{"id":59704,"date":"2026-02-09T10:18:52","date_gmt":"2026-02-09T13:18:52","guid":{"rendered":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/?p=59704"},"modified":"2026-02-09T10:22:03","modified_gmt":"2026-02-09T13:22:03","slug":"afinal-o-preco-dos-alugueis-vai-aumentar-apos-a-reforma-tributaria","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/2026\/02\/09\/afinal-o-preco-dos-alugueis-vai-aumentar-apos-a-reforma-tributaria\/","title":{"rendered":"AFINAL, O PRE\u00c7O DOS ALUGU\u00c9IS VAI AUMENTAR AP\u00d3S A REFORMA TRIBUT\u00c1RIA?"},"content":{"rendered":"

A reforma tribut\u00e1ria tem gerado incertezas para empres\u00e1rios de diversos setores da economia. Entre eles, destaca-se a atividade de loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis, bastante comum em holdings patrimoniais.<\/span><\/p>\n

<\/p>\n

O primeiro passo para compreender os poss\u00edveis impactos \u00e9 analisar quais tributos incidem atualmente sobre a atividade de loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis e compar\u00e1-los com aqueles que passar\u00e3o a incidir ap\u00f3s a implementa\u00e7\u00e3o da reforma.<\/span><\/p>\n

Atualmente, a tributa\u00e7\u00e3o da pessoa jur\u00eddica que exerce atividade de loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis envolve os seguintes tributos: IRPJ, CSLL, PIS e Cofins. Com a implementa\u00e7\u00e3o da reforma, o PIS e a Cofins deixar\u00e3o de existir, sendo substitu\u00eddos pela Contribui\u00e7\u00e3o sobre Bens e Servi\u00e7os (CBS). Al\u00e9m disso, ser\u00e1 institu\u00eddo o Imposto sobre Bens e Servi\u00e7os (IBS), que unificar\u00e1 o ISS e o ICMS.<\/span><\/p>\n

Devemos atentar a este ponto: antes da reforma, nem o ISS nem o ICMS incidiam sobre a loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis, conforme entendimento consolidado pelo Supremo Tribunal Federal, que firmou a S\u00famula Vinculante n\u00ba 31:\u00a0\u201ca incid\u00eancia do ISS sobre opera\u00e7\u00f5es de loca\u00e7\u00e3o de bens m\u00f3veis \u00e9 inconstitucional\u201d<\/em>. Isso porque, segundo o entendimento do STF, a loca\u00e7\u00e3o constitui uma obriga\u00e7\u00e3o de dar e n\u00e3o de fazer, n\u00e3o se enquadrando no conceito de presta\u00e7\u00e3o de servi\u00e7os. No entanto, como mencionado, agora o IBS passar\u00e1 a incidir sobre a atividade de loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis, representando uma inova\u00e7\u00e3o no tratamento tribut\u00e1rio conferido a essa atividade.<\/span><\/p>\n

Em suma, a tributa\u00e7\u00e3o ficar\u00e1:<\/span><\/p>\n

Regime atual: PIS, Cofins, IRPJ e CSLL<\/em><\/span><\/p>\n

Ap\u00f3s implementa\u00e7\u00e3o da reforma tribut\u00e1ria: CBS, IBS, IRPJ e CSLL<\/em><\/span><\/p>\n

A maioria das pessoas jur\u00eddicas cuja atividade principal \u00e9 a loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis, abrangida pela CNAE 6810-2\/02 (aluguel de im\u00f3veis pr\u00f3prios), encontra-se atualmente no regime de lucro presumido.<\/span><\/p>\n

Nesse regime, a carga tribut\u00e1ria efetiva para locadoras de im\u00f3veis varia, em m\u00e9dia, entre 11,33% e 14,53%, sem direito ao aproveitamento de cr\u00e9ditos.<\/span><\/p>\n

Este \u00e9 outro ponto que muda com a reforma tribut\u00e1ria, uma vez que a nova sistem\u00e1tica introduz um modelo n\u00e3o cumulativo, e, portanto, permite a compensa\u00e7\u00e3o de cr\u00e9ditos de IBS e CBS vinculados \u00e0 contrata\u00e7\u00e3o de bens e servi\u00e7os relacionados \u00e0 opera\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria. Assim, mesmo empresas no lucro presumido ter\u00e3o direito a cr\u00e9ditos, o que n\u00e3o ocorre hoje.<\/span><\/p>\n

Contudo, a loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis tende a gerar poucos cr\u00e9ditos, j\u00e1 que o principal insumo \u00e9 o pr\u00f3prio im\u00f3vel, e os custos se concentram em despesas pontuais de manuten\u00e7\u00e3o. Por outro lado, empresas de maior porte poder\u00e3o se beneficiar da compensa\u00e7\u00e3o de cr\u00e9ditos provenientes de servi\u00e7os auxiliares, como administra\u00e7\u00e3o, corretagem e manuten\u00e7\u00e3o terceirizada.<\/span><\/p>\n

