{"id":62537,"date":"2026-05-04T09:37:56","date_gmt":"2026-05-04T12:37:56","guid":{"rendered":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/?p=62537"},"modified":"2026-05-04T09:37:56","modified_gmt":"2026-05-04T12:37:56","slug":"reforma-tributaria-sucessao-imobiliaria-sob-a-logica-do-ibs-e-da-cbs","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/2026\/05\/04\/reforma-tributaria-sucessao-imobiliaria-sob-a-logica-do-ibs-e-da-cbs\/","title":{"rendered":"REFORMA TRIBUT\u00c1RIA: SUCESS\u00c3O IMOBILI\u00c1RIA SOB A L\u00d3GICA DO IBS E DA CBS"},"content":{"rendered":"

Com a chegada do “ano zero” do novo sistema tribut\u00e1rio, a janela de oportunidade para reestrutura\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias com menor impacto operacional est\u00e1 se estreitando.<\/span>\u00a0<\/strong><\/span><\/p>\n

O cen\u00e1rio jur\u00eddico-tribut\u00e1rio brasileiro vive um momento de transi\u00e7\u00e3o. Enquanto o mercado ainda processa as diretrizes da EC 132\/23, o calend\u00e1rio avan\u00e7ou e hoje, em abril de 2026, estamos no limiar do novo sistema.<\/span><\/p>\n

O per\u00edodo de teste do IBS e da CBS j\u00e1 est\u00e1 em vigor, e para os detentores de patrim\u00f4nio imobili\u00e1rio e fam\u00edlias em processo de sucess\u00e3o, \u00e9 o momento de se preparar.<\/span><\/p>\n

O “custo de manuten\u00e7\u00e3o” do planejamento<\/strong><\/span><\/p>\n

Historicamente, o planejamento sucess\u00f3rio de im\u00f3veis era debatido quase que exclusivamente sob a lente do ITCMD (Imposto sobre Transmiss\u00e3o Causa Mortis e Doa\u00e7\u00e3o de Quaisquer Bens ou Direitos).<\/span><\/p>\n

No entanto, com a consolida\u00e7\u00e3o da reforma tribut\u00e1ria por meio das LCs 214\/25 e 227\/26, surge uma nova camada de complexidade: A tributa\u00e7\u00e3o sobre o consumo e os servi\u00e7os (IBS e CBS).<\/span><\/p>\n

A conex\u00e3o \u00e9 direta: A maioria das estrat\u00e9gias sucess\u00f3rias eficientes utiliza ve\u00edculos societ\u00e1rios (holdings) para a gest\u00e3o de ativos e futura partilha de quotas.<\/span><\/p>\n

Com a transi\u00e7\u00e3o para o novo sistema, contudo, o custo operacional dessas estruturas ser\u00e1 alterado. A presta\u00e7\u00e3o de servi\u00e7os de administra\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria e a pr\u00f3pria tributa\u00e7\u00e3o sobre a receita de loca\u00e7\u00e3o dentro dessas holdings entram no radar do IBS e da CBS.<\/span><\/p>\n

Portanto, o planejamento agora \u00e9 um bin\u00f4mio: N\u00e3o basta olhar para o custo da transmiss\u00e3o causa mortis, mas sim para a sustentabilidade tribut\u00e1ria da estrutura escolhida.<\/span><\/p>\n

O “per\u00edodo de teste” e as al\u00edquotas de 2026<\/strong><\/span><\/p>\n

O per\u00edodo de teste, com sua al\u00edquota simb\u00f3lica de 1% (sendo 0,9% de CBS federal e 0,1% de IBS subnacional), n\u00e3o deve ser lido como um f\u00f4lego fiscal, mas como um alerta operacional.<\/span><\/p>\n

A al\u00edquota de 1% serve para calibrar o sistema, mas imp\u00f5e \u00e0s holdings imobili\u00e1rias um novo rito de transpar\u00eancia e conformidade digital.<\/span><\/p>\n

Ignorar essa fase de transi\u00e7\u00e3o significar\u00e1 chegar a 2027, quando o PIS e a Cofins ser\u00e3o extintos e a CBS assumir\u00e1 sua al\u00edquota plena, sem o devido preparo sist\u00eamico, o que poder\u00e1 tornar a manuten\u00e7\u00e3o do patrim\u00f4nio familiar sensivelmente mais onerosa devido ao aumento da carga sobre o setor de servi\u00e7os.<\/span><\/p>\n

O ITBI e o valor de mercado: a vigil\u00e2ncia na execu\u00e7\u00e3o do planejamento<\/strong><\/span><\/p>\n

