{"id":64180,"date":"2026-06-16T12:50:50","date_gmt":"2026-06-16T15:50:50","guid":{"rendered":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/?p=64180"},"modified":"2026-06-16T12:50:50","modified_gmt":"2026-06-16T15:50:50","slug":"stj-debate-criterios-para-penhora-de-imovel-por-divida-de-associacao-de-moradores","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/2026\/06\/16\/stj-debate-criterios-para-penhora-de-imovel-por-divida-de-associacao-de-moradores\/","title":{"rendered":"STJ DEBATE CRIT\u00c9RIOS PARA PENHORA DE IM\u00d3VEL POR D\u00cdVIDA DE ASSOCIA\u00c7\u00c3O DE MORADORES"},"content":{"rendered":"

Um pedido de vista da ministra Isabel Gallotti interrompeu a defini\u00e7\u00e3o da 2\u00aa Se\u00e7\u00e3o do Superior Tribunal de Justi\u00e7a quanto \u00e0 possibilidade de penhorar im\u00f3veis considerados bens de fam\u00edlia para quitar d\u00edvida de despesas de associa\u00e7\u00e3o de moradores.<\/span><\/p>\n

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A quest\u00e3o est\u00e1 em julgamento no\u00a0Tema 1.183 dos recursos repetitivos\u00a0<\/a>e vai gerar tese vinculante. At\u00e9 o momento, dois julgadores j\u00e1 votaram e registraram diverg\u00eancia.<\/span><\/p>\n

O caso envolve as taxas cobradas por associa\u00e7\u00e3o de moradores nos loteamentos de acesso controlado \u2014 condom\u00ednios urbanos em que h\u00e1 alguma vigil\u00e2ncia e acesso via guaritas.<\/span><\/p>\n

A d\u00favida \u00e9 se essas taxas se equiparam \u00e0s cobradas por condom\u00ednios, na forma prevista pelo C\u00f3digo Civil, cuja natureza \u00e9\u00a0propter rem<\/em>\u00a0(da pr\u00f3pria coisa) e, por isso mesmo, justificam a penhora do pr\u00f3prio im\u00f3vel para sua quita\u00e7\u00e3o,\u00a0mesmo sendo bem de fam\u00edlia<\/a>.<\/span><\/p>\n

Isso porque a\u00a0Lei 8.009\/1990<\/a>, que criou essa prote\u00e7\u00e3o aos im\u00f3veis usados para moradia dos n\u00facleos familiares, trouxe como exce\u00e7\u00e3o expressa o pagamento de taxas e contribui\u00e7\u00f5es devidas em fun\u00e7\u00e3o do pr\u00f3prio bem.<\/span><\/p>\n

Se o STJ considerar que a taxa da associa\u00e7\u00e3o de moradores tem natureza\u00a0propter rem<\/em>, ser\u00e1 poss\u00edvel penhorar o im\u00f3vel para quitar a d\u00edvida. \u00c9 a\u00ed que reside a diverg\u00eancia j\u00e1 inaugurada.<\/span><\/p>\n

D\u00edvida com a associa\u00e7\u00e3o de moradores<\/span><\/p>\n

Relator dos recursos, o desembargador convocado Carlos Cini Marchionatti (cuja cadeira hoje \u00e9 ocupada pela ministra Daniela Teixeira) votou para afastar a natureza\u00a0propter rem<\/em>\u00a0dessas obriga\u00e7\u00f5es.<\/span><\/p>\n

Tese proposta:<\/strong><\/span><\/p>\n

A d\u00edvida oriunda do rateio de despesas de loteamento de acesso restrito, taxas e contribui\u00e7\u00f5es de associa\u00e7\u00f5es de moradores tem natureza pessoal e n\u00e3o\u00a0propter rem, e, por isso, deixa de justificar a penhora do bem de fam\u00edlia.<\/em><\/span><\/p>\n

Abriu a diverg\u00eancia na quarta-feira (10\/6) o ministro Raul Ara\u00fajo, em voto-vista que prop\u00f5e uma adequa\u00e7\u00e3o baseada na\u00a0Lei 13.465\/2017<\/a>, que introduziu o artigo 36-A na Lei de Parcelamento do Solo Urbano (Lei 6.766\/1979<\/a>).<\/span><\/p>\n

A norma diz que essas atividades desenvolvidas pelas associa\u00e7\u00f5es de propriet\u00e1rios de im\u00f3veis vinculam-se, por crit\u00e9rios de afinidade, similitude e conex\u00e3o, \u00e0 atividade de administra\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis, desde que n\u00e3o tenham fins lucrativos.<\/span><\/p>\n

Esse trecho da lei foi julgado pelo Supremo Tribunal Federal no\u00a0Tema 492 da repercuss\u00e3o geral<\/a>. A taxa \u00e9 inconstitucional para per\u00edodos anteriores \u00e0 Lei 13.465\/2017 e constitucional ap\u00f3s, desde que o morador tenha aderido \u00e0 associa\u00e7\u00e3o ou a obriga\u00e7\u00e3o esteja prevista na matr\u00edcula do im\u00f3vel.<\/span><\/p>\n

Para Raul Ara\u00fajo, se o morador n\u00e3o aderiu \u00e0 associa\u00e7\u00e3o ou a obriga\u00e7\u00e3o n\u00e3o estava averbada junto ao registro no cart\u00f3rio de im\u00f3veis, ela tem natureza pessoal. Logo, n\u00e3o se equipara \u00e0s despesas condominiais e n\u00e3o pode gerar a penhora do im\u00f3vel.<\/em><\/span><\/p>\n

Por outro lado, se cumpridos os requisitos previstos pelo STF no Tema 492, torna-se poss\u00edvel a penhora do bem de fam\u00edlia.<\/em><\/span><\/p>\n

\u201cAo impor o rateio com fundamento direto em lei e condicion\u00e1-lo ao registro imobili\u00e1rio, a Lei 13.465 conferiu natureza real ao encargo que se tornou\u00a0propter rem, observados os requisitos de publicidade definidos no tema 492 do Supremo\u201d, disse.<\/em><\/span><\/p>\n

Teses propostas:<\/em><\/strong><\/span><\/p>\n

1 \u2013 As d\u00edvidas oriundas do rateio de despesas, taxas e contribui\u00e7\u00f5es de associa\u00e7\u00f5es de moradores em loteamentos de acesso controlado anteriores \u00e0 lei 13.465 (artigo 36-A da Lei 6.766\/79) possuem natureza pessoal e n\u00e3o ensejam o afastamento da impenhorabilidade do bem de fam\u00edlia.<\/em><\/span><\/p>\n

2- A partir da vig\u00eancia da Lei 13.465, as referidas d\u00edvidas assumem natureza\u00a0propter rem\u00a0quando o estatuto da associa\u00e7\u00e3o ou o ato constitutivo da obriga\u00e7\u00e3o estiver registrado na matr\u00edcula do im\u00f3vel ou houver ades\u00e3o v\u00e1lida dos titulares anteriores, admitindo-se a penhora do bem de fam\u00edlia na forma da exce\u00e7\u00e3o prevista no artigo 3\u00ba, inciso IV da lei 8.009 de 1990. Ausentes tais requisitos, a obriga\u00e7\u00e3o permanece de car\u00e1ter pessoal.<\/em><\/span><\/p>\n

REsp 1.995.213<\/strong><\/span><\/p>\n

REsp 2.023.451<\/strong><\/span><\/p>\n

FONTE: CONSULTOR JUR\u00cdDICO –<\/strong> POR DANILO VITAL<\/strong><\/span><\/p>\n

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