{"id":62424,"date":"2026-04-29T10:40:04","date_gmt":"2026-04-29T13:40:04","guid":{"rendered":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/?p=62424"},"modified":"2026-04-29T10:40:04","modified_gmt":"2026-04-29T13:40:04","slug":"locacao-receita-entende-que-incide-irpj-csll-pis-e-cofins-sobre-reparos-em-imoveis","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/2026\/04\/29\/locacao-receita-entende-que-incide-irpj-csll-pis-e-cofins-sobre-reparos-em-imoveis\/","title":{"rendered":"LOCA\u00c7\u00c3O: RECEITA ENTENDE QUE INCIDE IRPJ, CSLL, PIS E COFINS SOBRE REPAROS EM IM\u00d3VEIS"},"content":{"rendered":"

Um dos pontos de maior controv\u00e9rsia na gest\u00e3o de im\u00f3veis pr\u00f3prios por pessoas jur\u00eddicas, em especial, na loca\u00e7\u00e3o, \u00e9 a natureza tribut\u00e1ria dos valores recebidos dos locat\u00e1rios a t\u00edtulo de reparos e manuten\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel locado.<\/span><\/p>\n

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Frequentemente, ao final de um contrato de loca\u00e7\u00e3o, o locat\u00e1rio, ao n\u00e3o devolver o im\u00f3vel no estado original, paga uma quantia pecuni\u00e1ria para que a locadora realize os consertos necess\u00e1rios.<\/span><\/p>\n

Recentemente, a Receita Federal do Brasil (RFB), por meio da Solu\u00e7\u00e3o de Consulta n\u00ba 61 \u2013 COSIT, de 16 de abril de 2026, oficializou o entendimento de que os valores recebidos por empresas locadoras de im\u00f3veis pr\u00f3prios optantes do regime do Lucro Presumido e Regime Cumulativo, a t\u00edtulo de\u00a0repara\u00e7\u00e3o de danos\u00a0(reforma e manuten\u00e7\u00e3o) no encerramento de contratos de loca\u00e7\u00e3o integram a receita bruta da locadora.<\/span><\/p>\n

O caso analisado envolveu uma empresa optante do lucro presumido que tem como atividade principal a loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis pr\u00f3prios. A consulente argumentava que os valores recebidos a t\u00edtulo de reparos e manuten\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel locados teriam natureza de indeniza\u00e7\u00e3o patrimonial (recomposi\u00e7\u00e3o de perda) e n\u00e3o de acr\u00e9scimo patrimonial ou faturamento, o que os tornaria n\u00e3o tribut\u00e1veis pelo IRPJ, CSLL, PIS e Cofins.<\/span><\/p>\n

Contrariando a tese de natureza puramente indenizat\u00f3ria, a RFB determinou que esses valores devem ser considerados receita bruta da locadora.<\/span><\/p>\n

Os principais fundamentos utilizados para embasar o entendimento da Receita Federal s\u00e3o os seguintes:<\/span><\/p>\n

(i) Segundo a RFB, esses valores decorrem diretamente do exerc\u00edcio da atividade de loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis pr\u00f3prios, enquadrando-se no conceito de receita bruta previsto no art. 12, inciso IV, do Decreto-Lei n\u00ba 1.598\/1977, e<\/span><\/p>\n

(ii) Por serem receitas derivadas do objeto social da empresa (loca\u00e7\u00e3o), n\u00e3o h\u00e1 impedimento para sua subsun\u00e7\u00e3o ao conceito de receita tribut\u00e1vel.<\/span><\/p>\n

Destaca que, para empresas no Lucro Presumido, no que concerne ao IRPJ e CSLL, os custos e despesas da atividade j\u00e1 s\u00e3o presumidos por lei.<\/span><\/p>\n

Assim, o desgaste do im\u00f3vel \u00e9 visto como uma consequ\u00eancia natural da atividade de loca\u00e7\u00e3o, j\u00e1 contemplada na margem de presun\u00e7\u00e3o do lucro. Al\u00e9m disso, como o regime n\u00e3o permite a dedutibilidade espec\u00edfica de despesas de manuten\u00e7\u00e3o, o valor recebido para este fim entra integralmente na base de c\u00e1lculo da receita bruta, sobre a qual incidir\u00e1 o percentual de presun\u00e7\u00e3o para apura\u00e7\u00e3o do imposto e da contribui\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

