{"id":63498,"date":"2026-05-28T11:04:18","date_gmt":"2026-05-28T14:04:18","guid":{"rendered":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/?p=63498"},"modified":"2026-05-28T11:04:18","modified_gmt":"2026-05-28T14:04:18","slug":"spe-de-incorporacao-imobiliaria-com-patrimonio-de-afetacao-nao-se-sujeita-a-recuperacao-judicial","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/2026\/05\/28\/spe-de-incorporacao-imobiliaria-com-patrimonio-de-afetacao-nao-se-sujeita-a-recuperacao-judicial\/","title":{"rendered":"SPE DE INCORPORA\u00c7\u00c3O IMOBILI\u00c1RIA COM PATRIM\u00d4NIO DE AFETA\u00c7\u00c3O N\u00c3O SE SUJEITA A RECUPERA\u00c7\u00c3O JUDICIAL"},"content":{"rendered":"

As sociedades de prop\u00f3sito espec\u00edfico (SPEs) com patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o, voltadas \u00e0 incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, n\u00e3o podem se submeter \u00e0 recupera\u00e7\u00e3o judicial, sob qualquer perspectiva de an\u00e1lise.<\/span><\/p>\n

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A conclus\u00e3o \u00e9 da 3\u00aa Turma do Superior Tribunal de Justi\u00e7a, que negou provimento aos recursos especiais de integrantes do Grupo Rossi, uma das maiores incorporadoras imobili\u00e1rias do pa\u00eds.<\/span><\/p>\n

O grupo econ\u00f4mico incluiu no polo passivo da recupera\u00e7\u00e3o judicial 310 sociedades de prop\u00f3sito espec\u00edfico (SPE). S\u00e3o pessoas jur\u00eddicas criadas com a \u00fanica finalidade de executar um determinado projeto \u2014 um pr\u00e9dio ou condom\u00ednio que ser\u00e1 constru\u00eddo e vendido.<\/span><\/p>\n

Desde 2022, o\u00a0STJ vem entendendo<\/strong>\u00a0que sociedades de prop\u00f3sito espec\u00edfico\u00a0n\u00e3o podem pedir recupera\u00e7\u00e3o judicial<\/strong>\u00a0porque a inclus\u00e3o da afeta\u00e7\u00e3o patrimonial cria um regime incompat\u00edvel com o procedimento de soerguimento.<\/span><\/p>\n

Essa jurisprud\u00eancia foi reafirmada no caso do Grupo Rossi. Por unanimidade de votos, a 3\u00aa Turma afastou uma tentativa de distin\u00e7\u00e3o apontada: a de que a recupera\u00e7\u00e3o judicial trata de d\u00edvidas gerais n\u00e3o ligadas ao patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o das SPE.<\/span><\/p>\n

A figura do patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o foi criada pela introdu\u00e7\u00e3o dos artigos 31-A a 31-F na Lei de Incorpora\u00e7\u00f5es (Lei 4.591\/1964<\/a>) para atacar uma vulnerabilidade do regime das SPE que vinha impactando gravemente o mercado imobili\u00e1rio.<\/span><\/p>\n

Essas sociedades eram criadas por empresas controladoras para atuar em determinado procedimento, financiavam as constru\u00e7\u00f5es, oferecendo como garantia o terreno e o pr\u00f3prio pr\u00e9dio, mas usavam a verba para outros gastos, o que as levava \u00e0 fal\u00eancia.<\/span><\/p>\n

Ap\u00f3s a altera\u00e7\u00e3o legislativa, uma parte do patrim\u00f4nio geral do incorporador fica separada para ser usada em um empreendimento espec\u00edfico, como uma garantia, a qual deve ser averbada em termo levado a efeito no Registro de Im\u00f3veis.<\/span><\/p>\n

O interesse das SPE pela recupera\u00e7\u00e3o judicial cresceu a partir da crise econ\u00f4mica de 2014, com a crescente inadimpl\u00eancia dos compradores de im\u00f3veis e o aumento de distratos, com o consequente impacto negativo na contabilidade.<\/span><\/p>\n

Nenhuma hip\u00f3tese<\/strong><\/span><\/p>\n

Ao STJ, o Grupo Rossi sustentou que apenas 7 das 310 SPEs t\u00eam patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o, que n\u00e3o ser\u00e1 envolvido na recupera\u00e7\u00e3o judicial porque as obras foram conclu\u00eddas.<\/span><\/p>\n

