{"id":60072,"date":"2026-02-20T09:27:14","date_gmt":"2026-02-20T12:27:14","guid":{"rendered":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/?p=60072"},"modified":"2026-02-20T09:27:14","modified_gmt":"2026-02-20T12:27:14","slug":"locacao-comercial-o-iva-pode-ser-repassado-ao-inquilino","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/2026\/02\/20\/locacao-comercial-o-iva-pode-ser-repassado-ao-inquilino\/","title":{"rendered":"LOCA\u00c7\u00c3O COMERCIAL: O IVA PODE SER REPASSADO AO INQUILINO?"},"content":{"rendered":"

A reforma tribut\u00e1ria, promulgada pela Emenda Constitucional n\u00ba 132\/2023, representa um marco na reestrutura\u00e7\u00e3o fiscal do pa\u00eds. Entre as in\u00fameras discuss\u00f5es que surgem, uma em particular tem gerado grande incerteza no mercado imobili\u00e1rio: a tributa\u00e7\u00e3o das loca\u00e7\u00f5es comerciais pelo novo Imposto sobre Valor Adicionado (IVA), composto pela Contribui\u00e7\u00e3o sobre Bens e Servi\u00e7os (CBS) e pelo Imposto sobre Bens e Servi\u00e7os (IBS).<\/span>\u00a0<\/strong><\/span><\/p>\n

A quest\u00e3o central que se imp\u00f5e \u00e9: poder\u00e1 o locador, por meio de uma cl\u00e1usula contratual, transferir a responsabilidade pelo pagamento desse novo encargo ao locat\u00e1rio, em analogia direta ao que hoje ocorre com o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU)? A resposta, ao que tudo indica, \u00e9 negativa, e a insist\u00eancia nesse caminho pode abrir portas para uma perigosa inseguran\u00e7a contratual e jur\u00eddica.<\/span><\/p>\n

Novo cen\u00e1rio: loca\u00e7\u00e3o como fato gerador do IVA<\/strong><\/span><\/p>\n

A principal mudan\u00e7a para o setor de loca\u00e7\u00f5es comerciais \u00e9 a altera\u00e7\u00e3o da sua natureza tribut\u00e1ria. A receita de aluguel, antes vista majoritariamente como uma opera\u00e7\u00e3o financeira, passa a ser classificada como uma presta\u00e7\u00e3o de servi\u00e7o \u2014 uma \u201ccess\u00e3o onerosa de direito de uso de bem im\u00f3vel\u201d. Com isso, torna-se fato gerador do IVA.<\/span><\/p>\n

A Lei Complementar n\u00ba 214\/2025, publicada no Di\u00e1rio Oficial da Uni\u00e3o em 16 de janeiro de 2.025, \u00e9 inequ\u00edvoca ao definir o sujeito passivo dessa nova rela\u00e7\u00e3o tribut\u00e1ria, estabelecendo em seu texto:<\/span><\/p>\n

\u201cArt. 263. S\u00e3o contribuintes das opera\u00e7\u00f5es de que trata este Cap\u00edtulo: [\u2026]
\nIII \u2013 o locador, o cedente ou o arrendador, na loca\u00e7\u00e3o, cess\u00e3o onerosa ou arrendamento de bem im\u00f3vel;\u201d<\/em><\/span><\/p>\n

Na pr\u00e1tica, a sistem\u00e1tica implicar\u00e1 na emiss\u00e3o de uma nota fiscal de servi\u00e7o pelo locador, na qual o valor do imposto ser\u00e1 destacado. O locat\u00e1rio, desde que seja tamb\u00e9m contribuinte do IVA e n\u00e3o optante por regimes simplificados que vedem o cr\u00e9dito, poder\u00e1 se creditar integralmente do montante pago, se beneficiando do custo do tributo em sua opera\u00e7\u00e3o. O problema surge, contudo, quando se cogita alterar a responsabilidade original definida em lei.<\/strong><\/span><\/p>\n

