{"id":62384,"date":"2026-04-28T09:57:38","date_gmt":"2026-04-28T12:57:38","guid":{"rendered":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/?p=62384"},"modified":"2026-04-28T09:57:38","modified_gmt":"2026-04-28T12:57:38","slug":"reforma-tributaria-mercado-imobiliario-e-pessoa-fisica-a-cumulacao-entre-ibs-cbs-e-irpf-na-locacao-e-na-venda-de-imoveis","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/2026\/04\/28\/reforma-tributaria-mercado-imobiliario-e-pessoa-fisica-a-cumulacao-entre-ibs-cbs-e-irpf-na-locacao-e-na-venda-de-imoveis\/","title":{"rendered":"REFORMA TRIBUT\u00c1RIA, MERCADO IMOBILI\u00c1RIO E PESSOA F\u00cdSICA: A CUMULA\u00c7\u00c3O ENTRE IBS, CBS E IRPF NA LOCA\u00c7\u00c3O E NA VENDA DE IM\u00d3VEIS"},"content":{"rendered":"

Reforma tribut\u00e1ria inclui im\u00f3veis no IVA dual e amplia incid\u00eancia sobre pessoa f\u00edsica, gerando debate sobre limites, carga tribut\u00e1ria e constitucionalidade.<\/span><\/p>\n

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A promulga\u00e7\u00e3o da EC 132\/23 promoveu uma das mais profundas reorganiza\u00e7\u00f5es j\u00e1 experimentadas pelo sistema tribut\u00e1rio brasileiro. Ao instituir o modelo de IVA dual, composto pelo IBS – Imposto sobre Bens e Servi\u00e7os e pela CBS – Contribui\u00e7\u00e3o sobre Bens e Servi\u00e7os, a reforma deslocou o eixo da tributa\u00e7\u00e3o do consumo para uma l\u00f3gica centrada na opera\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica com bens e servi\u00e7os, rompendo com categorias tradicionais que, por d\u00e9cadas, condicionaram a incid\u00eancia tribut\u00e1ria em diversos setores. No mercado imobili\u00e1rio, essa transforma\u00e7\u00e3o \u00e9 especialmente sens\u00edvel, porque opera\u00e7\u00f5es historicamente afastadas da tributa\u00e7\u00e3o t\u00edpica do consumo, como a loca\u00e7\u00e3o e a compra e venda de im\u00f3veis, passam a ser enquadradas como opera\u00e7\u00f5es com bens, sujeitando-se \u00e0 nova sistem\u00e1tica.<\/span><\/p>\n

Trata-se, em rigor, de verdadeira ruptura paradigm\u00e1tica. No regime anterior, a tributa\u00e7\u00e3o das atividades imobili\u00e1rias se concentrava, em linhas gerais, no campo da renda e da transmiss\u00e3o patrimonial. A loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis, por exemplo, n\u00e3o se submetia ao ISS nem ao ICMS, permanecendo, em regra, no \u00e2mbito do imposto sobre a renda. De igual modo, a aliena\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis por pessoa f\u00edsica era tradicionalmente examinada sob a \u00f3tica do ganho de capital, ao passo que a transfer\u00eancia onerosa da propriedade atra\u00eda a incid\u00eancia do ITBI. A reforma, contudo, altera esse desenho ao incorporar de forma expressa o setor imobili\u00e1rio ao campo da tributa\u00e7\u00e3o sobre o consumo, inclusive em rela\u00e7\u00e3o a neg\u00f3cios que, at\u00e9 ent\u00e3o, gravitavam predominantemente fora dessa l\u00f3gica.<\/span><\/p>\n

A LC 214\/25 deu concre\u00e7\u00e3o normativa a essa nova arquitetura ao estabelecer que o IBS e a CBS incidem sobre opera\u00e7\u00f5es onerosas com bens e servi\u00e7os, abrangendo expressamente a compra e venda, a permuta, a cess\u00e3o e a loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis. O novo sistema abandona a centralidade da receita e do faturamento, t\u00e3o caracter\u00edstica do regime anterior de PIS e Cofins, e passa a adotar como n\u00facleo da incid\u00eancia a pr\u00f3pria realiza\u00e7\u00e3o de uma opera\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica. Com isso, perde for\u00e7a a antiga distin\u00e7\u00e3o entre receitas operacionais e n\u00e3o operacionais, bem como entre ativo circulante e ativo n\u00e3o circulante, j\u00e1 que a materialidade tribut\u00e1ria deixa de depender da classifica\u00e7\u00e3o cont\u00e1bil do bem e passa a se vincular \u00e0 ocorr\u00eancia da opera\u00e7\u00e3o em si.<\/span><\/p>\n

