{"id":58631,"date":"2026-01-13T10:27:57","date_gmt":"2026-01-13T13:27:57","guid":{"rendered":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/?p=58631"},"modified":"2026-01-13T10:27:57","modified_gmt":"2026-01-13T13:27:57","slug":"entenda-a-importancia-da-auditoria-na-compra-de-imoveis","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/2026\/01\/13\/entenda-a-importancia-da-auditoria-na-compra-de-imoveis\/","title":{"rendered":"ENTENDA A IMPORT\u00c2NCIA DA AUDITORIA NA COMPRA DE IM\u00d3VEIS"},"content":{"rendered":"

Medida pode evitar a responsabiliza\u00e7\u00e3o por d\u00edvidas vinculadas ao bem ou relacionadas a disputas judiciais.<\/span><\/p>\n

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A compra de um im\u00f3vel, seja ele a primeira resid\u00eancia, uma casa na praia ou ainda um bem para fins de investimento demanda um procedimento chamado pelos especialistas da \u00e1rea jur\u00eddica de “due diligence<\/em>“, que seria, na pr\u00e1tica, uma auditoria do im\u00f3vel antes da aquisi\u00e7\u00e3o para evitar riscos. O bem pode estar envolvido, por exemplo, em disputas judiciais.<\/span><\/p>\n

“H\u00e1 d\u00edvidas que acompanham o pr\u00f3prio bem e n\u00e3o a pessoa”, diz Amanda Karolini Burg, advogada da \u00e1rea de Direito P\u00fablico Empresarial da Bornholdt Advogados. “Ou seja, o novo propriet\u00e1rio vai ser respons\u00e1vel indiretamente pela d\u00edvida”, acrescenta. S\u00e3o exemplos concretos as d\u00edvidas de IPTU e de taxas condominiais.<\/span><\/p>\n

No caso de financiamento, o banco pode ser respons\u00e1vel pela auditoria imobili\u00e1ria. “Mas em muitos casos, uma an\u00e1lise pr\u00f3pria, mais espec\u00edfica, pode ser recomendada”, alerta a especialista.<\/span><\/p>\n

A seguir, Amanda, mestre em Direito Econ\u00f4mico e Concorrencial (UFSC), aborda em quatro perguntas e respostas a import\u00e2ncia da auditoria imobili\u00e1ria:<\/span><\/p>\n

1 \u2013 O que \u00e9 a “due diligence”<\/em> imobili\u00e1ria?<\/strong><\/span><\/p>\n

Trata-se de procedimento pr\u00e9vio \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, no qual s\u00e3o levantadas informa\u00e7\u00f5es t\u00e9cnicas, jur\u00eddicas e financeiras relativas ao bem e aos seus propriet\u00e1rios, com vistas \u00e0 apura\u00e7\u00e3o de sua regularidade.<\/span><\/p>\n

Podemos definir como uma esp\u00e9cie de auditoria financeira e jur\u00eddica do im\u00f3vel, em que se verifica a situa\u00e7\u00e3o do bem que vai ser transacionado e, muitas vezes, tamb\u00e9m a situa\u00e7\u00e3o dos propriet\u00e1rios.<\/span><\/p>\n

Entre outras informa\u00e7\u00f5es checadas, podemos citar, por exemplo, a an\u00e1lise da matr\u00edcula do im\u00f3vel para verificar eventuais restri\u00e7\u00f5es ao uso, se existem gravames e\/ou garantias vinculadas ao im\u00f3vel, a exist\u00eancia de d\u00edvidas relacionadas a ele, bem como a situa\u00e7\u00e3o fiscal do im\u00f3vel perante os \u00f3rg\u00e3os p\u00fablicos. Outro ponto que merece destaque \u00e9 a situa\u00e7\u00e3o financeira dos propriet\u00e1rios, dado o risco de afeta\u00e7\u00e3o do bem por d\u00edvidas.<\/span><\/p>\n