Relator do recurso especial, o ministro Humberto Martins ofereceu voto direto para apontar que n\u00e3o h\u00e1 nenhuma hip\u00f3tese de cabimento de recupera\u00e7\u00e3o judicial para sociedades de prop\u00f3sito espec\u00edfico.<\/span><\/p>\n

Em voto-vista, o ministro Ricardo Villas B\u00f4as Cueva abordou a tentativa de diferencia\u00e7\u00e3o feita pelo Grupo Rossi. Questionou, por exemplo, por que incluir as SPE na recupera\u00e7\u00e3o judicial se as obras j\u00e1 foram conclu\u00eddas e entregues, restando a quita\u00e7\u00e3o do financiamento.<\/span><\/p>\n

\u201cOra, se \u00e9 assim, n\u00e3o h\u00e1 mais previs\u00e3o de entrada de dinheiro para as SPEs, de modo que seria de se questionar como ela poderia, a partir da reestrutura\u00e7\u00e3o, arcar com os pagamentos desses cr\u00e9ditos. Em outras palavras, como a SPE iria demonstrar a sua viabilidade econ\u00f4mica aos credores?\u201d<\/span><\/p>\n

O maior problema \u00e9 que admitir a recupera\u00e7\u00e3o judicial para a parcela dos cr\u00e9ditos n\u00e3o submetidos ao patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o tornaria imposs\u00edvel que ela se processasse em consolida\u00e7\u00e3o substancial.<\/span><\/p>\n

\u201cSe n\u00e3o h\u00e1 mais como a sociedade gerar ativos, a recupera\u00e7\u00e3o da SPE precisa se dar necessariamente em consolida\u00e7\u00e3o substancial com as demais sociedades do Grupo Rossi, invertendo a l\u00f3gica de como a lei de recupera\u00e7\u00e3o foi estruturada, impondo-se aos credores das outras sociedades as d\u00edvidas de uma sociedade confessadamente deficit\u00e1ria\u201d, explicou.<\/span><\/p>\n

Prote\u00e7\u00e3o do mercado<\/strong><\/span><\/p>\n

O ministro Villas B\u00f4as Cueva acrescentou que a recupera\u00e7\u00e3o judicial do grupo ainda dependeria da extin\u00e7\u00e3o do patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o. \u00c9 com sua incorpora\u00e7\u00e3o ao patrim\u00f4nio geral que se poderia ter no\u00e7\u00e3o da viabilidade econ\u00f4mica do devedor.<\/span><\/p>\n

Isso cria um cen\u00e1rio perigoso em que o processo de soerguimento pode ser iniciado retratando um falso patrim\u00f4nio positivo ou negativo, o que abriria risco de as SPEs contaminarem a recupera\u00e7\u00e3o judicial de todo o grupo.<\/span><\/p>\n

Por fim, h\u00e1 o fato de que as d\u00edvidas n\u00e3o atreladas ao patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o decorrerem, principalmente, de a\u00e7\u00f5es de responsabilidade civil e indeniza\u00e7\u00e3o ajuizadas em face das SPEs com patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o, por atraso nas obras ou v\u00edcios construtivos.<\/span><\/p>\n

Incluir essas d\u00edvidas na recupera\u00e7\u00e3o judicial as submeteria ao plano aprovado pelos credores, com des\u00e1gios e condi\u00e7\u00f5es diferenciadas de quita\u00e7\u00e3o que criariam incentivos negativos para o mercado imobili\u00e1rio, de acordo com o ministro.<\/span><\/p>\n

\u201cHaveria mais est\u00edmulo para a antecipa\u00e7\u00e3o de resultados (m\u00e9todo POC -Percentage of Completion) com distribui\u00e7\u00e3o de dividendos antes da efetiva entrega das unidades imobili\u00e1rias, o que pode gerar falta de dinheiro para a conclus\u00e3o das obras dentro do prazo inicial, ou sua entrega fora das estipula\u00e7\u00f5es contratuais. A insufici\u00eancia do patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o j\u00e1 exposta pela crise de 2014 iria apenas se agravar.\u201d<\/span><\/p>\n

Clique\u00a0aqui<\/a>\u00a0para ler o ac\u00f3rd\u00e3o
\nREsp 2.205.476<\/strong><\/span><\/p>\n

FONTE: CONSULTOR JUR\u00cdDICO \u2013 POR DANILO VITAL<\/strong><\/span><\/p>\n

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