{"id":60573,"date":"2026-03-06T09:13:17","date_gmt":"2026-03-06T12:13:17","guid":{"rendered":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/?p=60573"},"modified":"2026-03-06T09:13:17","modified_gmt":"2026-03-06T12:13:17","slug":"reforma-tributaria-estimula-pejotizacao-no-mercado-de-aluguel-de-imoveis","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/2026\/03\/06\/reforma-tributaria-estimula-pejotizacao-no-mercado-de-aluguel-de-imoveis\/","title":{"rendered":"REFORMA TRIBUT\u00c1RIA ESTIMULA \u2018PEJOTIZA\u00c7\u00c3O\u2019 NO MERCADO DE ALUGUEL DE IM\u00d3VEIS"},"content":{"rendered":"

Com IBS e CBS, carga sobre aluguel pode chegar a 35,9% para pessoa f\u00edsica, contra 19,28% para pessoa jur\u00eddica, estimulando a cria\u00e7\u00e3o de holdings imobili\u00e1rias.<\/span><\/p>\n

<\/p>\n

Velha conhecida no mercado de trabalho, a \u201cpejotiza\u00e7\u00e3o\u201d come\u00e7a a avan\u00e7ar tamb\u00e9m no mercado imobili\u00e1rio diante das mudan\u00e7as trazidas pela reforma tribut\u00e1ria. Com a substitui\u00e7\u00e3o de cinco impostos por dois, o IBS e a CBS, propriet\u00e1rios avaliam transferir im\u00f3veis para pessoas jur\u00eddicas como forma de reduzir a carga tribut\u00e1ria sobre os alugu\u00e9is.<\/span><\/p>\n

Especialistas em direito tribut\u00e1rio ouvidos pelo\u00a0Di\u00e1rio do Com\u00e9rcio<\/strong>\u00a0relatam aumento de at\u00e9 30% no volume de abertura de holdings imobili\u00e1rias em decorr\u00eancia das mudan\u00e7as no sistema.<\/span><\/p>\n

Mas, para valer a pena, a troca de pessoa f\u00edsica pela jur\u00eddica na loca\u00e7\u00e3o depende do n\u00famero de im\u00f3veis alugados, se h\u00e1 planos para venda ou doa\u00e7\u00f5es, por exemplo.<\/span><\/p>\n

De forma geral, as vantagens tribut\u00e1rias tendem a aparecer para propriet\u00e1rios que alugam mais de tr\u00eas im\u00f3veis e t\u00eam receita bruta anual superior a R$ 240 mil.<\/span><\/p>\n

No caso de algu\u00e9m que possui apenas um im\u00f3vel, o benef\u00edcio pode surgir quando a receita ultrapassa R$ 288 mil por ano.<\/span><\/p>\n

Esse \u00e9 o limite previsto nas novas regras, que entram em vigor a partir de 2027, para que o locador deixe de ficar sujeito \u00e0 incid\u00eancia do IBS e da CBS.<\/span><\/p>\n

Impacto na tributa\u00e7\u00e3o<\/strong><\/span><\/p>\n

Guilherme Manier, s\u00f3cio para a \u00e1rea tribut\u00e1ria do Viseu Advogados, exp\u00f5e com n\u00fameros como deve ficar a tributa\u00e7\u00e3o de loca\u00e7\u00f5es de im\u00f3veis com renda bruta anual acima dos R$ 240 mil.<\/span><\/p>\n

At\u00e9 o ano passado, a pessoa f\u00edsica pagava 27,5% de IR sobre a renda de um aluguel. A partir de 2027, vai pagar esses mesmos 27,5% mais o IBS e CBS (estimativa de 8,4%).<\/span><\/p>\n

Isto \u00e9, a al\u00edquota sobre a renda do aluguel da pessoa f\u00edsica sobe para 35,9%.<\/span><\/p>\n

No caso de loca\u00e7\u00e3o por meio de uma empresa imobili\u00e1ria, que geralmente adota o sistema de lucro presumido, de acordo com Manier, a conta envolve 10,88% de IRPJ\/CSLL e 8,4% de IBS e CBS.<\/span><\/p>\n

Isto \u00e9, a al\u00edquota sobre o aluguel, se for pessoa jur\u00eddica, ser\u00e1 de 19,28%, menor, portanto, do que a da pessoa f\u00edsica.<\/span><\/p>\n

