{"id":62754,"date":"2026-05-08T11:53:13","date_gmt":"2026-05-08T14:53:13","guid":{"rendered":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/?p=62754"},"modified":"2026-05-08T11:53:13","modified_gmt":"2026-05-08T14:53:13","slug":"condominio-precisa-autorizar-aluguel-por-curta-temporada","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/2026\/05\/08\/condominio-precisa-autorizar-aluguel-por-curta-temporada\/","title":{"rendered":"CONDOM\u00cdNIO PRECISA AUTORIZAR ALUGUEL POR CURTA TEMPORADA"},"content":{"rendered":"

Decis\u00e3o dos ministros da 2\u00aa Se\u00e7\u00e3o do STJ restringiu atua\u00e7\u00e3o da plataforma Airbnb, que diz ter movimentado R$ 100 bi em 2024.<\/span><\/p>\n

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A 2\u00aa Se\u00e7\u00e3o do Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ) decidiu que o aluguel de im\u00f3veis por curta temporada precisa de autoriza\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio \u2014 a regra seria a veda\u00e7\u00e3o. Em placar apertado, de 5 a 4, prevaleceu o voto da relatora, ministra Nancy Andrighi. Ela entendeu que esse tipo de aluguel \u00e9 \u201cat\u00edpico\u201d porque desvirtua a natureza residencial do im\u00f3vel, j\u00e1 que se torna uma explora\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica. Por isso, s\u00f3 pode ser feito se aprovado por dois ter\u00e7os dos cond\u00f4minos, em assembleia. Cabe recurso.<\/span><\/p>\n

Como a decis\u00e3o n\u00e3o foi dada em recurso repetitivo, n\u00e3o \u00e9 um precedente que vincula o Judici\u00e1rio, mas consolida o entendimento das duas turmas de direito privado da Corte. Portanto, o precedente deve orientar as inst\u00e2ncias inferiores.<\/span><\/p>\n

O caso \u00e9 relevante para o Airbnb, parte interessada no processo. A empresa tem enfrentado derrotas tanto no STJ \u2014 a atual jurisprud\u00eancia da Corte lhe \u00e9 desfavor\u00e1vel \u2014 quanto no mundo. Algumas capitais na Europa, como Berlim, Lisboa e Barcelona, assim como Nova York, nos Estados Unidos, t\u00eam imposto restri\u00e7\u00f5es \u00e0 essa modalidade de loca\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

A decis\u00e3o do STJ se alinha com um dos projetos de lei da reforma do C\u00f3digo Civil, o n\u00ba 4\/2025, atualmente no Senado. O artigo 1336 diz que, em condom\u00ednios residenciais, donos da unidade habitacional \u201csalvo autoriza\u00e7\u00e3o expressa na conven\u00e7\u00e3o ou por delibera\u00e7\u00e3o assemblear, n\u00e3o poder\u00e3o utiliz\u00e1-la para fins de hospedagem at\u00edpica, seja por interm\u00e9dio de plataformas digitais, seja por quaisquer outras modalidades de oferta\u201d.<\/span><\/p>\n

A Airbnb \u00e9 representada pelo ex-ministro da Justi\u00e7a e ex-advogado-geral da Uni\u00e3o Jos\u00e9 Eduardo Cardozo, hoje s\u00f3cio do Martins Cardozo Advogados Associados. Na sustenta\u00e7\u00e3o oral, ele disse que a restri\u00e7\u00e3o do aluguel por temporada pode gerar danos \u00e0 economia brasileira. Isso porque o Airbnb, em 2024, teria movimentado R$ 100 bilh\u00f5es, al\u00e9m de empregar 627 mil pessoas e ter pago R$ 8 bilh\u00f5es em tributos. \u201cAs restri\u00e7\u00f5es, atingem, assim, a economia do pa\u00eds, os cofres p\u00fablicos\u201d.<\/span><\/p>\n

