{"id":62118,"date":"2026-04-17T10:40:30","date_gmt":"2026-04-17T13:40:30","guid":{"rendered":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/?p=62118"},"modified":"2026-04-17T10:40:30","modified_gmt":"2026-04-17T13:40:30","slug":"locacao-de-curta-duracao-e-o-direito-de-propriedade-e-coletividade","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/2026\/04\/17\/locacao-de-curta-duracao-e-o-direito-de-propriedade-e-coletividade\/","title":{"rendered":"LOCA\u00c7\u00c3O DE CURTA DURA\u00c7\u00c3O E O DIREITO DE PROPRIEDADE E COLETIVIDADE"},"content":{"rendered":"

A pend\u00eancia de defini\u00e7\u00e3o definitiva pelo STJ refor\u00e7a que o tema ainda est\u00e1 em constru\u00e7\u00e3o jurisprudencial e n\u00e3o comporta solu\u00e7\u00f5es autom\u00e1ticas ou generaliza\u00e7\u00f5es.<\/span><\/p>\n

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Nos \u00faltimos anos, tornou-se cada vez mais vis\u00edvel a controv\u00e9rsia envolvendo a oferta de loca\u00e7\u00e3o de curta dura\u00e7\u00e3o em condom\u00ednios residenciais intermediadas por plataformas digitais. O debate, contudo, vai muito al\u00e9m de uma mera diverg\u00eancia interpretativa. O que se revela \u00e9 uma tens\u00e3o entre o exerc\u00edcio do direito fundamental de propriedade e a preserva\u00e7\u00e3o dos interesses da coletividade condominial.<\/span><\/p>\n

O im\u00f3vel, nesse novo cen\u00e1rio, deixa de ser apenas espa\u00e7o de moradia e passa a ser ativo econ\u00f4mico, impulsionado pelos avan\u00e7os tecnol\u00f3gicos. \u00c9 justamente nesse ponto que surge a fric\u00e7\u00e3o jur\u00eddica: at\u00e9 que ponto essa nova forma de explora\u00e7\u00e3o altera a destina\u00e7\u00e3o residencial da unidade e impacta a esfera coletiva do condom\u00ednio? Essa indaga\u00e7\u00e3o exige an\u00e1lise jur\u00eddica t\u00e9cnica, livre de presun\u00e7\u00f5es gen\u00e9ricas.<\/span><\/p>\n

A Constitui\u00e7\u00e3o Federal assegura, em seu artigo 5\u00ba, inciso XXII, o direito de propriedade, reiterado pelo C\u00f3digo Civil ao conferir ao titular as faculdades de usar, gozar, dispor e reaver o bem. A dimens\u00e3o econ\u00f4mica integra o n\u00facleo essencial desse direito. Extrair frutos civis do im\u00f3vel por meio da loca\u00e7\u00e3o constitui exerc\u00edcio leg\u00edtimo do dom\u00ednio. A loca\u00e7\u00e3o por temporada\/tempor\u00e1ria, expressamente prevista no artigo 48 da Lei n\u00ba 8.245\/91, \u00e9 modalidade t\u00edpica de uso residencial tempor\u00e1rio, por prazo n\u00e3o superior a 90 dias, destinada a lazer, tratamento de sa\u00fade, cursos ou hip\u00f3teses semelhantes.<\/span><\/p>\n

O fato de a contrata\u00e7\u00e3o ocorrer por meio digital n\u00e3o altera sua natureza jur\u00eddica. A tecnologia atua como instrumento de intermedia\u00e7\u00e3o, e n\u00e3o como elemento apto a modificar a ess\u00eancia do contrato. Confundir loca\u00e7\u00e3o tempor\u00e1ria com atividade hoteleira significa desconsiderar distin\u00e7\u00e3o t\u00e9cnica fundamental.<\/span><\/p>\n

Na loca\u00e7\u00e3o h\u00e1 cess\u00e3o do uso do im\u00f3vel, como ocorre quando o propriet\u00e1rio entrega a unidade para utiliza\u00e7\u00e3o exclusiva do locat\u00e1rio por prazo determinado, sem presta\u00e7\u00e3o de servi\u00e7os durante a perman\u00eancia. Na hospedagem h\u00e1 presta\u00e7\u00e3o de servi\u00e7os t\u00edpicos de hotelaria, como recep\u00e7\u00e3o estruturada, limpeza peri\u00f3dica durante a estadia, troca regular de enxoval e oferta de servi\u00e7os agregados aos h\u00f3spedes, sendo uma atividade submetida \u00e0 disciplina da Lei Geral do Turismo. Mesmo que o im\u00f3vel receba pessoas diferentes a cada poucos dias (como acontece em loca\u00e7\u00e3o por temporada), isso, por si s\u00f3, n\u00e3o faz com que ele deixe de ser uma loca\u00e7\u00e3o residencial e passe a ser considerado um hotel.<\/span><\/p>\n

