{"id":62390,"date":"2026-04-28T10:39:59","date_gmt":"2026-04-28T13:39:59","guid":{"rendered":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/?p=62390"},"modified":"2026-04-28T10:40:58","modified_gmt":"2026-04-28T13:40:58","slug":"stj-deve-julgar-regras-para-contrato-de-venda-de-imovel-sem-registro-em-cartorio","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/2026\/04\/28\/stj-deve-julgar-regras-para-contrato-de-venda-de-imovel-sem-registro-em-cartorio\/","title":{"rendered":"STJ DEVE JULGAR REGRAS PARA CONTRATO DE VENDA DE IM\u00d3VEL SEM REGISTRO EM CART\u00d3RIO"},"content":{"rendered":"

Quest\u00e3o, que ser\u00e1 definida por meio de recursos repetitivos, est\u00e1 na pauta da 2\u00aa Se\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

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O Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ<\/strong>) vai julgar quais regras<\/strong> devem ser aplicadas em caso de inadimplemento<\/strong> no contrato<\/strong> de compra<\/strong> e venda<\/strong> de im\u00f3vel<\/strong> em regime de aliena\u00e7\u00e3o<\/strong> fiduci\u00e1ria, sem registro<\/strong> em cart\u00f3rio<\/strong>. Os ministros da 2\u00aa Se\u00e7\u00e3o<\/strong> v\u00e3o analisar as disposi\u00e7\u00f5es do C\u00f3digo de Defesa do Consumidor (CDC<\/strong>) e da Lei n\u00ba 9.514<\/strong>, de 1997<\/strong>, que trata da aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria.<\/span><\/p>\n

O julgamento ser\u00e1 feito pela sistem\u00e1tica dos recursos repetitivos, o que significa que as inst\u00e2ncias inferiores do Judici\u00e1rio dever\u00e3o seguir o entendimento da Corte (Tema 1420). Na pr\u00e1tica, a consolida\u00e7\u00e3o da tese pode p\u00f4r fim a uma controv\u00e9rsia jur\u00eddica importante: s\u00f3 no STJ h\u00e1 pelo menos 704 decis\u00f5es monocr\u00e1ticas e dez ac\u00f3rd\u00e3os abordando a mesma quest\u00e3o.<\/span><\/p>\n

Os contratos de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria s\u00e3o aqueles em que o pr\u00f3prio bem \u00e9 dado como garantia da transa\u00e7\u00e3o. O STJ vai decidir se, sem o registro desse instrumento em cart\u00f3rio, em caso de rescis\u00e3o contratual, o comprador poder\u00e1 receber o dinheiro pago de volta ou a institui\u00e7\u00e3o financeira poder\u00e1 tomar o im\u00f3vel para si.<\/span><\/p>\n

A 2\u00aa Se\u00e7\u00e3o do STJ j\u00e1 aprovou, em repetitivo, uma tese em tema relacionado ao que ser\u00e1 julgado agora. Em 2022, o colegiado definiu que a Lei n\u00ba 9.514, de 1997, se aplica aos contratos de compra e venda de im\u00f3vel com garantia de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria devidamente registrada em cart\u00f3rio (Tema 1.095).<\/span><\/p>\n

Em outro julgamento, o mesmo colegiado decidiu que a aus\u00eancia de registro do contrato de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1rio em cart\u00f3rio n\u00e3o invalida as disposi\u00e7\u00f5es entre as partes (EREsp 1866844). Com base nesses dois entendimentos, a jurisprud\u00eancia da 3\u00aa e da 4\u00aa Turmas se consolidou a favor da aplica\u00e7\u00e3o da lei espec\u00edfica.<\/span><\/p>\n

Em uma decis\u00e3o de 2025, por exemplo, a 3\u00aa Turma definiu que o \u201cregistro do contrato \u00e9 imprescind\u00edvel apenas para a constitui\u00e7\u00e3o da propriedade fiduci\u00e1ria e para dar in\u00edcio \u00e0 execu\u00e7\u00e3o extrajudicial, mas n\u00e3o afeta a validade e efic\u00e1cia do contrato entre as partes\u201d (REsp 2169924).<\/span><\/p>\n