\u00c9 precisamente nesse contexto que emerge a quest\u00e3o mais delicada para a pessoa f\u00edsica. At\u00e9 a reforma, o propriet\u00e1rio pessoa f\u00edsica que auferia rendimentos de aluguel ou obtinha ganho de capital com a venda de im\u00f3vel submetia-se, em ess\u00eancia, \u00e0 tributa\u00e7\u00e3o sobre a renda, al\u00e9m da incid\u00eancia do ITBI na esfera da transmiss\u00e3o. A partir do novo regime, por\u00e9m, determinadas situa\u00e7\u00f5es passam tamb\u00e9m a ser alcan\u00e7adas pelo IBS e pela CBS. A LC 214\/25, no entanto, n\u00e3o adotou solu\u00e7\u00e3o indiscriminada. Ao contr\u00e1rio, o legislador complementar procurou delimitar a sujei\u00e7\u00e3o passiva da pessoa f\u00edsica por meio de crit\u00e9rios objetivos destinados a identificar quando a atua\u00e7\u00e3o patrimonial ultrapassa a esfera da mera administra\u00e7\u00e3o de bens e assume fei\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica organizada.<\/span><\/p>\n

No campo da loca\u00e7\u00e3o, considera-se contribuinte a pessoa f\u00edsica que, no ano-calend\u00e1rio anterior, tenha auferido receita superior a R$ 240.000,00 com loca\u00e7\u00e3o, cess\u00e3o onerosa ou arrendamento e que explore mais de tr\u00eas im\u00f3veis distintos. Na aliena\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis, a lei tamb\u00e9m adota par\u00e2metros objetivos, alcan\u00e7ando a pessoa f\u00edsica que realize a aliena\u00e7\u00e3o de mais de tr\u00eas im\u00f3veis distintos adquiridos h\u00e1 menos de cinco anos, bem como aquela que aliene mais de um im\u00f3vel por ela pr\u00f3pria constru\u00eddo nos cinco anos anteriores. Esses crit\u00e9rios revelam tentativa clara de distinguir o investidor eventual daquele que atua, ainda que sem personalidade empresarial formal, com perfil econ\u00f4mico mais pr\u00f3ximo ao de um agente de mercado.<\/span><\/p>\n

\u00c9 justamente a partir desse ponto que se instaura a principal discuss\u00e3o jur\u00eddica. Sob perspectiva estritamente formal, a cumula\u00e7\u00e3o entre IBS, CBS e IRPF n\u00e3o conduz, por si s\u00f3, a um v\u00edcio autom\u00e1tico de inconstitucionalidade. A raz\u00e3o \u00e9 conhecida: Cada exa\u00e7\u00e3o incide, em tese, sobre materialidade distinta. O IBS e a CBS gravam a opera\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica com bens ou servi\u00e7os; o Imposto sobre a Renda incide sobre a renda ou o acr\u00e9scimo patrimonial; e o ITBI continua recaindo sobre a transmiss\u00e3o onerosa da propriedade imobili\u00e1ria. A conviv\u00eancia entre esses tributos, em abstrato, n\u00e3o configura necessariamente bis in idem, pois cada qual encontra fundamento constitucional pr\u00f3prio e atua sobre recortes jur\u00eddicos distintos do mesmo contexto econ\u00f4mico.<\/span><\/p>\n

Ainda assim, a an\u00e1lise n\u00e3o pode parar no formalismo classificat\u00f3rio. Embora a dogm\u00e1tica constitucional permita distinguir consumo, renda e transmiss\u00e3o como materialidades aut\u00f4nomas, a experi\u00eancia econ\u00f4mica do contribuinte frequentemente revela algo diverso: um mesmo neg\u00f3cio jur\u00eddico passa a concentrar m\u00faltiplas incid\u00eancias sobre a riqueza gerada na opera\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria. Na loca\u00e7\u00e3o, o aluguel poder\u00e1 ser tratado simultaneamente como opera\u00e7\u00e3o tribut\u00e1vel pelo IBS e pela CBS e como rendimento tribut\u00e1vel pelo IRPF.<\/span><\/p>\n