\u201cPara empres\u00e1rios com mais de quatro im\u00f3veis alugados, pode fazer sentido estruturar uma holding. Mas cada caso precisa ser avaliado para ver o que vale mais a pena\u201d, afirma.<\/span><\/p>\n

No caso de uma pessoa f\u00edsica que possui apenas um im\u00f3vel alugado, com uma receita bruta anual pouco superior a R$ 288 mil, sobre a qual incidem os dois novos impostos, pode valer mais a pena, diz Manier, reduzir o valor do aluguel para evitar a incid\u00eancia de IBS e CBS.<\/span><\/p>\n

\u201cMas \u00e9 preciso avaliar cada caso. Se n\u00e3o h\u00e1 inten\u00e7\u00e3o de venda dos im\u00f3veis, pode fazer mais sentido operar como pessoa jur\u00eddica. N\u00e3o d\u00e1 para copiar e colar uma estrutura.\u201d<\/span><\/p>\n

Camila Camargo, advogada tributarista s\u00f3cia do Lopes Muniz Advogados, diz que, se a receita bruta anual do locador for de at\u00e9 R$ 120 mil, a tributa\u00e7\u00e3o da pessoa jur\u00eddica no regime de lucro presumido ser\u00e1 ainda menor, de 13,68% (IR de 2,40%, CSLL de 2,88% e IBS e CBS de 8,40%).<\/span><\/p>\n

\u201cCom essa receita anual, o locador, se for pessoa jur\u00eddica, n\u00e3o ter\u00e1 sequer a tributa\u00e7\u00e3o na distribui\u00e7\u00e3o de dividendos para os s\u00f3cios\u201d, afirma.<\/span><\/p>\n

Outra possibilidade, mais limitada, diz, \u00e9 para quem j\u00e1 possui contrato de loca\u00e7\u00e3o comercial com prazo determinado firmado at\u00e9 o dia 02 de julho de 2025 e com registro em cart\u00f3rio at\u00e9 o dia 31 de dezembro de 2025.<\/span><\/p>\n

\u201cNeste caso, durante o prazo de dura\u00e7\u00e3o do contrato, o locador poder\u00e1 optar por uma tributa\u00e7\u00e3o de 3,65% sobre a receita bruta recebida, que n\u00e3o gerar\u00e1 cr\u00e9dito para o locat\u00e1rio.\u201d<\/span><\/p>\n

Jo\u00e3o Pedro Cunha Rezende, do escrit\u00f3rio Peluso, Guarit\u00e1, Borges e Rezende, cita, em sua an\u00e1lise, os pr\u00f3s e os contras de holdings imobili\u00e1rias.<\/span><\/p>\n

Pr\u00f3s:\u00a0<\/strong>Economia fiscal para fins de tributa\u00e7\u00e3o de aluguel, se comparada \u00e0 tributa\u00e7\u00e3o do aluguel de im\u00f3veis pela pessoa f\u00edsica, apesar de ainda n\u00e3o ter defini\u00e7\u00e3o de al\u00edquota na reforma tribut\u00e1ria.<\/span><\/p>\n

Centraliza a gest\u00e3o dos im\u00f3veis, evitando a forma\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio entre herdeiros na sucess\u00e3o dos im\u00f3veis em si. Possibilidade de defini\u00e7\u00e3o pr\u00e9via de regras de administra\u00e7\u00e3o, uso, aliena\u00e7\u00e3o, por meio de contrato social e acordo de s\u00f3cios \u2013 governan\u00e7a societ\u00e1ria.<\/span><\/p>\n

Facilita a sucess\u00e3o, pois, em vez de os im\u00f3veis serem individualmente inventariados, transmitem-se as quotas da holding que os det\u00e9m, o que tende a simplificar e agilizar o processo sucess\u00f3rio.<\/span><\/p>\n

Contras:\u00a0<\/strong>Discuss\u00e3o quanto \u00e0 incid\u00eancia de ITBI (imposto sobre transmiss\u00e3o de bens) na integraliza\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis ao capital da holding, especialmente nos casos em que o munic\u00edpio entende que configurada atividade preponderantemente imobili\u00e1ria (mais de 50% da receita da empresa).<\/span><\/p>\n

Custo fiscal na venda dos im\u00f3veis pela empresa tende a ser majorado, se comparado ao da venda pela pessoa f\u00edsica.<\/span><\/p>\n

