{"id":64437,"date":"2026-06-23T10:39:09","date_gmt":"2026-06-23T13:39:09","guid":{"rendered":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/?p=64437"},"modified":"2026-06-23T10:39:09","modified_gmt":"2026-06-23T13:39:09","slug":"registrador-de-imoveis-nao-e-fiscal-da-fazenda-publica","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/2026\/06\/23\/registrador-de-imoveis-nao-e-fiscal-da-fazenda-publica\/","title":{"rendered":"REGISTRADOR DE IM\u00d3VEIS N\u00c3O \u00c9 FISCAL DA FAZENDA P\u00daBLICA"},"content":{"rendered":"

Nos \u00faltimos anos consolidou-se, em parte da pr\u00e1tica registral brasileira, a compreens\u00e3o de que o registrador de im\u00f3veis deve atuar como uma esp\u00e9cie de fiscal preventivo da Fazenda P\u00fablica quando analisa pedidos de usucapi\u00e3o extrajudicial.<\/span><\/p>\n

<\/p>\n

Essa percep\u00e7\u00e3o costuma se manifestar por meio de duas exig\u00eancias recorrentes: a demonstra\u00e7\u00e3o do chamado \u201c\u00f3bice \u00e0 escritura\u00e7\u00e3o\u201d e a tentativa de vincular o processamento do pedido ao recolhimento do Imposto sobre Transmiss\u00e3o de Bens Im\u00f3veis (ITBI).<\/span><\/p>\n

Embora frequentemente justificadas com fundamento no artigo 410, \u00a72\u00ba, do C\u00f3digo Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justi\u00e7a (CNN\/CNJ), essas exig\u00eancias merecem reflex\u00e3o mais cuidadosa. A leitura isolada do dispositivo tem conduzido \u00e0 cria\u00e7\u00e3o de obst\u00e1culos que n\u00e3o encontram respaldo na Constitui\u00e7\u00e3o, na legisla\u00e7\u00e3o federal nem na pr\u00f3pria natureza jur\u00eddica da usucapi\u00e3o.<\/span><\/p>\n

A Constitui\u00e7\u00e3o de 1988 reconhece expressamente a usucapi\u00e3o como forma leg\u00edtima de aquisi\u00e7\u00e3o da propriedade. Os artigos 183 e 191 consagram modalidades constitucionais do instituto e o vinculam diretamente \u00e0 fun\u00e7\u00e3o social da propriedade e ao direito fundamental \u00e0 moradia. Trata-se, portanto, de mecanismo que ocupa posi\u00e7\u00e3o de destaque no sistema jur\u00eddico brasileiro.<\/span><\/p>\n

A legisla\u00e7\u00e3o infraconstitucional segue a mesma l\u00f3gica. O C\u00f3digo Civil de 2002 disciplina as diversas modalidades de usucapi\u00e3o e a Lei de Registros P\u00fablicos (LRP) regulamenta o procedimento extrajudicial sem estabelecer, como requisito geral, a demonstra\u00e7\u00e3o de impossibilidade de aquisi\u00e7\u00e3o derivada da propriedade. O legislador optou por exigir apenas os pressupostos espec\u00edficos de cada modalidade.<\/span><\/p>\n

Esse aspecto \u00e9 relevante porque nem todas as esp\u00e9cies de usucapi\u00e3o possuem a mesma estrutura jur\u00eddica. A usucapi\u00e3o ordin\u00e1ria exige justo t\u00edtulo e boa-f\u00e9. J\u00e1 as modalidades extraordin\u00e1rias, especial urbana, especial rural e familiar independem desses requisitos. Nelas, a posse qualificada e o decurso do tempo constituem elementos suficientes para a aquisi\u00e7\u00e3o da propriedade.<\/span><\/p>\n

Por essa raz\u00e3o, n\u00e3o \u00e9 poss\u00edvel transformar a justificativa do \u00f3bice \u00e0 escritura\u00e7\u00e3o em requisito universal de admissibilidade para toda e qualquer usucapi\u00e3o extrajudicial. O artigo 410, \u00a72\u00ba, do CNN deve ser interpretado em seu contexto normativo. A preocupa\u00e7\u00e3o da norma \u00e9 evitar que neg\u00f3cios jur\u00eddicos que poderiam ser formalizados pelos meios tradicionais sejam artificialmente substitu\u00eddos pela usucapi\u00e3o para contornar exig\u00eancias legais ou tribut\u00e1rias.<\/span><\/p>\n

Isso n\u00e3o significa, contudo, que todo pedido de usucapi\u00e3o deva ser precedido da demonstra\u00e7\u00e3o de inviabilidade da aquisi\u00e7\u00e3o derivada. Em muitas hip\u00f3teses, especialmente na usucapi\u00e3o extraordin\u00e1ria, sequer existe neg\u00f3cio jur\u00eddico subjacente cuja formaliza\u00e7\u00e3o pudesse ser exigida. Nesses casos, a imposi\u00e7\u00e3o desse requisito representa a cria\u00e7\u00e3o de condicionamento n\u00e3o previsto em lei.<\/span><\/p>\n

Pr\u00f3pria natureza da usucapi\u00e3o refor\u00e7a conclus\u00e3o<\/strong><\/span><\/p>\n

Trata-se de modalidade origin\u00e1ria de aquisi\u00e7\u00e3o da propriedade. Diferentemente da compra e venda, da doa\u00e7\u00e3o ou da sucess\u00e3o heredit\u00e1ria, n\u00e3o h\u00e1 transmiss\u00e3o patrimonial entre sujeitos determinados. A propriedade surge diretamente na esfera jur\u00eddica do possuidor que preenche os requisitos legais.<\/span><\/p>\n

