{"id":62692,"date":"2026-05-07T10:55:43","date_gmt":"2026-05-07T13:55:43","guid":{"rendered":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/?p=62692"},"modified":"2026-05-07T10:55:43","modified_gmt":"2026-05-07T13:55:43","slug":"decisoes-travam-aumento-de-iptu-para-incorporadoras","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/2026\/05\/07\/decisoes-travam-aumento-de-iptu-para-incorporadoras\/","title":{"rendered":"DECIS\u00d5ES TRAVAM AUMENTO DE IPTU PARA INCORPORADORAS"},"content":{"rendered":"

Liminares e ac\u00f3rd\u00e3os vedam que a prefeitura atualize o imposto acima de 10%.<\/span><\/p>\n

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Incorporadoras<\/strong> t\u00eam conseguido limitar<\/strong> o aumento<\/strong> do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU<\/strong>) em S\u00e3o<\/strong> Paulo<\/strong>, que passou por corre\u00e7\u00e3o no ano passado. Em alguns casos, a depender do local do empreendimento, o aumento chega a 100<\/strong>% do valor cobrado em 2024, segundo advogados. Decis\u00f5es do Judici\u00e1rio paulista, por\u00e9m, vedaram que a prefeitura atualize o imposto acima de 10%<\/strong>.<\/span><\/p>\n

\u00a0Esse percentual \u00e9 um limite estabelecido pela Lei n\u00ba 15.889, de 2013<\/strong>. Ele vale para im\u00f3veis apenas ou predominantemente residenciais com obras em andamento<\/strong>, devidamente licenciadas, com \u00e1rea acima de 500 mil m\u00b2. A prefeitura, contudo, n\u00e3o aplicou a trava legal em alguns casos, o que tem feito empresas buscarem a anula\u00e7\u00e3o das cobran\u00e7as do tributo no Judici\u00e1rio.<\/span><\/p>\n

Em paralelo, incorporadoras tamb\u00e9m questionam a atualiza\u00e7\u00e3o dos valores venais dos im\u00f3veis, feita no fim de 2025 pela Lei n\u00ba 18.330, que revisou a Planta Gen\u00e9rica de Valores (PGV) da capital paulista. Segundo disse a prefeitura na \u00e9poca da aprova\u00e7\u00e3o do projeto de lei na C\u00e2mara de Vereadores, era necess\u00e1rio adequar o tributo \u00e0 realidade do mercado imobili\u00e1rio, bem como corrigir defasagens cadastrais e distor\u00e7\u00f5es territoriais.<\/span><\/p>\n

O tributarista Bruno Sigaud, moveu pelo menos 15 a\u00e7\u00f5es sobre o assunto. Obteve tanto liminares para suspender a cobran\u00e7a deste ano, quanto decis\u00f5es do Tribunal de Justi\u00e7a do Estado de S\u00e3o Paulo (TJSP) validando a aplica\u00e7\u00e3o da trava legal para o IPTU de anos anteriores.<\/span><\/p>\n

A mais recente \u00e9 da 18\u00aa C\u00e2mara de Direito P\u00fablico do TJSP. O relator, desembargador Fernando Figueiredo Bartoletti, anulou as cobran\u00e7as tribut\u00e1rias de 2022 a 2024. \u201cNo caso concreto, as obras estavam em andamento e devidamente licenciadas, circunst\u00e2ncia amplamente comprovada pela autora, raz\u00e3o pela qual se imp\u00f5e o reconhecimento da aplica\u00e7\u00e3o da trava legal\u201d, afirmou, no ac\u00f3rd\u00e3o (processo n\u00ba 1029887-47.2023.8.26.0053).<\/span><\/p>\n

Nos autos do processo, a prefeitura alega que o c\u00e1lculo do imposto seguiu procedimento de apura\u00e7\u00e3o do valor venal com metodologia pr\u00f3pria, \u201cdesenvolvida a partir da coleta de amostras do mercado imobili\u00e1rio, delimita\u00e7\u00e3o de regi\u00f5es homog\u00eaneas, defini\u00e7\u00e3o de valores unit\u00e1rios de constru\u00e7\u00e3o e de terreno e aplica\u00e7\u00e3o dos fatores previstos na legisla\u00e7\u00e3o municipal, tudo realizado por equipe t\u00e9cnica especializada\u201d.<\/span><\/p>\n

Na vis\u00e3o do executivo municipal, a trava legal s\u00f3 poderia ser aplicada se fosse apresentada a Declara\u00e7\u00e3o Tribut\u00e1ria de Obra Licenciada (DTOL) no prazo correto. Em um dos casos, a prefeitura alega que a empresa entregou o documento em atraso, \u201craz\u00e3o pela qual n\u00e3o poderia produzir efeitos e inviabiliza a aplica\u00e7\u00e3o da trava naquele exerc\u00edcio\u201d.<\/span><\/p>\n

Sobre esse ponto, o desembargador considerou o argumento da empresa, de que houve a tentativa da emiss\u00e3o da DTOL, mas o sistema da prefeitura estava inst\u00e1vel. \u201cN\u00e3o se pode admitir que problemas t\u00e9cnicos do sistema administrativo sejam utilizados em desfavor do administrado, em afronta aos princ\u00edpios da boa-f\u00e9 objetiva, da confian\u00e7a leg\u00edtima e da razoabilidade\u201d, afirmou o relator. Ainda h\u00e1 prazo para recurso da prefeitura.<\/span><\/p>\n

