{"id":63149,"date":"2026-05-20T10:20:18","date_gmt":"2026-05-20T13:20:18","guid":{"rendered":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/?p=63149"},"modified":"2026-05-20T10:20:18","modified_gmt":"2026-05-20T13:20:18","slug":"reforma-tributaria-e-o-mercado-imobiliario-impactos-do-ibs-e-da-cbs","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/2026\/05\/20\/reforma-tributaria-e-o-mercado-imobiliario-impactos-do-ibs-e-da-cbs\/","title":{"rendered":"REFORMA TRIBUT\u00c1RIA E O MERCADO IMOBILI\u00c1RIO: IMPACTOS DO IBS E DA CBS"},"content":{"rendered":"<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">An\u00e1lise dos impactos da reforma tribut\u00e1ria para imobili\u00e1rias, administradoras de im\u00f3veis e holdings patrimoniais.<\/span><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\"><strong>\u00a0<\/strong><\/span><!--more--><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">A promulga\u00e7\u00e3o da emenda constitucional 132\/23 e a regulamenta\u00e7\u00e3o promovida pela lei complementar 214\/25 inauguraram uma das mais relevantes transforma\u00e7\u00f5es do sistema tribut\u00e1rio brasileiro nas \u00faltimas d\u00e9cadas.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">O novo modelo instituiu o chamado &#8220;IVA Dual&#8221;, composto pela\u00a0CBS &#8211;\u00a0Contribui\u00e7\u00e3o sobre Bens e Servi\u00e7os, de compet\u00eancia federal, e pelo\u00a0IBS &#8211;\u00a0Imposto sobre Bens e Servi\u00e7os, de compet\u00eancia compartilhada entre Estados e munic\u00edpios. Gradualmente, os novos tributos substituir\u00e3o PIS, Cofins, ISS e parte do ICMS.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">Embora a reforma tenha sido concebida sob os pilares da simplifica\u00e7\u00e3o, transpar\u00eancia e neutralidade tribut\u00e1ria, seus efeitos pr\u00e1ticos sobre o mercado imobili\u00e1rio exigem aten\u00e7\u00e3o imediata, especialmente por parte de imobili\u00e1rias, administradoras de loca\u00e7\u00e3o, holdings patrimoniais e empresas que atuam na intermedia\u00e7\u00e3o de compra, venda e gest\u00e3o de im\u00f3veis.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">O setor imobili\u00e1rio possui caracter\u00edsticas pr\u00f3prias, marcadas por contratos de longa dura\u00e7\u00e3o, receitas recorrentes, multiplicidade de opera\u00e7\u00f5es e forte depend\u00eancia de fluxo financeiro previs\u00edvel. Nesse contexto, a reforma tribut\u00e1ria tende a produzir impactos n\u00e3o apenas fiscais, mas tamb\u00e9m operacionais, financeiros e contratuais.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\"><strong>O novo modelo de tributa\u00e7\u00e3o sobre o consumo<\/strong><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">A EC\u00a0 132\/23 introduziu os arts. 156-A e 195, V, na Constitui\u00e7\u00e3o Federal, instituindo o IBS e a CBS como tributos n\u00e3o cumulativos incidentes sobre opera\u00e7\u00f5es com bens e servi\u00e7os. O novo sistema adota l\u00f3gica de n\u00e3o cumulatividade financeira, permitindo creditamento mais amplo em compara\u00e7\u00e3o ao atual regime de PIS e Cofins. A proposta busca reduzir distor\u00e7\u00f5es econ\u00f4micas e eliminar a cumulatividade tribut\u00e1ria presente no modelo vigente.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">Entre os principais pilares do novo regime destacam-se:<\/span><\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">Tributa\u00e7\u00e3o no destino;<\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">N\u00e3o cumulatividade ampla;<\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">Uniformiza\u00e7\u00e3o nacional das regras;<\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">Simplifica\u00e7\u00e3o das obriga\u00e7\u00f5es acess\u00f3rias;<\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">Maior rastreabilidade das opera\u00e7\u00f5es;<\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">Transpar\u00eancia da carga tribut\u00e1ria.