2 \u2013 Quem faz essa auditoria imobili\u00e1ria?<\/strong><\/span><\/p>\n

A an\u00e1lise de regularidade da opera\u00e7\u00e3o se d\u00e1 por meio de equipe interdisciplinar, normalmente liderada pelo setor jur\u00eddico, mas, muitas vezes, contando com o aux\u00edlio de profissionais da engenharia e da contabilidade, por exemplo. Embora a auditoria n\u00e3o precise, necessariamente, ser executada por um advogado, considerando a natureza das informa\u00e7\u00f5es analisadas, normalmente o setor jur\u00eddico det\u00e9m conhecimento mais amplo para analisar a opera\u00e7\u00e3o como um todo, garantindo maior seguran\u00e7a.<\/span><\/p>\n

O banco pode ser respons\u00e1vel pela auditoria imobili\u00e1ria, na hip\u00f3tese de financiamento. Entretanto, essa quest\u00e3o pode variar de institui\u00e7\u00e3o para institui\u00e7\u00e3o. Sendo assim, \u00e9 importante que o comprador verifique com o banco se ele faz essa an\u00e1lise e a profundidade da verifica\u00e7\u00e3o. Em muitos casos, uma an\u00e1lise pr\u00f3pria, mais espec\u00edfica, pode ser recomendada.<\/span><\/p>\n

3 \u2013 O que \u00e9 analisado no procedimento?<\/strong><\/span><\/p>\n

De maneira geral, a due diligence<\/em> imobili\u00e1ria envolve a an\u00e1lise de informa\u00e7\u00f5es acerca da regularidade fiscal, registral e cadastral do bem e financeira dos vendedores, mediante an\u00e1lise e verifica\u00e7\u00e3o de certid\u00f5es, \u00f4nus, pend\u00eancias administrativas, a\u00e7\u00f5es judiciais, ind\u00edcios de insolv\u00eancia ou endividamento, quest\u00f5es familiares ou d\u00edvidas “propter rem”.<\/em><\/span><\/p>\n

As d\u00edvidas “propter rem”<\/em> s\u00e3o d\u00edvidas que acompanham o pr\u00f3prio bem e n\u00e3o a pessoa. Ent\u00e3o, mesmo que haja transfer\u00eancia da propriedade desse bem, a d\u00edvida continuar\u00e1 vinculada ao bem. Ou seja, o novo propriet\u00e1rio vai ser respons\u00e1vel \u201cindiretamente\u201d pela d\u00edvida, porque o im\u00f3vel \u00e9 respons\u00e1vel pela d\u00edvida. Em suma, se a d\u00edvida de tal natureza n\u00e3o for quitada previamente pelo vendedor, o comprador pode ser responsabilizado, at\u00e9 mesmo perdendo o im\u00f3vel.<\/span><\/p>\n

4- No caso de im\u00f3vel comercial, a auditoria imobili\u00e1ria inclui quest\u00f5es diferenciadas?<\/strong><\/span><\/p>\n

Em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel para fins comerciais, recomenda-se uma an\u00e1lise mais detalhada. Para al\u00e9m da an\u00e1lise de matr\u00edculas, certid\u00f5es, regularidade fiscal do im\u00f3vel, exist\u00eancia de d\u00edvidas ou processos vinculados, um aprofundamento bastante<\/span><\/p>\n

interessante diz respeito ao uso e ocupa\u00e7\u00e3o do solo, por exemplo, bem como a quest\u00e3o relativa a alvar\u00e1s e licen\u00e7as, para que a atividade comercial possa ser exercida de forma plena no im\u00f3vel adquirido. Eventuais restri\u00e7\u00f5es ambientais tamb\u00e9m devem ser analisadas, bem como a estrutura eventualmente existente e a possibilidade de sua modifica\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

FONTE: VALOR ECON\u00d4MICO <\/strong><\/span><\/p>\n

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