Em outro caso, tamb\u00e9m julgado pela 18\u00aa C\u00e2mara de Direito P\u00fablico, a conclus\u00e3o foi a mesma. Foram fixadas as seguintes teses: \u201cA limita\u00e7\u00e3o de majora\u00e7\u00e3o do IPTU \u00e9 aplic\u00e1vel a im\u00f3veis com obras licenciadas, independentemente de regulamenta\u00e7\u00e3o posterior\u201d e \u201ca comprova\u00e7\u00e3o de obras em andamento \u00e9 suficiente para aplica\u00e7\u00e3o da limita\u00e7\u00e3o\u201d. Como o ac\u00f3rd\u00e3o transitou em julgado, n\u00e3o cabe recurso (processo n\u00ba 1014585-41.2024.8.26.0053).<\/span><\/p>\n

Sigaud, que atuou nos processos, lembra que esse tipo de a\u00e7\u00e3o n\u00e3o sobe para o Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ), por discutir legisla\u00e7\u00e3o municipal – tema que a Corte n\u00e3o tem compet\u00eancia para julgar. Ele diz que a discuss\u00e3o j\u00e1 dura alguns anos e se intensificou com a atualiza\u00e7\u00e3o da PGV em 2025. \u201cA lei \u00e9 bastante clara no sentido de que existe o limitador de 10% para aumento de IPTU nos casos de terrenos com obras em andamento. N\u00e3o deixa margem de d\u00favida”.<\/span><\/p>\n

Na vis\u00e3o dele, a prefeitura teria como controlar o lan\u00e7amento do IPTU acima do teto, pois ela mesma d\u00e1 as licen\u00e7as para as obras. \u201cNa pr\u00e1tica, ela deixa para o contribuinte o \u00f4nus de combater esse aumento. Mas esse controle ela que deveria fazer, pois ela que lan\u00e7a o tributo. Poderia evitar riscos com a\u00e7\u00f5es dessa natureza\u201d.<\/span><\/p>\n

O advogado explica que a lei que instituiu a trava teve como objetivo impulsionar a constru\u00e7\u00e3o de novos empreendimentos. \u201cA economia em termos percentuais \u00e9 muito grande, podendo cair o aumento de 100% para 10%\u201d, diz. \u201cGeralmente, uma incorpora\u00e7\u00e3o dura at\u00e9 tr\u00eas anos. Ent\u00e3o estamos falando de tr\u00eas exerc\u00edcios que a empresa consegue enxugar o imposto durante todo o per\u00edodo da obra”, acrescenta.<\/span><\/p>\n

A tributarista Isabella Tralli, diz que as decis\u00f5es do TJSP privilegiam a boa-f\u00e9 do contribuinte, pois dispensaram a entrega da DTOL. \u201cComo o contribuinte comprovou que existia obra em andamento, a quest\u00e3o da entrega da declara\u00e7\u00e3o formal, que \u00e9 uma obriga\u00e7\u00e3o acess\u00f3ria, ficou superada\u201d, afirma.<\/span><\/p>\n

A advogada diz que a exig\u00eancia da DTOL, feita via decreto, n\u00e3o pode limitar o direito do contribuinte. \u201cEsse acord\u00e3o enfraquece, de algum modo, exig\u00eancias burocr\u00e1ticas e excessivas do munic\u00edpio. As formalidades n\u00e3o podem prejudicar o direito do contribuinte\u201d, completa a advogada, que diz tamb\u00e9m ter decis\u00f5es favor\u00e1veis \u00e0 aplica\u00e7\u00e3o da trava.<\/span><\/p>\n

Em nota ao Valor, a Procuradoria Geral do Munic\u00edpio de S\u00e3o Paulo (PGM-SP) disse que a n\u00e3o aplica\u00e7\u00e3o da trava nos casos mencionados “decorreu da aus\u00eancia de apresenta\u00e7\u00e3o do documento pelo contribuinte, conforme exigido em lei”. Quanto \u00e0s liminares, a PGM-SP disse que a suspens\u00e3o da exigibilidade do cr\u00e9dito tribut\u00e1rio ocorreu “em fun\u00e7\u00e3o do dep\u00f3sito judicial integral”. O \u00f3rg\u00e3o tamb\u00e9m ressaltou que “seguir\u00e1 adotando as medidas judiciais cab\u00edveis para a defesa da legalidade da cobran\u00e7a”.<\/span><\/p>\n

Segundo a prefeitura, “a exist\u00eancia de alvar\u00e1 de execu\u00e7\u00e3o ou documento equivalente n\u00e3o basta, isoladamente, para afastar a regra de supress\u00e3o da trava aplic\u00e1vel aos im\u00f3veis n\u00e3o constru\u00eddos”. “\u00c9 necess\u00e1rio verificar se, na data do fato gerador do IPTU, havia obra devidamente licenciada, vigente e j\u00e1 iniciada”.<\/span><\/p>\n

FONTE: VALOR ECON\u00d4MICO – POR MARCELA VILLAR \u2014 DE S\u00c3O PAULO<\/strong><\/span><\/p>\n

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