O entendimento \u00e9 o mesmo na 4\u00aa Turma, que decidiu, alguns meses depois, que \u201ca aus\u00eancia de registro do contrato de financiamento imobili\u00e1rio, com cl\u00e1usula de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria, n\u00e3o afasta o rito especial da Lei n\u00ba 9.514\/1997, n\u00e3o se admitindo a rescis\u00e3o do contrato por outros meios\u201d (AREsp 2836703).<\/span><\/p>\n

Apesar dessa conson\u00e2ncia, os recursos continuaram chegando ao STJ, conforme aponta Kelly Durazzo, do escrit\u00f3rio Durazzo & Medeiros Sociedade de Advogados. A advogada afirma que a consolida\u00e7\u00e3o do entendimento pela Corte deve trazer seguran\u00e7a para o mercado, especialmente para as empresas loteadoras.<\/span><\/p>\n

\u201cRegistro em cart\u00f3rio garante transpar\u00eancia nas opera\u00e7\u00f5es\u201d<\/strong> \u2014 Olivar Vitale Junior<\/span><\/p>\n

Embora o registro da transfer\u00eancia de posse no cart\u00f3rio seja obrigat\u00f3rio, acrescenta, a medida nem sempre \u00e9 levada a cabo no mesmo momento pelas empresas que negociam lotes, devido ao alto custo e irreversibilidade da transa\u00e7\u00e3o. \u201cEntre o recolhimento do ITBI, as taxas do cart\u00f3rio e outros custos adicionais, calcula-se em m\u00e9dia 5% do valor do contrato para registrar a transfer\u00eancia\u201d, afirma.<\/span><\/p>\n

Ainda segundo a especialista, como n\u00e3o h\u00e1 financiamento espec\u00edfico para loteamento no pa\u00eds, cerca de metade das grandes empresas do setor espera pelo menos seis meses at\u00e9 a carteira se consolidar antes de fazer o registro. Nesse intervalo, n\u00e3o pode contar com as prote\u00e7\u00f5es a que t\u00eam direito os contratos registrados no cart\u00f3rio.<\/span><\/p>\n

De acordo com Olivar Vitale Junior, presidente da Comiss\u00e3o de Direito Imobili\u00e1rio da seccional paulista da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB-SP), em caso de inadimplemento, \u00e9 necess\u00e1rio definir qual a legisla\u00e7\u00e3o aplic\u00e1vel a contratos que est\u00e3o nessa situa\u00e7\u00e3o. Para ele, a import\u00e2ncia do registro em cart\u00f3rio \u00e9 a garantia da transpar\u00eancia nas opera\u00e7\u00f5es, uma vez que, se a pessoa que est\u00e1 financiando o bem decidir revend\u00ea-lo, o comprador saber\u00e1 da condi\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel.<\/span><\/p>\n

Se prevalecer a Lei da Aliena\u00e7\u00e3o Fiduci\u00e1ria, o entendimento vai beneficiar as loteadoras. Segundo a norma, em caso de inadimplemento, o lote vai a leil\u00e3o e a empresa pode ficar com o valor pago pelo arrematante. \u201cA loteadora n\u00e3o quer pegar o lote de volta, ela quer receber o valor da venda\u201d, diz o advogado. Em \u00faltimo caso, se n\u00e3o houver interessados, ela pode retomar o bem e tentar vend\u00ea-lo no mercado.<\/span><\/p>\n

Se aplicado o CDC, parte do dinheiro j\u00e1 pago na transa\u00e7\u00e3o deve ser devolvida ao consumidor. A solu\u00e7\u00e3o beneficia o comprador, mas cria um desequil\u00edbrio na rela\u00e7\u00e3o, segundo Vitale. \u201cQuando compra, ele sabe que est\u00e1 comprando o lote inteiro. N\u00e3o d\u00e1 para, no meio do caminho, dizer que n\u00e3o \u00e9 dono\u201d, defende.<\/span><\/p>\n

Ser\u00e3o analisados tr\u00eas recursos como representativos da controv\u00e9rsia, dois do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo (TJSP) e um do TJ de Goi\u00e1s. No STJ, os processos est\u00e3o sob relatoria da ministra Nancy Andrighi (REsp 2228137, REsp 2226954 e REsp 2234349).<\/span><\/p>\n

FONTE: VALOR ECON\u00d4MICO – POR<\/strong> LUIZA CALEGARI \u2014 DE S\u00c3O PAULO<\/strong><\/span><\/p>\n

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