Falsa simetria: por que o IVA n\u00e3o \u00e9 o novo IPTU<\/strong><\/span><\/p>\n

Atualmente, a vasta maioria dos contratos de loca\u00e7\u00e3o comercial, se n\u00e3o a sua totalidade, prev\u00ea cl\u00e1usula espec\u00edfica de transfer\u00eancia do dever de pagar o IPTU ao inquilino. Na pr\u00e1tica, o inquilino paga diretamente ao Fisco, ou restitui o locador mediante compensa\u00e7\u00e3o anual ou mensal.<\/span><\/p>\n

Atento \u00e0 mudan\u00e7a legislativa trazida pela reforma tribut\u00e1ria, o locador pode pensar em transferir esses novos custos ao inquilino. A tenta\u00e7\u00e3o de equiparar o repasse do IVA ao do IPTU \u00e9 compreens\u00edvel, mas juridicamente fr\u00e1gil. A possibilidade de transferir ao locat\u00e1rio o \u00f4nus do IPTU n\u00e3o decorre de uma liberdade contratual irrestrita, mas sim de uma conflu\u00eancia de permissivos legais espec\u00edficos que n\u00e3o se repetem no caso do IVA.<\/span><\/p>\n

Primeiramente, a natureza do IPTU, conforme o artigo 32 do C\u00f3digo Tribut\u00e1rio Nacional (CTN), \u00e9 a de um imposto\u00a0propter rem<\/em>, ou seja, um tributo que incide sobre a propriedade, o dom\u00ednio \u00fatil ou a posse do im\u00f3vel. A amplitude dessa responsabilidade foi consolidada pelo Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ), que, no julgamento do REsp 1.073.846\/SP\u00a0<\/span><\/a>[1]<\/sup><\/a>, de relatoria do ent\u00e3o ministro do STJ Luiz Fux, a 1\u00aa Se\u00e7\u00e3o pacificou o entendimento de que tanto o propriet\u00e1rio (que consta no registro) quanto o possuidor podem ser cobrados pelo Fisco.<\/span><\/p>\n

Em conclus\u00e3o: o fato gerador do IPTU \u00e9 a exist\u00eancia da propriedade imobili\u00e1ria em si. O tributo est\u00e1 atrelado \u00e0 coisa, n\u00e3o \u00e0 opera\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

Em segundo lugar, e de forma decisiva, a pr\u00f3pria Lei do Inquilinato (Lei Federal n\u00ba 8.245\/91), ao mesmo tempo em que define o pagamento do IPTU como uma obriga\u00e7\u00e3o prim\u00e1ria do locador, abre uma exce\u00e7\u00e3o expl\u00edcita.<\/span><\/p>\n

Art. 22. O locador \u00e9 obrigado a: [\u2026]
\nVIII \u2013 pagar os impostos e taxas, e ainda o pr\u00eamio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o im\u00f3vel, salvo disposi\u00e7\u00e3o expressa em contr\u00e1rio no contrato;<\/em><\/span><\/p>\n

\u00c9 esta exce\u00e7\u00e3o legal que legitima a cl\u00e1usula contratual de repasse. A lei, de forma expressa, autoriza que as partes negociem de modo diverso. Com o IVA, a realidade \u00e9 distinta, o fato gerador \u00e9 a opera\u00e7\u00e3o de loca\u00e7\u00e3o. Mais importante: a norma que define o contribuinte (o artigo 263, III, da LC 214\/2025) n\u00e3o prev\u00ea qualquer ressalva que autorize a transfer\u00eancia dessa obriga\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

Limites da autonomia da vontade e ressalva do artigo 123 do CTN<\/strong><\/span><\/p>\n