Al\u00e9m disso, para a atividade espec\u00edfica de loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis, a Lei Complementar n\u00ba 215\/2025, em seu artigo 260, par\u00e1grafo \u00fanico, estabeleceu um redutor de 70% sobre a al\u00edquota de refer\u00eancia do IBS e da CBS.<\/span><\/p>\n

Embora a al\u00edquota de refer\u00eancia ainda n\u00e3o tenha sido formalmente definida, o Senado estima que a soma das al\u00edquotas de IBS e CBS ser\u00e1 de aproximadamente 28%.<\/span><\/p>\n

Assim, aplicando-se o redutor de 70%, a al\u00edquota efetiva para a loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis ficaria em torno de 8,4%. Considerando, ent\u00e3o, os demais tributos (IRPJ e CSLL), chega-se a uma carga total estimada de at\u00e9 19,3% para empresas optantes pelo lucro presumido:<\/span><\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Tributo<\/strong><\/span><\/td>\nAntes da reforma<\/strong><\/span><\/td>\nAp\u00f3s a reforma<\/strong><\/span><\/td>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
IRPJ<\/span><\/td>\n8% (incluindo adicional de 10%)<\/span><\/td>\n8% (incluindo adicional de 10%)<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
CSLL<\/span><\/td>\n2,88%<\/span><\/td>\n2,88%<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
PIS<\/span><\/td>\n0,65%<\/span><\/td>\n\u2013<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
COFINS<\/span><\/td>\n3%<\/span><\/td>\n\u2013<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
IBS\/CBS<\/span><\/td>\n\u2013<\/span><\/td>\n8,4%<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
Total estimado<\/span><\/td>\n11,33% a 14,53%<\/span><\/td>\nat\u00e9 19,3%<\/span><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Elaborado pela autora<\/em><\/span><\/p>\n

Sistem\u00e1tica passa a incidir sobre receitas antes isentas<\/strong><\/span><\/p>\n

O quadro acima ilustra a evolu\u00e7\u00e3o estimada da carga tribut\u00e1ria sobre a loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis pr\u00f3prios, evidenciando um poss\u00edvel aumento, mas n\u00e3o considerando a utiliza\u00e7\u00e3o de poss\u00edveis cr\u00e9ditos que a empresa poder\u00e1 ter.<\/span><\/p>\n

Portanto, a nova legisla\u00e7\u00e3o passa a sujeitar a loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis a uma carga tribut\u00e1ria superior, com potencial eleva\u00e7\u00e3o de aproximadamente 30%.<\/span><\/p>\n

Al\u00e9m da redu\u00e7\u00e3o de al\u00edquota, a legisla\u00e7\u00e3o introduziu, na forma do artigo 260 da LC n\u00ba 215\/2025, o chamado \u201cRedutor Social\u201d, consistindo em um valor fixo de R$ 600 mensais por im\u00f3vel que seja residencial, a ser deduzido da base de c\u00e1lculo tribut\u00e1vel, sendo sua aplica\u00e7\u00e3o limitada ao valor da pr\u00f3pria base de c\u00e1lculo.<\/span><\/p>\n

Desse modo, quando o valor do aluguel for de at\u00e9 R$ 600, a base de c\u00e1lculo ser\u00e1 integralmente reduzida, resultando em tributa\u00e7\u00e3o nula. Nesse caso, apenas os alugu\u00e9is que ultrapassarem esse valor, sendo im\u00f3veis residenciais, estar\u00e3o sujeitos a nova tributa\u00e7\u00e3o, incidindo apenas sobre a parcela excedente.<\/span><\/p>\n

Suponha que uma pessoa jur\u00eddica alugue um im\u00f3vel residencial pelo valor de R$ 6.000 mensais. Aplicando-se o Redutor Social de R$ 600, a sua base de c\u00e1lculo fica de R$ 5.400 para tributar, uma vez que o Redutor Social reduz diretamente a base de c\u00e1lculo, diminuindo o tributo devido sobre alugu\u00e9is residenciais de menor valor:<\/span><\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Item<\/span><\/td>\nValor<\/span><\/td>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Pre\u00e7o do aluguel<\/span><\/td>\nR$ 6.000<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
Redutor Social<\/span><\/td>\nR$ 600<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
Base de c\u00e1lculo tribut\u00e1vel<\/span><\/td>\nR$ 5.400<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
Al\u00edquota IBS\/CBS (8,4%)<\/span><\/td>\n8,4%<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
Tributo devido (IBS\/CBS)<\/span><\/td>\nR$ 453,60<\/span><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Elaborado pela autora<\/em><\/span><\/p>\n