Pelo entendimento jurisprudencial, em outubro de 2025, o Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ) reconheceu que \u201ca loca\u00e7\u00e3o tempor\u00e1ria por meio de plataformas digitais n\u00e3o constitui, por si s\u00f3, viola\u00e7\u00e3o \u00e0s normas condominiais, sendo necess\u00e1ria a comprova\u00e7\u00e3o de perturba\u00e7\u00e3o ao sossego dos moradores\u201d (AREsp 2900690-GO). Ainda, foi destacado o princ\u00edpio da causalidade, proporcionalidade e o \u00f4nus da prova para afastar proibi\u00e7\u00f5es absolutas quando ausente demonstra\u00e7\u00e3o concreta de comprometimento \u00e0 seguran\u00e7a, ao sossego ou \u00e0 destina\u00e7\u00e3o do edif\u00edcio. A falta de comprova\u00e7\u00e3o da alega\u00e7\u00e3o torna pass\u00edvel de anula\u00e7\u00e3o na esfera judicial.<\/span><\/p>\n

A complexidade do debate fica ainda mais evidente e latente com o recente adiamento, em 5 de fevereiro, pela 2\u00aa Se\u00e7\u00e3o do STJ, do julgamento do recurso para decidir sobre a possibilidade de os condom\u00ednios proibirem a loca\u00e7\u00e3o por curta temporada intermediada por plataformas digitais.<\/span><\/p>\n

Diversas cidades ao redor do mundo enfrentaram controv\u00e9rsias semelhantes e adotaram modelos regulat\u00f3rios distintos. Barcelona, por exemplo, implementou pol\u00edticas restritivas relevantes, com limita\u00e7\u00e3o e redu\u00e7\u00e3o progressiva de licen\u00e7as para loca\u00e7\u00f5es de curta dura\u00e7\u00e3o. Em Amsterd\u00e3, instituiu-se um mecanismo que restringe a destina\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis rec\u00e9m-adquiridos \u00e0 loca\u00e7\u00e3o em determinadas \u00e1reas, al\u00e9m de impor limites rigorosos \u00e0 explora\u00e7\u00e3o por plataformas digitais. J\u00e1 Nova York passou, desde 2023, a exigir registro pr\u00e9vio e cumprimento de regras administrativas estritas para a oferta desse tipo de loca\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

Observa-se, contudo, que tais medidas foram adotadas em contextos marcados por crises habitacionais estruturais, escassez severa de moradia permanente e forte press\u00e3o sobre o mercado imobili\u00e1rio urbano. Mesmo nesses cen\u00e1rios, a solu\u00e7\u00e3o internacional predominante n\u00e3o foi a proibi\u00e7\u00e3o da loca\u00e7\u00e3o tempor\u00e1ria, mas sua regulamenta\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

No Brasil, onde a prote\u00e7\u00e3o constitucional \u00e0 propriedade \u00e9 robusta e a loca\u00e7\u00e3o por temporada encontra respaldo expresso na legisla\u00e7\u00e3o civil, a loca\u00e7\u00e3o tempor\u00e1ria em condom\u00ednios residenciais revela-se exerc\u00edcio leg\u00edtimo do direito de propriedade e da liberdade econ\u00f4mica. Isso ocorre quando n\u00e3o configurada atividade t\u00edpica de hospedagem nem demonstrado preju\u00edzo concreto \u00e0 coletividade. O condom\u00ednio det\u00e9m legitimidade para disciplinar a conviv\u00eancia interna e resguardar a coletividade, mas essa compet\u00eancia normativa n\u00e3o lhe confere o poder de redefinir a natureza jur\u00eddica da loca\u00e7\u00e3o nem de impedir, de forma absoluta, a frui\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica do im\u00f3vel quando exercida nos estritos limites legais.<\/span><\/p>\n

A pend\u00eancia de defini\u00e7\u00e3o definitiva pela 2\u00aa Se\u00e7\u00e3o do Superior Tribunal de Justi\u00e7a refor\u00e7a que o tema ainda est\u00e1 em constru\u00e7\u00e3o jurisprudencial e n\u00e3o comporta solu\u00e7\u00f5es autom\u00e1ticas ou generaliza\u00e7\u00f5es. A resposta, at\u00e9 o momento, parece residir na regulamenta\u00e7\u00e3o equilibrada, capaz de harmonizar conviv\u00eancia condominial, fun\u00e7\u00e3o social e uso econ\u00f4mico do im\u00f3vel, com racionalidade e respeito aos direitos fundamentais.<\/span><\/p>\n

Valor Econ\u00f4mico. O jornal n\u00e3o se responsabiliza e nem pode ser responsabilizado pelas informa\u00e7\u00f5es acima ou por preju\u00edzos de qualquer natureza em decorr\u00eancia do uso dessas informa\u00e7\u00f5es.<\/span><\/p>\n

FONTE: VALOR ECON\u00d4MICO – \u00a0\u00a0POR AMANDA DEEBLE<\/strong><\/span><\/p>\n

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