Na venda, a aliena\u00e7\u00e3o poder\u00e1 atrair IBS e CBS sobre a opera\u00e7\u00e3o e IRPF sobre o ganho de capital. N\u00e3o se trata, tecnicamente, de identidade de fatos geradores; mas tampouco se pode ignorar que a sobreposi\u00e7\u00e3o de encargos recai, do ponto de vista econ\u00f4mico, sobre a mesma realidade patrimonial.<\/span><\/p>\n

\u00c9 por isso que a discuss\u00e3o mais consistente talvez n\u00e3o esteja na tese ampla de que a cumula\u00e7\u00e3o \u00e9 sempre vedada, mas sim na investiga\u00e7\u00e3o dos limites constitucionais da pr\u00f3pria incid\u00eancia do IBS e da CBS sobre a pessoa f\u00edsica. Em outras palavras, a pergunta juridicamente mais relevante n\u00e3o \u00e9 apenas se a Constitui\u00e7\u00e3o admite a conviv\u00eancia entre tributos sobre consumo e sobre renda, mas at\u00e9 onde o legislador complementar pode enquadrar a atua\u00e7\u00e3o da pessoa f\u00edsica no mercado imobili\u00e1rio como verdadeira atividade econ\u00f4mica apta a justificar sua submiss\u00e3o ao IVA dual. Quando a incid\u00eancia alcan\u00e7a hip\u00f3tese de efetiva explora\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica organizada, os fundamentos de validade tendem a se fortalecer. Quando, por\u00e9m, a tributa\u00e7\u00e3o avan\u00e7a sobre situa\u00e7\u00f5es de mera gest\u00e3o patrimonial privada, a discuss\u00e3o de legalidade e constitucionalidade ganha densidade muito mais expressiva.<\/span><\/p>\n

Nesse ponto, sobressaem princ\u00edpios constitucionais que n\u00e3o podem ser relegados a segundo plano. O primeiro deles \u00e9 a legalidade tribut\u00e1ria, que exige ader\u00eancia estrita entre a hip\u00f3tese de incid\u00eancia efetivamente realizada e os crit\u00e9rios normativos tra\u00e7ados pela lei complementar. Se a pr\u00f3pria legisla\u00e7\u00e3o adotou par\u00e2metros objetivos de habitualidade, volume econ\u00f4mico e rotatividade patrimonial, a Administra\u00e7\u00e3o n\u00e3o pode alarg\u00e1-los por constru\u00e7\u00e3o interpretativa para alcan\u00e7ar situa\u00e7\u00f5es que o legislador n\u00e3o pretendeu equiparar \u00e0 atividade econ\u00f4mica. O segundo \u00e9 a capacidade contributiva, cuja fun\u00e7\u00e3o n\u00e3o se limita \u00e0 tributa\u00e7\u00e3o direta tradicional, mas serve como vetor de racionalidade e proporcionalidade do sistema tribut\u00e1rio como um todo. A incid\u00eancia sobre montantes que n\u00e3o exprimem riqueza pr\u00f3pria do contribuinte ou que conduzam a carga global manifestamente excessiva suscita, ao menos em tese, questionamentos relevantes.<\/span><\/p>\n

O debate se intensifica ainda mais quando se observa a base de c\u00e1lculo. A tributa\u00e7\u00e3o do IBS e da CBS deve recair sobre o valor da opera\u00e7\u00e3o, mas n\u00e3o pode absorver import\u00e2ncias que n\u00e3o representem contrapresta\u00e7\u00e3o pr\u00f3pria do contribuinte. Na loca\u00e7\u00e3o, isso se mostra particularmente importante em rela\u00e7\u00e3o a valores de condom\u00ednio, IPTU e taxas que sejam suportados por conta e ordem do locat\u00e1rio e apenas reembolsados ao locador. Se esses montantes n\u00e3o constituem receita pr\u00f3pria, mas mera recomposi\u00e7\u00e3o patrimonial, sua inclus\u00e3o na base de c\u00e1lculo n\u00e3o apenas contrariaria a sistem\u00e1tica legal, como tamb\u00e9m enfraqueceria a ader\u00eancia da tributa\u00e7\u00e3o \u00e0 capacidade contributiva e \u00e0 l\u00f3gica do valor agregado.<\/span><\/p>\n