Quanto ao PIS e \u00e0 Cofins, a Solu\u00e7\u00e3o de Consulta destaca, que no regime cumulativo, a base de c\u00e1lculo \u00e9 o faturamento, que compreende a receita bruta e, uma vez que o recebimento para reparos decorre da atividade empresarial da empresa de loca\u00e7\u00e3o, ele integra a base de c\u00e1lculo dessas contribui\u00e7\u00f5es.<\/span><\/p>\n

A decis\u00e3o refor\u00e7a que esses ingressos n\u00e3o s\u00e3o \u201cat\u00edpicos ou extraordin\u00e1rios\u201d, mas sim parte da din\u00e2mica operacional da loca\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

A RFB utilizou como refor\u00e7o do seu entendimento a l\u00f3gica da Solu\u00e7\u00e3o de Consulta Cosit n\u00ba 115\/2018 (originalmente para Lucro Real). O racioc\u00ednio \u00e9 que, se os gastos com reparos decorrentes do contrato de loca\u00e7\u00e3o reduzem o patrim\u00f4nio (como despesa ou custo), o valor recebido para cobri-los deve, necessariamente, ser reconhecido como receita para que haja a devida contraposi\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

Se a empresa recebe o valor e n\u00e3o realiza o reparo, h\u00e1 um n\u00edtido crescimento de caixa; se gasta menos do que recebeu, h\u00e1 sobra de caixa; e se gasta mais, h\u00e1 perda. Em qualquer cen\u00e1rio, o valor recebido inicialmente possui natureza de receita.<\/span><\/p>\n

Contudo, no nosso entendimento os argumentos da Solu\u00e7\u00e3o de Consulta s\u00e3o contest\u00e1veis.<\/span><\/p>\n

E isso porque, quanto ao IRPJ e CSLL, o fato gerador \u00e9 o acr\u00e9scimo patrimonial (gera\u00e7\u00e3o de riqueza nova). Dessa forma, os valores pagos pelo locat\u00e1rio para custear reparos no im\u00f3vel (quando este n\u00e3o \u00e9 devolvido no estado original) constituem uma indeniza\u00e7\u00e3o patrimonial, servindo apenas para a recomposi\u00e7\u00e3o de uma perda e n\u00e3o para gerar lucro.<\/span><\/p>\n

Quanto ao PIS e \u00e0 Cofins, essas contribui\u00e7\u00f5es devem incidir apenas sobre o faturamento, entendido como a receita auferida no exerc\u00edcio das atividades empresariais. Pois bem, o valor da indeniza\u00e7\u00e3o tem origem em um dano patrimonial sofrido e n\u00e3o no exerc\u00edcio da atividade de loca\u00e7\u00e3o em si.<\/span><\/p>\n

De fato, os valores recebidos para reparos em im\u00f3veis objeto de contrato de loca\u00e7\u00e3o, s\u00e3o recursos at\u00edpicos e extraordin\u00e1rios, n\u00e3o integrando a base de c\u00e1lculo das contribui\u00e7\u00f5es sociais no regime cumulativo, pois n\u00e3o correspondem a uma efetiva receita operacional.<\/span><\/p>\n

Cumpre lembrar, que o art. 23, III, da Lei n\u00ba 8.245\/1991 obriga o locat\u00e1rio a restituir o im\u00f3vel no estado em que o recebeu e o art. 43 do CTN define a disponibilidade econ\u00f4mica ou jur\u00eddica como base para o Imposto de Renda.<\/span><\/p>\n

Dessa forma, os valores recebidos destinam-se exclusivamente a restituir o im\u00f3vel ao seu estado original, e sobre eles n\u00e3o deve haver incid\u00eancia de IRPJ, CSLL, PIS e Cofins.<\/span><\/p>\n

FONTE: TRIBUT\u00c1RIO NOS BASTIDORES – POR AMAL NASRALLAH<\/strong><\/span><\/p>\n

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