Mudan\u00e7a da base de c\u00e1lculo do ITCMD na heran\u00e7a ou doa\u00e7\u00e3o, j\u00e1 que passa a ser necess\u00e1rio aferir o \u2018valor de mercado\u2019 da empresa.<\/span><\/p>\n

A distribui\u00e7\u00e3o de lucros e\u00a0dividendos\u00a0por uma pessoa jur\u00eddica a uma pessoa f\u00edsica residente no Brasil, em montante superior a R$ 50 mil no m\u00eas, fica sujeita ao imposto de renda retido na fonte com al\u00edquota de\u00a010% \u2013 isto \u00e9, haver\u00e1 tributa\u00e7\u00e3o de dividendos (Lei\u00a0n\u00ba\u00a015.270\/2025).<\/span><\/p>\n

Considerando os pontos acima, Rezende diz que, no m\u00eas passado, um cliente que \u00e9 propriet\u00e1rio de cinco salas comerciais cogitou constituir uma holding imobili\u00e1ria, mas desistiu.<\/span><\/p>\n

O escrit\u00f3rio mostrou o comparativo fiscal estimado, j\u00e1 que n\u00e3o h\u00e1 defini\u00e7\u00e3o da al\u00edquota na reforma tribut\u00e1ria, e o impacto do ITBI.<\/span><\/p>\n

A decis\u00e3o do cliente foi a de n\u00e3o seguir com a holding, por enquanto, diz, exatamente por essa indefini\u00e7\u00e3o de ITBI, que, no caso dele, era um contingente alto.<\/span><\/p>\n

Diante do novo cen\u00e1rio tribut\u00e1rio, dizem os especialistas, a constitui\u00e7\u00e3o de holding imobili\u00e1ria deixa de ser uma decis\u00e3o puramente fiscal e passa a exigir planejamento mais amplo, que envolva sucess\u00e3o, governan\u00e7a e avalia\u00e7\u00e3o de riscos.<\/span><\/p>\n

A reforma n\u00e3o elimina vantagens, mas torna a escolha mais estrat\u00e9gica do que autom\u00e1tica.<\/span><\/p>\n

Hoje, sua ado\u00e7\u00e3o, de acordo com Rezende, exige simula\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica detalhada, avalia\u00e7\u00e3o do risco de ITBI (\u00e9 cobrada taxa de transfer\u00eancia para pessoa jur\u00eddica, de 3% na cidade de S\u00e3o Paulo), proje\u00e7\u00e3o de impacto de CBS e IBS, estimativa do ITCMD com base de mercado e considera\u00e7\u00e3o da tributa\u00e7\u00e3o na distribui\u00e7\u00e3o de dividendos (10%).<\/span><\/p>\n

A tend\u00eancia \u00e9 de avan\u00e7o das holdings imobili\u00e1rias, mas o novo sistema tribut\u00e1rio imp\u00f5e um freio: sem planejamento, o que parece economia pode virar custo.<\/span><\/p>\n

Com informa\u00e7\u00f5es do Di\u00e1rio do Com\u00e9rcio\/ Por F\u00e1tima Fernandes<\/span><\/p>\n

FONTE: FENACON \u2013 POR FERNANDO OLIVAN \u00a0<\/strong><\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

 <\/p>\n

 <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Com IBS e CBS, carga sobre aluguel pode chegar a […]<\/p>\n","protected":false},"author":6,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"jetpack_post_was_ever_published":false,"_jetpack_newsletter_access":"","_jetpack_dont_email_post_to_subs":false,"_jetpack_newsletter_tier_id":0,"_jetpack_memberships_contains_paywalled_content":false,"footnotes":"","_jetpack_memberships_contains_paid_content":false,"jetpack_publicize_message":"","jetpack_publicize_feature_enabled":true,"jetpack_social_post_already_shared":true,"jetpack_social_options":{"image_generator_settings":{"template":"highway","enabled":false}}},"categories":[9],"tags":[],"jetpack_publicize_connections":[],"jetpack_featured_media_url":"","jetpack_sharing_enabled":true,"jetpack_shortlink":"https:\/\/wp.me\/paFpWR-fKZ","_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/60573"}],"collection":[{"href":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/6"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=60573"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/60573\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":60574,"href":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/60573\/revisions\/60574"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=60573"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=60573"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=60573"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}