Outro ponto sens\u00edvel diz respeito ao deslocamento do contencioso tribut\u00e1rio. A reforma tende a reduzir discuss\u00f5es antigas, como aquelas relacionadas \u00e0 classifica\u00e7\u00e3o da loca\u00e7\u00e3o como obriga\u00e7\u00e3o de dar ou de fazer, ou \u00e0 tentativa de enquadrar determinadas opera\u00e7\u00f5es na no\u00e7\u00e3o de servi\u00e7o. Em contrapartida, a litigiosidade tende a migrar para quest\u00f5es operacionais e quantitativas: delimita\u00e7\u00e3o da base de c\u00e1lculo, caracteriza\u00e7\u00e3o da atividade econ\u00f4mica da pessoa f\u00edsica, defini\u00e7\u00e3o do valor de mercado em opera\u00e7\u00f5es n\u00e3o monet\u00e1rias ou entre partes relacionadas, extens\u00e3o do direito ao cr\u00e9dito e verifica\u00e7\u00e3o da carga tribut\u00e1ria efetiva resultante da conviv\u00eancia entre m\u00faltiplas incid\u00eancias. O contencioso do setor imobili\u00e1rio, portanto, n\u00e3o desaparece; ele apenas muda de lugar.<\/span><\/p>\n

A promessa de neutralidade, ali\u00e1s, precisar\u00e1 ser testada exatamente nesse terreno. A reforma pretende uniformizar o tratamento de opera\u00e7\u00f5es economicamente equivalentes e reduzir distor\u00e7\u00f5es derivadas de formas jur\u00eddicas ou classifica\u00e7\u00f5es cont\u00e1beis. Esse objetivo \u00e9, sem d\u00favida, relevante e tecnicamente defens\u00e1vel. Contudo, a neutralidade n\u00e3o se realiza por simples proclama\u00e7\u00e3o normativa. Ela depende da coer\u00eancia entre incid\u00eancia, base de c\u00e1lculo, creditamento e regimes espec\u00edficos. Se a pessoa f\u00edsica passar a suportar uma carga global excessiva sem a correspondente possibilidade de neutraliza\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica t\u00edpica do modelo de valor agregado, o discurso da neutralidade poder\u00e1 ceder espa\u00e7o a um cen\u00e1rio de assimetria, sobretudo em compara\u00e7\u00e3o com estruturas empresariais mais aptas a organizar cr\u00e9ditos, custos e planejamento tribut\u00e1rio.<\/span><\/p>\n

Em s\u00edntese, a inser\u00e7\u00e3o da loca\u00e7\u00e3o e da aliena\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis da pessoa f\u00edsica no campo de incid\u00eancia do IBS e da CBS constitui uma das faces mais delicadas e sofisticadas da reforma tribut\u00e1ria sobre o consumo. Em abstrato, a cumula\u00e7\u00e3o com o IRPF n\u00e3o se apresenta, necessariamente, como inconstitucional, pois os tributos s\u00e3o formalmente fundados em materialidades distintas. Mas a constitucionalidade concreta dessa conviv\u00eancia depender\u00e1 da estrita observ\u00e2ncia dos limites legais de enquadramento da pessoa f\u00edsica como contribuinte, da correta delimita\u00e7\u00e3o da base tribut\u00e1vel e da compatibilidade da carga global com os princ\u00edpios da capacidade contributiva, da razoabilidade e, em situa\u00e7\u00f5es extremas, da veda\u00e7\u00e3o ao confisco. Mais do que discutir a validade te\u00f3rica do novo regime, o debate que se inaugura exigir\u00e1 examinar se, na pr\u00e1tica, a moderniza\u00e7\u00e3o do sistema tribut\u00e1rio ser\u00e1 implementada com coer\u00eancia jur\u00eddica ou se resultar\u00e1, para a pessoa f\u00edsica, em mera amplia\u00e7\u00e3o arrecadat\u00f3ria sobre o patrim\u00f4nio privado.<\/span><\/p>\n

FONTE: MIGALHAS \u2013 POR J\u00daLIA CAROLINA DELFINI<\/strong><\/span><\/p>\n

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