria das taxas do condom\u00ednio optante, a eventual aplica\u00e7\u00e3o total ou parcial do regime espec\u00edfico imobili\u00e1rio, o tratamento das cotas ordin\u00e1rias e extraordin\u00e1rias, o momento do fato gerador, os crit\u00e9rios de segrega\u00e7\u00e3o, os documentos fiscais aplic\u00e1veis e a identifica\u00e7\u00e3o do adquirente, do destinat\u00e1rio e do titular do cr\u00e9dito nas unidades locadas. Sem essas respostas, condom\u00ednios economicamente semelhantes poder\u00e3o adotar tratamentos distintos, com perda ou duplicidade de cr\u00e9ditos, incid\u00eancia desigual e inseguran\u00e7a jur\u00eddica justamente em uma \u00e1rea na qual a reforma pretendeu ampliar a neutralidade e simplificar o cumprimento das obriga\u00e7\u00f5es tribut\u00e1rias.<\/span><\/p>\n

FONTE: CONSULTOR JUR\u00cdDICO – POR JEFFERSON VALENTIN<\/strong><\/span><\/p>\n

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