Neste ponto, a discuss\u00e3o recai sobre os limites da liberdade de contratar. Embora o princ\u00edpio da autonomia da vontade (pacta sunt servanda<\/em>) seja um pilar do direito privado, ele n\u00e3o \u00e9 absoluto, encontrando barreiras em normas de ordem p\u00fablica, como \u00e9 o caso da legisla\u00e7\u00e3o tribut\u00e1ria, como \u00e9 o caso do artigo 123 do CTN, que veda a altera\u00e7\u00e3o do sujeito passivo por conven\u00e7\u00e3o particular, exceto quando a pr\u00f3pria lei permitir.<\/span><\/p>\n

\u201cArt. 123. Salvo disposi\u00e7\u00f5es de lei em contr\u00e1rio, as conven\u00e7\u00f5es particulares, relativas \u00e0 responsabilidade pelo pagamento de tributos, n\u00e3o podem ser opostas \u00e0 Fazenda P\u00fablica, para modificar a defini\u00e7\u00e3o legal do sujeito passivo das obriga\u00e7\u00f5es tribut\u00e1rias correspondentes.\u201d<\/em><\/span><\/p>\n

A interpreta\u00e7\u00e3o do artigo \u00e9 clara: nenhum contrato privado pode(r\u00e1) alterar quem a lei define como contribuinte perante o Fisco. A observa\u00e7\u00e3o de que o artigo come\u00e7a com \u201cSalvo disposi\u00e7\u00f5es de lei em contr\u00e1rio\u201d refor\u00e7a a tese: a transfer\u00eancia de responsabilidade s\u00f3 \u00e9 v\u00e1lida quando a pr\u00f3pria lei a autoriza, como ocorre com o IPTU na Lei do Inquilinato. N\u00e3o h\u00e1, at\u00e9 o momento, previs\u00e3o similar para o IVA.<\/span><\/p>\n

Tentar impor essa transfer\u00eancia via contrato pode violar a boa-f\u00e9 objetiva, princ\u00edpio que, segundo Miguel Reale\u00a0<\/span><\/a>[2]<\/sup><\/a>, \u201capresenta-se como uma exig\u00eancia de lealdade, modelo objetivo de conduta\u201d. Inserir uma cl\u00e1usula de repasse de um tributo cuja responsabilidade legal \u00e9 expressa do locador, mesmo com a anu\u00eancia do inquilino, seria contr\u00e1rio a esse dever de lealdade.<\/span><\/p>\n

No entanto, o que seria outro debate, e a brecha \u00e9 outra, mas que seria muito question\u00e1vel, \u00e9 o contrato possuir uma cl\u00e1usula de reajuste autom\u00e1tico no valor do aluguel, caso o valor sofra altera\u00e7\u00f5es devido a fatos supervenientes, como os novos tributos, o que em tese, seria uma conven\u00e7\u00e3o de revis\u00e3o autom\u00e1tica do pr\u00f3prio contrato, em analogia a revis\u00e3o judicial.<\/span><\/p>\n

Contratos locat\u00edcios vigentes: responsabilidade pelas conven\u00e7\u00f5es (pacta sunt servanda<\/em>),\u00a0<\/em>a interven\u00e7\u00e3o m\u00ednima e fatos supervenientes (rebus sic stantibus<\/em>)<\/strong><\/span><\/p>\n

Para os contratos em vigor, a situa\u00e7\u00e3o \u00e9 ainda mais delicada. A superveni\u00eancia de um tributo que impacta a lucratividade da opera\u00e7\u00e3o poderia, em tese, fundamentar um pedido de revis\u00e3o contratual com base nos artigos 317 e 478 do C\u00f3digo Civil (teoria da imprevis\u00e3o ou cl\u00e1usula\u00a0rebus sic stantibus<\/em>). Exemplo s\u00e3o as negocia\u00e7\u00f5es na modalidade\u00a0\u201cBuilt to Suit<\/em>\u201d, com expectativa de lucro no longo prazo.<\/span><\/p>\n

