{"id":65193,"date":"2026-07-14T09:58:41","date_gmt":"2026-07-14T12:58:41","guid":{"rendered":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/?p=65193"},"modified":"2026-07-14T09:58:41","modified_gmt":"2026-07-14T12:58:41","slug":"compra-e-venda-de-bens-imoveis-na-reforma-tributaria","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/2026\/07\/14\/compra-e-venda-de-bens-imoveis-na-reforma-tributaria\/","title":{"rendered":"COMPRA E VENDA DE BENS IM\u00d3VEIS NA REFORMA TRIBUT\u00c1RIA"},"content":{"rendered":"

Sob o pretexto de simplificar, reduzir a burocracia e acabar com a cobran\u00e7a em cascata de tributos, o governo federal implementou a reforma tribut\u00e1ria, reorganizando o sistema tribut\u00e1rio brasileiro, mediante a substitui\u00e7\u00e3o do ICMS, ISS, IPI, PIS e Cofins.<\/span><\/p>\n

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Com efeito, a reforma tribut\u00e1ria institu\u00edda pela Emenda Constitucional n\u00ba 132\/2023 altera drasticamente a tributa\u00e7\u00e3o sobre o consumo, destacando-se a cria\u00e7\u00e3o do Imposto sobre Bens e Servi\u00e7os (IBS), que \u00e9 um tributo de car\u00e1ter dual (estadual e municipal) em substitui\u00e7\u00e3o ao ICMS e ao ISS. Por sua vez, os tributos federais PIS, Cofins e IPI foram unificados na Contribui\u00e7\u00e3o sobre Bens e Servi\u00e7os (CBS). O cronograma de implementa\u00e7\u00e3o prev\u00ea in\u00edcio da CBS em 2027 e consolida\u00e7\u00e3o do novo sistema at\u00e9 2033.<\/span><\/p>\n

As seguintes opera\u00e7\u00f5es com bens im\u00f3veis ficam sujeitas ao regime do IBS\/CBS: aliena\u00e7\u00e3o, inclusive decorrente de incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria e de parcelamento do solo, cess\u00e3o e ato translativo ou constitutivo onerosos de direitos reais (exceto os de garantia), loca\u00e7\u00e3o, cess\u00e3o, onerosa e arrendamento, servi\u00e7os de administra\u00e7\u00e3o e de intermedia\u00e7\u00e3o e servi\u00e7os de constru\u00e7\u00e3o civil.<\/span><\/p>\n

O IBS e a CBS incidir\u00e3o sobre a receita da venda, mas n\u00e3o substituir\u00e3o os impostos sobre a transfer\u00eancia de propriedade j\u00e1 existentes, como o imposto de transmiss\u00e3o onerosa de bens im\u00f3veis (ITBI) e o Imposto de Renda sobre o ganho de capital.<\/span><\/p>\n

Uma altera\u00e7\u00e3o significativa ocorre com a expressa previs\u00e3o da incid\u00eancia do IBS\/CBS sobre opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias em geral (compra, venda e loca\u00e7\u00e3o), eis que, no regime anterior, tais opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias n\u00e3o se submetiam \u00e0 incid\u00eancia de ISS ou ICMS. Passa a haver tributa\u00e7\u00e3o sobre atividades imobili\u00e1rias que antes n\u00e3o se submetiam a ISS e\/ou a ICMS. Em tais opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias, a carga tribut\u00e1ria resumia-se ao imposto de transmiss\u00e3o onerosa da propriedade (ITBI) e ao ganho de capital a t\u00edtulo de Imposto de Renda.<\/span><\/p>\n

Todas as pessoas jur\u00eddicas, cujo objeto social consista na atividade imobili\u00e1ria ou n\u00e3o, estar\u00e3o agora sujeitas ao IBS\/CBS em suas opera\u00e7\u00f5es com im\u00f3veis. Tanto as construtoras, incorporadoras e empresas cujo objeto social n\u00e3o seja opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias s\u00e3o, pois, contribuintes do IBS\/CBS.<\/span><\/p>\n

Uma inova\u00e7\u00e3o consiste na possibilidade de a pessoa f\u00edsica, que realize neg\u00f3cios jur\u00eddicos imobili\u00e1rios de forma habitual, ser considerada contribuinte do IBS\/CBS, sendo considerada como tal a que realizar mais de tr\u00eas vendas de im\u00f3veis em um ano ou a que realize a venda de im\u00f3vel constru\u00eddo pela pr\u00f3pria pessoa f\u00edsica nos \u00faltimos cinco anos. Com isso, a regulamenta\u00e7\u00e3o busca criar uma distin\u00e7\u00e3o fundada em crit\u00e9rio objetivo entre profissionais do setor e investidores ocasionais.<\/span><\/p>\n