<\/span><\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">Apesar disso, a neutralidade tribut\u00e1ria n\u00e3o significa, necessariamente, redu\u00e7\u00e3o de carga fiscal para o setor imobili\u00e1rio. Em especial para imobili\u00e1rias prestadoras de servi\u00e7os, o impacto poder\u00e1 ser sens\u00edvel, sobretudo em estruturas atualmente tributadas pelo lucro presumido.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\"><strong>Impactos espec\u00edficos para imobili\u00e1rias e administradoras de im\u00f3veis<\/strong><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">As imobili\u00e1rias e administradoras de loca\u00e7\u00e3o provavelmente estar\u00e3o entre os segmentos mais impactados pela reforma tribut\u00e1ria. Isso ocorre porque grande parte de suas receitas decorre da presta\u00e7\u00e3o de servi\u00e7os, especialmente em comiss\u00f5es de corretagem, administra\u00e7\u00e3o de loca\u00e7\u00f5es, assessoria imobili\u00e1ria, intermedia\u00e7\u00e3o de compra e venda, gest\u00e3o contratual e servi\u00e7os acess\u00f3rios relacionados \u00e0 loca\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">Com a substitui\u00e7\u00e3o do ISS, PIS e Cofins pelo IBS e pela CBS, a tend\u00eancia \u00e9 de aumento da carga efetiva para empresas que atualmente operam no lucro presumido, especialmente em raz\u00e3o da menor capacidade de gera\u00e7\u00e3o de cr\u00e9ditos tribut\u00e1rios compens\u00e1veis.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">Diferentemente de setores industriais, imobili\u00e1rias normalmente possuem estrutura operacional menos intensiva em aquisi\u00e7\u00e3o de insumos geradores de cr\u00e9dito. Isso faz com que o impacto econ\u00f4mico do novo IVA possa ser mais expressivo sobre a presta\u00e7\u00e3o de servi\u00e7os imobili\u00e1rios.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">Al\u00e9m da eleva\u00e7\u00e3o potencial da carga tribut\u00e1ria, haver\u00e1 aumento significativo das obriga\u00e7\u00f5es operacionais e de compliance fiscal. Na pr\u00e1tica, as empresas precisar\u00e3o promover:<\/span><\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">Revis\u00e3o dos sistemas de faturamento;<\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">Adequa\u00e7\u00e3o dos Sistemas de Gest\u00e3o Empresarial (ERPs);<\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">Integra\u00e7\u00e3o entre setores fiscal, jur\u00eddico e financeiro;<\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">Revis\u00e3o da emiss\u00e3o documental;<\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">Atualiza\u00e7\u00e3o dos fluxos de cobran\u00e7a;<\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">Treinamento <strong>das equipes operacionais e comerciais.<\/strong><\/span><\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">A aus\u00eancia de adapta\u00e7\u00e3o pr\u00e9via poder\u00e1 gerar conting\u00eancias fiscais relevantes durante o per\u00edodo de transi\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\"><strong>Regime espec\u00edfico para opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias<\/strong><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">A lei complementar 214\/25 instituiu regime espec\u00edfico aplic\u00e1vel \u00e0s opera\u00e7\u00f5es com bens im\u00f3veis, reconhecendo as particularidades econ\u00f4micas e operacionais do setor. O modelo contempla mecanismos pr\u00f3prios de apura\u00e7\u00e3o da CBS e do IBS, incluindo redutores de ajuste, regras espec\u00edficas para loca\u00e7\u00e3o e tratamento diferenciado para determinadas opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">A exist\u00eancia de regime pr\u00f3prio demonstra que o legislador reconheceu a incompatibilidade entre determinadas din\u00e2micas do mercado imobili\u00e1rio e a l\u00f3gica tradicional do IVA aplic\u00e1vel aos demais setores da economia.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\"><strong>Loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis e holdings patrimoniais<\/strong><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">A reforma tribut\u00e1ria tamb\u00e9m estabeleceu regras espec\u00edficas para opera\u00e7\u00f5es de loca\u00e7\u00e3o e arrendamento de im\u00f3veis. A legisla\u00e7\u00e3o complementar prev\u00ea redu\u00e7\u00e3o de 70% das al\u00edquotas do IBS e da CBS incidentes sobre opera\u00e7\u00f5es de loca\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, buscando reduzir os impactos econ\u00f4micos sobre o setor.