Essa caracter\u00edstica produz reflexos relevantes na esfera tribut\u00e1ria. O ITBI incide sobre transmiss\u00f5es onerosas intervivos. Na usucapi\u00e3o, entretanto, n\u00e3o h\u00e1 transmiss\u00e3o patrimonial, mas aquisi\u00e7\u00e3o origin\u00e1ria. Por isso, a jurisprud\u00eancia consolidou o entendimento de que o imposto n\u00e3o incide sobre a prescri\u00e7\u00e3o aquisitiva.<\/span><\/p>\n

O pr\u00f3prio CNN reconhece expressamente essa realidade ao dispensar o recolhimento do ITBI para o registro da usucapi\u00e3o. Tamb\u00e9m o Supremo Tribunal Federal, ao analisar o Tema 1.124 da repercuss\u00e3o geral, reafirmou a necessidade de exist\u00eancia de efetiva transmiss\u00e3o patrimonial para a ocorr\u00eancia do fato gerador do tributo.<\/span><\/p>\n

N\u00e3o parece compat\u00edvel com esse panorama normativo exigir do requerente prova de recolhimento de imposto cujo fato gerador sequer se verifica. Tampouco se mostra adequado indeferir pedidos de usucapi\u00e3o sob o argumento de poss\u00edvel responsabilidade tribut\u00e1ria do registrador, j\u00e1 que a responsabilidade acess\u00f3ria n\u00e3o pode existir sem obriga\u00e7\u00e3o tribut\u00e1ria principal v\u00e1lida.<\/span><\/p>\n

Jurisprud\u00eancia recente tem caminhado nessa dire\u00e7\u00e3o<\/strong><\/span><\/p>\n

Decis\u00f5es do Conselho Superior da Magistratura de S\u00e3o Paulo (CSMSP) v\u00eam reconhecendo que a exist\u00eancia de meios alternativos de regulariza\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria n\u00e3o impede o processamento da usucapi\u00e3o extrajudicial. A an\u00e1lise deve concentrar-se nos requisitos legais da modalidade efetivamente escolhida pelo requerente, e n\u00e3o na conveni\u00eancia de outras vias eventualmente dispon\u00edveis.<\/span><\/p>\n

Isso n\u00e3o significa eliminar mecanismos de controle. O procedimento de usucapi\u00e3o extrajudicial j\u00e1 contempla notifica\u00e7\u00e3o dos entes p\u00fablicos, participa\u00e7\u00e3o dos interessados e instrumentos destinados \u00e0 preven\u00e7\u00e3o de fraudes. O sistema jur\u00eddico distribuiu essas fun\u00e7\u00f5es entre os \u00f3rg\u00e3os competentes sem atribuir ao registrador papel de fiscal tribut\u00e1rio preventivo.<\/span><\/p>\n

A fun\u00e7\u00e3o constitucional do registrador \u00e9 conferir publicidade, autenticidade, seguran\u00e7a e efic\u00e1cia aos atos jur\u00eddicos. Seu compromisso principal \u00e9 com a legalidade e com a efetiva\u00e7\u00e3o dos direitos reconhecidos pelo ordenamento jur\u00eddico. Quando exig\u00eancias n\u00e3o previstas em lei passam a impedir o acesso \u00e0 regulariza\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria, corre-se o risco de converter um instrumento criado para facilitar a concretiza\u00e7\u00e3o de direitos em mais uma barreira burocr\u00e1tica.<\/span><\/p>\n

A usucapi\u00e3o extrajudicial surgiu justamente para ampliar o acesso \u00e0 regulariza\u00e7\u00e3o da propriedade e reduzir entraves historicamente existentes. Interpretar suas normas de forma compat\u00edvel com a Constitui\u00e7\u00e3o, com a legisla\u00e7\u00e3o federal e com a natureza origin\u00e1ria do instituto \u00e9 condi\u00e7\u00e3o necess\u00e1ria para que esse objetivo seja efetivamente alcan\u00e7ado.<\/span><\/p>\n

O desafio n\u00e3o consiste em eliminar controles leg\u00edtimos, mas em assegurar que eles permane\u00e7am dentro dos limites tra\u00e7ados pelo ordenamento jur\u00eddico. Fora desses limites, a cautela administrativa deixa de ser garantia de seguran\u00e7a jur\u00eddica e passa a representar restri\u00e7\u00e3o indevida ao exerc\u00edcio de um direito expressamente reconhecido pela Constitui\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

FONTE: CONSULTOR JUR\u00cdDICO \u2013 POR CENI TERESINHA FERRAZ BONATO<\/strong><\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Nos \u00faltimos anos consolidou-se, em parte da pr\u00e1tica registral brasileira, […]<\/p>\n","protected":false},"author":6,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"jetpack_post_was_ever_published":false,"_jetpack_newsletter_access":"","_jetpack_dont_email_post_to_subs":false,"_jetpack_newsletter_tier_id":0,"_jetpack_memberships_contains_paywalled_content":false,"footnotes":"","_jetpack_memberships_contains_paid_content":false,"jetpack_publicize_message":"","jetpack_publicize_feature_enabled":true,"jetpack_social_post_already_shared":true,"jetpack_social_options":{"image_generator_settings":{"template":"highway","enabled":false}}},"categories":[2],"tags":[],"jetpack_publicize_connections":[],"jetpack_featured_media_url":"","jetpack_sharing_enabled":true,"jetpack_shortlink":"https:\/\/wp.me\/paFpWR-gLj","_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/64437"}],"collection":[{"href":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/6"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=64437"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/64437\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":64438,"href":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/64437\/revisions\/64438"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=64437"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=64437"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=64437"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}