{"id":59427,"date":"2026-02-02T09:58:17","date_gmt":"2026-02-02T12:58:17","guid":{"rendered":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/?p=59427"},"modified":"2026-02-02T09:58:17","modified_gmt":"2026-02-02T12:58:17","slug":"itcmd-e-itbi-sobre-locacao-compra-e-venda-de-imoveis-tem-novas-regras-apos-a-reforma-tributaria-entenda","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/2026\/02\/02\/itcmd-e-itbi-sobre-locacao-compra-e-venda-de-imoveis-tem-novas-regras-apos-a-reforma-tributaria-entenda\/","title":{"rendered":"ITCMD E ITBI SOBRE LOCA\u00c7\u00c3O, COMPRA E VENDA DE IM\u00d3VEIS T\u00caM NOVAS REGRAS AP\u00d3S A REFORMA TRIBUT\u00c1RIA. ENTENDA"},"content":{"rendered":"

Um ponto importante a ser considerado \u00e9 que as atividades imobili\u00e1rias ter\u00e3o redu\u00e7\u00e3o nas al\u00edquotas de IBS e CBS, apontam especialistas.<\/span><\/p>\n

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Com o in\u00edcio da fase de testes da reforma tribut\u00e1ria, em 1\u00ba de janeiro, e a recente publica\u00e7\u00e3o da Lei Complementar n\u00ba 227, de 2026, que regulamenta o funcionamento do novo sistema tribut\u00e1rio do pa\u00eds, mudaram as regras de tributa\u00e7\u00e3o sobre as opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias em geral.<\/span><\/p>\n

Tanto a loca\u00e7\u00e3o como a compra e venda de im\u00f3veis passaram a ser tributadas pelo Imposto e a Contribui\u00e7\u00e3o sobre Bens e Servi\u00e7os (IBS e CBS) . Os novos tributos ficaram no lugar do ISS, ICMS, PIS e Cofins.<\/span><\/p>\n

A altera\u00e7\u00e3o tamb\u00e9m vale para pessoas jur\u00eddicas mas, no caso de pessoas f\u00edsicas, dizem os advogados Mauro Takahashi Mori e Renata Colaf\u00eamina, s\u00f3cios do Machado Associados \u00a0Advogados, a tributa\u00e7\u00e3o depender\u00e1 da renda decorrente das transa\u00e7\u00f5es realizadas anualmente e da quantidade de im\u00f3veis.<\/span><\/p>\n

Logo abaixo, ambos os especialistas respondem a quatro perguntas sobre o assunto:<\/span><\/p>\n

1- Como a reforma tribut\u00e1ria impacta as opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias?<\/strong><\/span><\/p>\n

Apesar da incid\u00eancia do IBS e da CBS, as atividades imobili\u00e1rias continuar\u00e3o sujeitas a outros tributos. As loca\u00e7\u00f5es permanecem fora do campo de incid\u00eancia do ISS, que ser\u00e1 gradualmente substitu\u00eddo pelo IBS, enquanto as opera\u00e7\u00f5es de compra e venda seguem sujeitas ao Imposto de Renda (devido por pessoas f\u00edsicas e jur\u00eddicas), \u00e0 CSLL (no caso das empresas) e ao ITBI, nas transmiss\u00f5es imobili\u00e1rias. Nesse contexto, a tend\u00eancia \u00e9 de aumento da carga tribut\u00e1ria sobre o setor imobili\u00e1rio.<\/span><\/p>\n

Um ponto importante a ser considerado \u00e9 que as atividades imobili\u00e1rias ter\u00e3o redu\u00e7\u00e3o nas al\u00edquotas de IBS e CBS, sendo de 50% para as vendas de im\u00f3veis, com direito \u00e0 aplica\u00e7\u00e3o dos chamados redutores de ajuste e social na composi\u00e7\u00e3o das respectivas bases de c\u00e1lculo, e de 70% para as loca\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias, tamb\u00e9m com direito \u00e0 aplica\u00e7\u00e3o do redutor social atualmente de cerca de R$ 600,00 e n\u00e3o c\u00f4mputo de despesas relativas a IPTU e condom\u00ednio.<\/span><\/p>\n

Em 2026, ser\u00e1 aplicada uma \u201cal\u00edquota teste\u201d de IBS\/CBS de 1% (0,9% de CBS e 0,1% de IBS). Para tanto, ser\u00e1 necess\u00e1ria a emiss\u00e3o de documentos fiscais que destaquem corretamente esses tributos, j\u00e1 considerando as redu\u00e7\u00f5es aplic\u00e1veis ao setor, como forma de afastar a exig\u00eancia de recolhimento adicional.<\/span><\/p>\n

Ocorre que ainda est\u00e1 pendente de regulamenta\u00e7\u00e3o a Nota Fiscal Eletr\u00f4nica de Aliena\u00e7\u00e3o de Bens Im\u00f3veis, e os sistemas atuais n\u00e3o est\u00e3o totalmente adaptados para a emiss\u00e3o de documentos fiscais relativos \u00e0 loca\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria. Essa lacuna tem gerado d\u00favidas e preocupa\u00e7\u00e3o no mercado.<\/span><\/p>\n