Se a atualiza\u00e7\u00e3o das PGV – Plantas Gen\u00e9ricas de Valores ocorreu no apagar das luzes do ano passado para surtir efeitos em 2026, \u00e9 agora que o impacto financeiro dessa majora\u00e7\u00e3o se torna real.<\/span><\/p>\n

Com o encerramento do ciclo de Declara\u00e7\u00f5es de Imposto de Renda e a consolida\u00e7\u00e3o dos balan\u00e7os anuais, muitas fam\u00edlias iniciam, neste segundo trimestre, a execu\u00e7\u00e3o pr\u00e1tica de suas holdings e transfer\u00eancias patrimoniais.<\/span><\/p>\n

Neste cen\u00e1rio, a aplica\u00e7\u00e3o do Tema 1.113 do STJ deixa de ser uma tese jur\u00eddica para se tornar uma ferramenta de viabilidade econ\u00f4mica1.<\/span><\/p>\n

Ao integralizar bens im\u00f3veis, o contribuinte se depara com valores venais de refer\u00eancia atualizados pelos munic\u00edpios para o exerc\u00edcio de 2026 que, muitas vezes, ignoram a realidade do mercado e o valor real da transa\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

Em um ano marcado pela transi\u00e7\u00e3o para o IBS, garantir que a base de c\u00e1lculo do ITBI respeite o entendimento do STJ \u00e9 o que separa um planejamento eficiente de uma opera\u00e7\u00e3o onerada por lan\u00e7amentos arbitr\u00e1rios.<\/span><\/p>\n

Pontos de aten\u00e7\u00e3o para o planejamento imediato<\/strong><\/span><\/p>\n

Diante desse cen\u00e1rio de transi\u00e7\u00e3o e das novas vari\u00e1veis introduzidas pela Reforma Tribut\u00e1ria, \u00e9 fundamental que contribuintes e estruturas patrimoniais adotem uma postura ativa.<\/span><\/p>\n

Mais do que reagir \u00e0s mudan\u00e7as, o momento exige a identifica\u00e7\u00e3o de pontos cr\u00edticos e a ado\u00e7\u00e3o de medidas estrat\u00e9gicas imediatas, capazes de mitigar riscos e otimizar a efici\u00eancia das estruturas existentes, entre os quais, destacamos:<\/span><\/p>\n

Revis\u00e3o de holdings de aluguel:\u00a0Avaliar o impacto dos redutores de al\u00edquota previstos para o setor imobili\u00e1rio na LC 214\/25, comparando-os ao antigo regime de Lucro Presumido;<\/span><\/p>\n

Efici\u00eancia na integraliza\u00e7\u00e3o: Antecipar a transfer\u00eancia de bens para estruturas societ\u00e1rias enquanto as regras de imunidade do ITBI ainda operam sob a interpreta\u00e7\u00e3o atual;<\/span><\/p>\n

Conformidade digital: Adaptar a gest\u00e3o das holdings para a emiss\u00e3o de documentos fiscais eletr\u00f4nicos conforme exigido para a fase de teste do IBS\/CBS.<\/span><\/p>\n

Conclus\u00e3o:<\/strong><\/span><\/p>\n

O planejamento sucess\u00f3rio e patrimonial n\u00e3o deve ser visto como uma medida de urg\u00eancia, mas como um processo de intelig\u00eancia preventiva.<\/span><\/p>\n

Com a chegada do “ano zero” do novo sistema tribut\u00e1rio, a janela de oportunidade para reestrutura\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias com menor impacto operacional est\u00e1 se estreitando.<\/span><\/p>\n

Assim, antecipar-se \u00e0 reforma n\u00e3o \u00e9 apenas uma estrat\u00e9gia de economia fiscal, mas um dever de dilig\u00eancia para com a preserva\u00e7\u00e3o do legado familiar e a continuidade do patrim\u00f4nio atrav\u00e9s das gera\u00e7\u00f5es.<\/span><\/p>\n

_____________<\/span><\/p>\n

1. Tema 1.113 – a) a base de c\u00e1lculo do ITBI \u00e9 o valor do im\u00f3vel transmitido em condi\u00e7\u00f5es normais de mercado, n\u00e3o estando vinculada \u00e0 base de c\u00e1lculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributa\u00e7\u00e3o; b) o valor da transa\u00e7\u00e3o declarado pelo contribuinte goza da presun\u00e7\u00e3o de que \u00e9 condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instaura\u00e7\u00e3o de processo administrativo pr\u00f3prio (art. 148 do CTN); c) o munic\u00edpio n\u00e3o pode arbitrar previamente a base de c\u00e1lculo do ITBI com respaldo em valor de refer\u00eancia por ele estabelecido unilateralmente. (grifamos)<\/span><\/p>\n

FONTE: MIGALHAS \u2013 POR IRENE ALVES DOS SANTOS<\/strong><\/span><\/p>\n

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