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">Ainda assim, holdings patrimoniais e empresas familiares que atualmente operam no lucro presumido poder\u00e3o experimentar aumento relevante da carga tribut\u00e1ria efetiva, especialmente em cen\u00e1rios com baixa gera\u00e7\u00e3o de cr\u00e9ditos fiscais.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">Nesse contexto, ganha relev\u00e2ncia o planejamento tribut\u00e1rio preventivo, incluindo revis\u00e3o societ\u00e1ria, reorganiza\u00e7\u00e3o patrimonial, segrega\u00e7\u00e3o operacional, revis\u00e3o de contratos e an\u00e1lise do regime tribut\u00e1rio mais eficiente.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\"><strong>Contratos de longo prazo e revis\u00e3o contratual<\/strong><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">Outro ponto de extrema relev\u00e2ncia envolve os contratos imobili\u00e1rios de longa dura\u00e7\u00e3o. A transi\u00e7\u00e3o tribut\u00e1ria exigir\u00e1 revis\u00e3o de cl\u00e1usulas relacionadas a repasse tribut\u00e1rio, reequil\u00edbrio econ\u00f4mico-financeiro, reajustes, responsabilidades fiscais, reten\u00e7\u00f5es tribut\u00e1rias e recomposi\u00e7\u00e3o de margens.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">Contratos de administra\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, loca\u00e7\u00f5es at\u00edpicas, opera\u00e7\u00f5es built-to-suit e contratos de gest\u00e3o patrimonial poder\u00e3o exigir adequa\u00e7\u00f5es espec\u00edficas.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\"><strong>N\u00e3o cumulatividade e aproveitamento de cr\u00e9ditos<\/strong><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">Um dos pilares centrais do novo modelo \u00e9 a n\u00e3o cumulatividade financeira do IBS e da CBS. Pela sistem\u00e1tica introduzida pela EC 132\/23, os contribuintes poder\u00e3o compensar cr\u00e9ditos vinculados \u00e0s atividades econ\u00f4micas desenvolvidas.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">Na pr\u00e1tica, empresas do setor imobili\u00e1rio poder\u00e3o aproveitar cr\u00e9ditos relacionados a servi\u00e7os terceirizados, despesas operacionais, tecnologia, softwares, estrutura administrativa e aquisi\u00e7\u00e3o de bens vinculados \u00e0 atividade.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">Entretanto, para imobili\u00e1rias e administradoras de im\u00f3veis, o aproveitamento de cr\u00e9ditos tende a ser mais limitado quando comparado a setores industriais ou incorporadoras, justamente em raz\u00e3o da natureza predominantemente prestacional de suas atividades.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\"><strong>Fluxo financeiro e impactos operacionais<\/strong><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">Al\u00e9m da carga tribut\u00e1ria nominal, um dos impactos mais relevantes da reforma recai sobre o fluxo financeiro das empresas imobili\u00e1rias. A din\u00e2mica de recolhimento do IBS e da CBS, associada ao timing de apropria\u00e7\u00e3o dos cr\u00e9ditos tribut\u00e1rios, poder\u00e1 impactar diretamente o capital de giro, previsibilidade financeira, fluxo de caixa operacional e a margem l\u00edquida das opera\u00e7\u00f5es.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\"><strong>Emiss\u00e3o documental e aumento da fiscaliza\u00e7\u00e3o<\/strong><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">O novo modelo tribut\u00e1rio tende a ampliar significativamente os mecanismos de rastreabilidade e fiscaliza\u00e7\u00e3o das opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias. Com a implementa\u00e7\u00e3o do IBS e da CBS, haver\u00e1 maior integra\u00e7\u00e3o eletr\u00f4nica entre documentos fiscais, contratos e obriga\u00e7\u00f5es acess\u00f3rias.