Diante desse cen\u00e1rio, e considerando que a impossibilidade de emiss\u00e3o de documentos fiscais por falha exclusiva do ente federativo n\u00e3o caracteriza descumprimento de obriga\u00e7\u00e3o acess\u00f3ria, recomenda-se que os contribuintes documentem todas as tentativas e dificuldades enfrentadas, reunindo o m\u00e1ximo poss\u00edvel de provas para afastar eventual aplica\u00e7\u00e3o futura de penalidades.<\/span><\/p>\n

Enfim, tamb\u00e9m para o setor imobili\u00e1rio, o ano de 2026 exige um acompanhamento ostensivo da legisla\u00e7\u00e3o disciplinadora do IBS\/CBS, principalmente no tocante \u00e0 emiss\u00e3o de documentos fiscais, necessitando que os contribuintes avaliem, sob a \u00f3tica tribut\u00e1ria, a melhor estrutura para a explora\u00e7\u00e3o de atividades imobili\u00e1rias diretamente pela pessoa f\u00edsica ou por meio de pessoas jur\u00eddicas.<\/span><\/p>\n

2 – Com a aprova\u00e7\u00e3o da LC 227\/2026, quais os maiores impactos relativos ao ITBI?<\/strong><\/span><\/p>\n

A LC 227\/2026, al\u00e9m de alterar v\u00e1rios artigos da Lei Complementar n\u00ba 224\/25, que disciplina o IBS e a CBS, alterou dispositivo o artigo 38 C\u00f3digo Tribut\u00e1rio Nacional (CTN) que trata da base de c\u00e1lculo do ITBI.<\/span><\/p>\n

Assim, passa a ser considerado como \u201cvalor venal\u201d do ITBI o valor pelo qual o bem im\u00f3vel seria negociado \u00e0 vista, em condi\u00e7\u00f5es normais de mercado. Este valor ser\u00e1 estimado a partir de crit\u00e9rios t\u00e9cnicos, incluindo: pre\u00e7os praticados no mercado imobili\u00e1rio, informa\u00e7\u00f5es de cart\u00f3rios e agentes financeiros, caracter\u00edstica do im\u00f3vel (localiza\u00e7\u00e3o, tipologia, destina\u00e7\u00e3o, \u00e1rea etc.) e outros par\u00e2metros t\u00e9cnicos usualmente utilizados em avalia\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias.<\/span><\/p>\n

Um aspecto importante aqui foi a previs\u00e3o de que os munic\u00edpios e o Distrito Federal ficam obrigados a divulgar os crit\u00e9rios de avalia\u00e7\u00e3o deste valor venal, sendo assegurado ao contribuinte o direito de contestar o valor atribu\u00eddo, mediante avalia\u00e7\u00e3o contradit\u00f3ria, em procedimento a ser disciplinado pela legisla\u00e7\u00e3o local.<\/span><\/p>\n

E ainda, buscando ratificar a maior integra\u00e7\u00e3o que haver\u00e1 entre as autoridades fiscais e os cart\u00f3rios, as altera\u00e7\u00f5es trazidas pela LC 227 confirmam o dever legal dos servi\u00e7os notarias e registrais de compartilharem informa\u00e7\u00f5es sobre opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias com as administra\u00e7\u00f5es tribut\u00e1rias, sob pena da aplica\u00e7\u00e3o de multas.<\/span><\/p>\n

3 – Com as mudan\u00e7as sobre o ITCMD, a holding imobili\u00e1ria continua sendo vantajosa?<\/strong><\/span><\/p>\n

A decis\u00e3o de criar uma holding imobili\u00e1ria n\u00e3o deve ser analisada apenas sob o ponto de vista tribut\u00e1rio. Tamb\u00e9m \u00e9 importante considerar como organiza\u00e7\u00e3o do patrim\u00f4nio e planejamento da sucess\u00e3o.<\/span><\/p>\n

Reunir v\u00e1rios im\u00f3veis que geram renda (por loca\u00e7\u00e3o ou venda) em uma empresa pode facilitar a gest\u00e3o dos bens, tornar mais simples a transfer\u00eancia do patrim\u00f4nio em caso de falecimento ou doa\u00e7\u00e3o e, em muitos casos, gerar economia tribut\u00e1ria quando comparado \u00e0s opera\u00e7\u00f5es realizadas diretamente por pessoas f\u00edsicas, mesmo com a cobran\u00e7a do IBS\/CBS.<\/span><\/p>\n

Por outro lado, \u00e9 preciso levar em conta os custos de cria\u00e7\u00e3o e manuten\u00e7\u00e3o dessas estruturas, como despesas com registros, cont\u00e1beis, administrativas e jur\u00eddicas. Al\u00e9m disso, alguns Estados adotam regras diferentes para o c\u00e1lculo do imposto sobre heran\u00e7a e doa\u00e7\u00e3o, o ITCMD. Em certos casos, o imposto pode ser maior ou menor dependendo se o im\u00f3vel est\u00e1 em nome da pessoa f\u00edsica ou dentro de uma pessoa jur\u00eddica, como uma holding imobili\u00e1ria.<\/span><\/p>\n

FONTE: VALOR ECON\u00d4MICO <\/strong><\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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