O advogado tamb\u00e9m disse que o Airbnb responde hoje por 5,2% da atividade tur\u00edstica do Brasil e que 46% dos locadores usam essa renda para se sustentar. Al\u00e9m disso, a plataforma ajudaria a desenvolver o turismo em locais onde n\u00e3o h\u00e1 atividade hoteleira, uma vez que, segundo ele, 650 mil locat\u00e1rios usaram o site onde n\u00e3o havia hot\u00e9is.<\/span><\/p>\n

No julgamento, os ministros discutiram se o contrato de aluguel por curta temporada tem natureza jur\u00eddica de loca\u00e7\u00e3o residencial ou de hotelaria (REsp 2121055). A relatora, ministra Nancy Andrighi, entendeu que ele \u00e9 \u201cat\u00edpico\u201d, porque h\u00e1 \u201cexplora\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica\u201d e \u201cprofissionaliza\u00e7\u00e3o do servi\u00e7o\u201d, sobretudo por plataformas digitais, como o Airbnb.<\/span><\/p>\n

Na vis\u00e3o da ministra, deve ser aplicado o artigo 1351 do C\u00f3digo Civil, que prev\u00ea que a mudan\u00e7a de destina\u00e7\u00e3o do edif\u00edcio ou da unidade imobili\u00e1ria \u2014 de residencial para comercial ou para explora\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica de curta temporada \u2014 depende da aprova\u00e7\u00e3o de dois ter\u00e7os dos votos dos cond\u00f4minos, conforme altera\u00e7\u00e3o pela Lei n\u00ba 14.405\/2022.<\/span><\/p>\n

Para a relatora, \u00e9 preciso considerar que aluguel por plataformas digitais traz alta rotatividade aos condom\u00ednios, o que pode comprometer a seguran\u00e7a e salubridade. Ela lembrou de precedentes da 3\u00aa e 4\u00aa Turmas do STJ, que permitiram a veda\u00e7\u00e3o, mas entenderam que n\u00e3o havia descaracteriza\u00e7\u00e3o da natureza residencial. Nancy entendeu que sim, por conta da explora\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica.<\/span><\/p>\n

Ambas as turmas do direito privado entendem que mera disponibiliza\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel em plataformas digitais n\u00e3o descaracteriza a natureza residencial do im\u00f3vel. \u00c9 poss\u00edvel que preenchidos os requisitos formais para tanto, um cond\u00f4mino oferte seu apartamento para loca\u00e7\u00e3o residencial por temporada ou n\u00e3o, utilizando tal meio. Contudo, a reiterada explora\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica e profissionaliza\u00e7\u00e3o desse servi\u00e7o, essa sim, descaracterizam a destina\u00e7\u00e3o residencial\u201d, afirmou.<\/span><\/p>\n

A ministra destacou dois julgados. Um deles foi o da 4\u00aa Turma, que julgou a loca\u00e7\u00e3o por curta temporada de m\u00faltiplos aposentos em um mesmo apartamento. A decis\u00e3o foi que existindo previs\u00e3o no condom\u00ednio impondo a destina\u00e7\u00e3o residencial do im\u00f3vel, seria indevido o aluguel (REsp n\u00ba 1.819075).<\/span><\/p>\n

J\u00e1 em um julgado da 3\u00aa Turma, os ministros ressaltaram que \u00e9 preciso considerar a afeta\u00e7\u00e3o do sossego, salubridade e seguran\u00e7a causada pela alta rotatividade ao impor a restri\u00e7\u00e3o. O ac\u00f3rd\u00e3o diz que ainda que a “explora\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica de unidades aut\u00f4nomas mediante loca\u00e7\u00e3o por curto ou curt\u00edssimo prazo, caracterizada pela eventualidade e pela transitoriedade, n\u00e3o se compatibiliza com a destina\u00e7\u00e3o exclusivamente residencial atribu\u00edda ao condom\u00ednio” (RESP n\u00ba 1884483).<\/span><\/p>\n