Em regra, a al\u00edquota para as opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias, abrangendo IBS e CBS, corresponde a 28% sobre o valor da opera\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria. A Lei Complementar n\u00ba 214\/2025 prev\u00ea um desconto de 50% sobre a al\u00edquota padr\u00e3o nas opera\u00e7\u00f5es de compra e venda de im\u00f3veis, correspondendo ao final ao percentual de 14%.<\/span><\/p>\n

No regime atual, a tributa\u00e7\u00e3o das empresas cujo objeto social seja atividade imobili\u00e1ria corresponde a 6,7% do valor da opera\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, o que configura um aumento expressivo da tributa\u00e7\u00e3o em opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias de compra e venda. As vendas de im\u00f3veis efetuadas at\u00e9 31.12.2026 continuar\u00e3o sendo tributadas pelo regime anterior.<\/span><\/p>\n

Para empreendimentos imobili\u00e1rios optantes pelo Regime Especial de Tributa\u00e7\u00e3o (RET), a tributa\u00e7\u00e3o continuar\u00e1 pelo sistema atual at\u00e9 o final de 2026, mesmo que a conclus\u00e3o do empreendimento ocorra posteriormente. De 2027 em diante, a tributa\u00e7\u00e3o ser\u00e1 com a incid\u00eancia de IBS e CBS conforme o regime de transi\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

A permuta de im\u00f3veis por im\u00f3veis sem torna n\u00e3o se submete \u00e0 incid\u00eancia de IBS e CBS, sendo considerada penas como um troca de bens. Na permuta com torna, o complemento em dinheiro \u00e9 considerado uma compra e venda, sujeitando-se \u00e0 incid\u00eancia de IBS\/CBS.<\/span><\/p>\n

N\u00e3o h\u00e1 a incid\u00eancia sobre direitos reais de garantia e opera\u00e7\u00f5es de fundos patrimoniais<\/strong><\/span><\/p>\n

O IBS\/CBS ser\u00e1 devido no local de destino da opera\u00e7\u00e3o, considerando-se o local onde o im\u00f3vel estiver situado para as opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias.<\/span><\/p>\n

Na aliena\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis, \u00e9 permitido ao contribuinte de IBS e CBS deduzir da base desses tributos a parcela de redutor de ajuste. Para os im\u00f3veis adquiridos at\u00e9 31\/12\/2026, o redutor de ajuste ser\u00e1 o valor de aquisi\u00e7\u00e3o atualizado por IPCA ou valor de refer\u00eancia atribu\u00eddo pelo fisco. Para os im\u00f3veis adquiridos a partir de 1\/1\/2027, o redutor de ajuste ser\u00e1 o valor de aquisi\u00e7\u00e3o na data da opera\u00e7\u00e3o, corrigido pelo IPCA.<\/span><\/p>\n

Para bens im\u00f3veis em constru\u00e7\u00e3o em 31\/12\/2026, o redutor de ajuste ser\u00e1 a soma do valor de aquisi\u00e7\u00e3o do terreno e dos gastos com bens e servi\u00e7os adquiridos at\u00e9 1\/1\/2027 que componham o custo de produ\u00e7\u00e3o de bem im\u00f3vel.<\/span><\/p>\n

Ap\u00f3s a dedu\u00e7\u00e3o do redutor de ajuste, \u00e9 permitida a dedu\u00e7\u00e3o adicional na base de c\u00e1lculo correspondente a R$ 100 mil na aliena\u00e7\u00e3o de bem im\u00f3vel residencial novo e R$ 30 mil na aliena\u00e7\u00e3o de lote resid\u00eancia. Portanto, a transforma\u00e7\u00e3o tribut\u00e1ria que atinge o mercado imobili\u00e1rio exige mais do que atualiza\u00e7\u00e3o, pois requer estrat\u00e9gia, precis\u00e3o t\u00e9cnica e vis\u00e3o de longo prazo.<\/span><\/p>\n

FONTE: CONSULTOR JUR\u00cdDICO – POR GLEYDSON K. L. OLIVEIRA<\/strong><\/span><\/p>\n

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