Em s\u00edntese, a reforma tribut\u00e1ria pode elevar a carga tribut\u00e1ria sobre a loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis por pessoas jur\u00eddicas, especialmente para aquelas optantes pelo lucro presumido. Apesar da implementa\u00e7\u00e3o do redutor de 70% e do Redutor Social de R$ 600 para im\u00f3veis residenciais, que atenuam parcialmente o impacto, a nova sistem\u00e1tica tribut\u00e1ria passa a incidir sobre receitas que antes eram isentas de impostos como ISS e ICMS.<\/span><\/p>\n

Portanto, embora o aumento efetivo da tributa\u00e7\u00e3o dependa da estrutura de custos de cada empresa e da utiliza\u00e7\u00e3o de cr\u00e9ditos fiscais, \u00e9 razo\u00e1vel concluir que, em termos gerais, a receita de aluguel est\u00e1 sujeita a um aumento de at\u00e9 30%, devendo os empres\u00e1rios avaliar seus modelos operacionais e estrat\u00e9gias de repasse de custos.<\/span><\/p>\n

________________________________________________________<\/p>\n

Refer\u00eancias<\/strong><\/span><\/p>\n

BRASIL. Lei Complementar n\u00ba 214, de 16 de janeiro de 2025. Institui o Imposto sobre Bens e Servi\u00e7os (IBS) e a Contribui\u00e7\u00e3o Social sobre Bens e Servi\u00e7os (CBS).\u00a0Di\u00e1rio Oficial da Uni\u00e3o<\/em>, Bras\u00edlia, DF, 16 jan. 2025.\u00a0<\/span><\/p>\n

BRASIL. Supremo Tribunal Federal. S\u00famula vinculante n. 31. \u00c9 inconstitucional a incid\u00eancia do ICMS sobre opera\u00e7\u00f5es de loca\u00e7\u00e3o de bens m\u00f3veis.\u00a0<\/span><\/p>\n

GENESTRETI, I. C.; GON\u00c7ALVES, J. R. Reforma tribut\u00e1ria sobre o consumo e seus efeitos regressivos no contexto de justi\u00e7a social.\u00a0Revista JRG de Estudos Acad\u00eamicos<\/em>, S\u00e3o Paulo, v. 7, n. 15, p. e151497, 2024. DOI: 10.55892\/jrg.v7i15.1497. Dispon\u00edvel\u00a0aqui<\/strong><\/a>.<\/span><\/p>\n

LUZES, Cristiano Ara\u00fajo; FARIA, Renato Vilela.\u00a0Reforma Tribut\u00e1ria: IBS e CBS na Constitui\u00e7\u00e3o e na Lei Complementar 214\/2025<\/em>. 1. ed. S\u00e3o Paulo: MP Editora, 2025.<\/span><\/p>\n

MACHADO SEGUNDO, H. B.\u00a0Lei Complementar 214\/2025 comentada: IBS, CBS e IS<\/em>. 1. ed. 2. reimpr. S\u00e3o Paulo: Atlas Jur\u00eddico, 2025.<\/span><\/p>\n

MCNAUGHTON, C. P.; MCNAUGHTON, C. W.\u00a0Curso de IBS e CBS: de acordo com a EC 132\/2023 e com a LC 214\/2025<\/em>. 1. ed. S\u00e3o Paulo: Noeses, 2025.<\/span><\/p>\n

NAGURNHAK, G. Mudan\u00e7as na tributa\u00e7\u00e3o da loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis na reforma tribut\u00e1ria e impactos para pessoas f\u00edsicas e jur\u00eddicas.\u00a0Revista Colombiana de Ci\u00eancias e Humanidades (REHCOL)<\/em>, v. 2, n. 2, p. 190-213, 2025. DOI: 10.5281\/zenodo.15694317. Dispon\u00edvel\u00a0aqui<\/strong><\/a>.<\/span><\/p>\n

SENADO FEDERAL. Pa\u00eds ter\u00e1 nova tributa\u00e7\u00e3o sobre consumo a partir de 2026.\u00a0Senado Not\u00edcias<\/em>, 17 jan. 2025. Dispon\u00edvel\u00a0aqui<\/strong><\/a>.<\/span><\/p>\n

TERRASSI, C.; PINHEIRO, C. B. N.\u00a0Holdings: planejamento sucess\u00f3rio, gest\u00e3o patrimonial e tribut\u00e1ria<\/em>. 2. ed. rev., atual. e ampl. S\u00e3o Paulo: Juspodivm, 2024.<\/span><\/p>\n

FONTE: CONSULTOR JUR\u00cdDICO – POR VIT\u00d3RIA DEQUECH GON\u00c7ALVES<\/strong><\/span><\/p>\n

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