A relatora manteve o ac\u00f3rd\u00e3o do Tribunal de Justi\u00e7a do Estado de Minas Gerais (TJMG). Ela foi acompanhada pelos ministros Jo\u00e3o Ot\u00e1vio de Noronha, Raul Ara\u00fajo, Maria Isabel Gallotti e Daniela Teixeira.<\/span><\/p>\n

O ministro Antonio Carlos Ferreira divergiu, sendo seguido pelos ministros Humberto Martins, Ricardo Villas B\u00f4as Cueva e o desembargador Lu\u00eds Carlos Gambogi. Eles defenderam que o direito de propriedade, previsto na Federal, n\u00e3o poderia ser limitado por uma conven\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio e que o dono do apartamento poderia explor\u00e1-lo como bem entendesse.<\/span><\/p>\n

No caso analisado pelos ministros, uma senhora de Minas Gerais que herdou o im\u00f3vel do pai queria alug\u00e1-lo pelo Airbnb, o que foi vetado pelo s\u00edndico. N\u00e3o havia veda\u00e7\u00e3o prevista no condom\u00ednio, segundo a advogada que representa a dona do apartamento, Anna Maria da Trindade dos Reis.<\/span><\/p>\n

Ela defendeu que se o condom\u00ednio quisesse estabelecer uma limita\u00e7\u00e3o, deveria se reunir em assembleia e aprovar a restri\u00e7\u00e3o por vota\u00e7\u00e3o de dois ter\u00e7os dos presentes. A advogada foi procurada pelo Valor ap\u00f3s o julgamento, mas n\u00e3o retornou.<\/span><\/p>\n

Alexandre Matias, concorda com a diverg\u00eancia. Diz que a decis\u00e3o do STJ fere os princ\u00edpios do direito civil e a autonomia privada. “Inverte a l\u00f3gica do C\u00f3digo Civil de que aquilo que n\u00e3o est\u00e1 proibido, est\u00e1 liberado. A simples utiliza\u00e7\u00e3o de um im\u00f3vel em Airbnb n\u00e3o descaracteriza a fun\u00e7\u00e3o social e transforma o uso residencial em comercial”, avalia.<\/span><\/p>\n

Regina C\u00e9li Martins, diz que a decis\u00e3o limita o direito de propriedade, o que \u00e9 preocupante. “Na pr\u00e1tica, acredita-se, apenas os condom\u00ednios mais novos, que j\u00e1 previram tal situa\u00e7\u00e3o em conven\u00e7\u00e3o, \u00e9 que poder\u00e3o realizar as loca\u00e7\u00f5es por curt\u00edssima temporada, ou condom\u00ednios em que dois ter\u00e7os dos cond\u00f4minos alterem a conven\u00e7\u00e3o para permitir” diz.<\/span><\/p>\n

Por meio de nota, o Airbnb diz que \u201ca decis\u00e3o do STJ refere-se a um caso espec\u00edfico e pontual, n\u00e3o \u00e9 definitiva e n\u00e3o determina a proibi\u00e7\u00e3o da loca\u00e7\u00e3o via Airbnb em condom\u00ednios\u201d Para a empresa, \u201cproibir ou restringir a loca\u00e7\u00e3o por temporada viola o direito constitucional de propriedade de quem aluga o seu im\u00f3vel\u201d. Neste contexto, diz, o Airbnb tomar\u00e1 as medidas legais cab\u00edveis e seguir\u00e1 ao lado dos anfitri\u00f5es. \u201cEsta decis\u00e3o impacta n\u00e3o s\u00f3 os anfitri\u00f5es, mas todo o ecossistema que depende dessa renda, como com\u00e9rcios e fornecedores locais”, conclui.<\/span><\/p>\n

Procurada pelo Valor, a defesa do condom\u00ednio do Edif\u00edcio Residental Saint Tropez, onde fica o apartamento objeto da discuss\u00e3o n\u00e3o foi encontrada.<\/span><\/p>\n

FONTE: VALOR ECON\u00d4MICO – POR MARCELA VILLAR \u2014 S\u00c3O PAULO<\/strong><\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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