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">Na pr\u00e1tica, isso exigir\u00e1 padroniza\u00e7\u00e3o documental, maior controle fiscal, integra\u00e7\u00e3o tecnol\u00f3gica, revis\u00e3o de cadastros e fortalecimento dos mecanismos de compliance.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\"><strong>Transi\u00e7\u00e3o gradual at\u00e9 2033<\/strong><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">A implementa\u00e7\u00e3o do novo sistema ocorrer\u00e1 gradualmente. Em 2026 ter\u00e1 in\u00edcio a fase de testes, com cobran\u00e7a experimental da CBS e do IBS. A partir de 2027 come\u00e7ar\u00e1 a substitui\u00e7\u00e3o progressiva dos tributos atuais, culminando na extin\u00e7\u00e3o definitiva do ISS e de parte do ICMS at\u00e9 2033.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">Apesar da transi\u00e7\u00e3o escalonada, o momento de adapta\u00e7\u00e3o \u00e9 imediato. Empresas que aguardarem a implementa\u00e7\u00e3o integral da reforma para iniciar adequa\u00e7\u00f5es poder\u00e3o enfrentar aumento de custos operacionais, inseguran\u00e7a fiscal, dificuldades de compliance, perda de competitividade e riscos contratuais e financeiros.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">A reforma tribut\u00e1ria representa verdadeira redefini\u00e7\u00e3o do ambiente econ\u00f4mico-fiscal do mercado imobili\u00e1rio. Para imobili\u00e1rias e administradoras de im\u00f3veis, os impactos ultrapassam a simples substitui\u00e7\u00e3o de tributos, alcan\u00e7ando estruturas operacionais, contratos, sistemas financeiros e estrat\u00e9gias empresariais.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">A cria\u00e7\u00e3o do IBS e da CBS exigir\u00e1 revis\u00e3o completa dos modelos de precifica\u00e7\u00e3o, faturamento, compliance e gest\u00e3o tribut\u00e1ria das empresas do setor. Mais do que compreender as novas regras legais, ser\u00e1 indispens\u00e1vel desenvolver planejamento tribut\u00e1rio estrat\u00e9gico, revisar contratos, adaptar sistemas e antecipar riscos decorrentes da transi\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\">Empresas que iniciarem desde j\u00e1 processos estruturados de revis\u00e3o tribut\u00e1ria, contratual e operacional estar\u00e3o mais preparadas para mitigar conting\u00eancias, preservar efici\u00eancia financeira e explorar oportunidades competitivas no novo cen\u00e1rio regulat\u00f3rio brasileiro.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif;\"><strong>FONTE: MIGALHAS \u2013 POR CLARA BUENO E MARIA EDUARDA FILOMENO PORTO<\/strong><\/span><\/p>\n<p><strong>\u00a0<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>An\u00e1lise dos impactos da reforma tribut\u00e1ria para imobili\u00e1rias, administradoras de [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":6,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"jetpack_post_was_ever_published":false,"_jetpack_newsletter_access":"","_jetpack_dont_email_post_to_subs":false,"_jetpack_newsletter_tier_id":0,"_jetpack_memberships_contains_paywalled_content":false,"footnotes":"","_jetpack_memberships_contains_paid_content":false,"jetpack_publicize_message":"","jetpack_publicize_feature_enabled":true,"jetpack_social_post_already_shared":true,"jetpack_social_options":{"image_generator_settings":{"template":"highway","enabled":false}}},"categories":[9],"tags":[],"jetpack_publicize_connections":[],"jetpack_featured_media_url":"","jetpack_sharing_enabled":true,"jetpack_shortlink":"https:\/\/wp.me\/paFpWR-gqx","_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/63149"}],"collection":[{"href":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/6"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=63149"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/63149\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":63150,"href":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/63149\/revisions\/63150"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=63149"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=63149"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=63149"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}