Contudo, a efetividade de tal medida \u00e9 question\u00e1vel. Conforme leciona Scavone Junior\u00a0<\/span><\/a>[3]<\/sup><\/a>, o interesse processual para a revis\u00e3o exige que o fato seja \u201cimprevisto\u201d e torne o contrato \u201cexcessivamente oneroso\u201d. O locador teria o dif\u00edcil \u00f4nus de provar que a nova carga tribut\u00e1ria lhe causa preju\u00edzo insuport\u00e1vel e que tal mudan\u00e7a no cen\u00e1rio fiscal era de todo imprevis\u00edvel, o que, na pr\u00e1tica, aliado a interven\u00e7\u00e3o m\u00ednima do Estado, \u00e9 um desafio probat\u00f3rio herc\u00faleo, dado o hist\u00f3rico de debates sobre reformas fiscais no Brasil.<\/span><\/p>\n

Conclus\u00e3o: prud\u00eancia e precifica\u00e7\u00e3o estrat\u00e9gica<\/strong><\/span><\/p>\n

Conclui-se que a tentativa de transferir a responsabilidade pelo recolhimento do IVA ao locat\u00e1rio, seja em contratos novos ou vigentes, carece de fundamento legal e representa um risco elevado de lit\u00edgio. A analogia com o IPTU \u00e9 imperfeita, pois ignora as diferen\u00e7as fundamentais na natureza dos tributos e, crucialmente, a aus\u00eancia de uma autoriza\u00e7\u00e3o legal expressa para o repasse do novo imposto.<\/span><\/p>\n

A estrat\u00e9gia mais segura e prudente, portanto, n\u00e3o \u00e9 a cria\u00e7\u00e3o de uma cl\u00e1usula de repasse direto do tributo. Para os contratos futuros, a solu\u00e7\u00e3o reside na precifica\u00e7\u00e3o estrat\u00e9gica do pr\u00f3prio aluguel, embutindo a estimativa do impacto do IVA no valor locat\u00edcio. Uma alternativa vi\u00e1vel, uma vez que as al\u00edquotas dos impostos ainda n\u00e3o foram confirmadas, seria a inclus\u00e3o de cl\u00e1usulas de reajuste autom\u00e1tico do valor do aluguel vinculadas a fatos supervenientes, como a cria\u00e7\u00e3o de novos tributos, embora isso seja muito question\u00e1vel. Para os contratos vigentes, a via mais adequada \u00e9 a busca por uma repactua\u00e7\u00e3o amig\u00e1vel com o inquilino, uma vez que a revis\u00e3o judicial se mostra um caminho incerto e de dif\u00edcil comprova\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

Nesse atual cen\u00e1rio, locadores e consultores imobili\u00e1rios dever\u00e3o, em suas an\u00e1lises de viabilidade e negocia\u00e7\u00f5es, se antecipar para estimar o impacto progressivo do IVA no valor locat\u00edcio, e a partir disto n\u00e3o errar na precifica\u00e7\u00e3o do aluguel.<\/span><\/p>\n

__________________________________________________________________________<\/p>\n

<\/a>[1]<\/a>\u00a0STJ \u2013 REsp: 1073846 SP 2008\/0154761-2, Relator.: Ministro Luiz Fux, Data de Julgamento: 25\/11\/2009, S1 \u2013 Primeira Se\u00e7\u00e3o, Data de Publica\u00e7\u00e3o: DJe 18\/12\/2009.<\/span><\/p>\n

<\/a>[2]<\/a>\u00a0Miguel Reale, \u201cA boa-f\u00e9 no C\u00f3digo Civil\u201d. Dispon\u00edvel\u00a0aqui<\/a>.<\/span><\/p>\n

<\/a>[3]<\/a>\u00a0SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito Imobili\u00e1rio \u2013 Teoria e Pr\u00e1tica. 15. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2020, p. 604.<\/span><\/p>\n

FONTE: CONSULTOR JUR\u00cdDICO \u2013 POR GUSTAVO ANDR\u00c9 BELTRAME<\/strong><\/span><\/p>\n

\u00a0<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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