{"id":55359,"date":"2025-09-18T10:26:24","date_gmt":"2025-09-18T13:26:24","guid":{"rendered":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/?p=55359"},"modified":"2025-09-18T10:27:16","modified_gmt":"2025-09-18T13:27:16","slug":"o-ret-e-reforma-tributaria-como-ficara-a-tributacao-das-incorporacoes","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/2025\/09\/18\/o-ret-e-reforma-tributaria-como-ficara-a-tributacao-das-incorporacoes\/","title":{"rendered":"O RET E REFORMA TRIBUT\u00c1RIA: COMO FICAR\u00c1 A TRIBUTA\u00c7\u00c3O DAS INCORPORA\u00c7\u00d5ES?"},"content":{"rendered":"

Introdu\u00e7\u00e3o<\/strong><\/span>\u00a0<\/strong><\/span><\/p>\n

A reforma tribut\u00e1ria aprovada recentemente promete mudar a forma como empresas e cidad\u00e3os lidam com os impostos no Brasil. Poucas \u00e1reas sentir\u00e3o tanto seus efeitos quanto o mercado imobili\u00e1rio, respons\u00e1vel por movimentar bilh\u00f5es de reais e gerar milhares de empregos todos os anos.<\/span><\/p>\n

Um dos pontos mais sens\u00edveis \u00e9 o chamado Regime Especial de Tributa\u00e7\u00e3o da Incorpora\u00e7\u00e3o Imobili\u00e1ria (RET). Criado para simplificar a vida das construtoras e incorporadoras, o RET permite que todos os tributos de um empreendimento sejam pagos de maneira unificada, com uma al\u00edquota fixa sobre a receita mensal. Essa previsibilidade ajudou o setor a planejar obras e investimentos com mais seguran\u00e7a.<\/span><\/p>\n

Com a chegada do novo sistema de impostos \u2014 que substituir\u00e1 tributos atuais por dois grandes pilares, o Imposto sobre Bens e Servi\u00e7os (IBS) e a Contribui\u00e7\u00e3o sobre Bens e Servi\u00e7os (CBS) \u2014 surge a d\u00favida: como ficar\u00e1 o RET? As regras continuar\u00e3o as mesmas? Haver\u00e1 vantagens ou desvantagens para quem constr\u00f3i e vende im\u00f3veis? E, principalmente, como ser\u00e1 a transi\u00e7\u00e3o entre o modelo atual e o futuro?<\/span><\/p>\n

As regras atuais do RET<\/strong><\/span><\/p>\n

O RET Imobili\u00e1rio foi criado pela Lei n\u00ba 10.931, de 2 de agosto de 2004. Em linhas gerais, ele permite que a incorporadora de um empreendimento opte por recolher, de forma unificada, todos os tributos federais incidentes sobre a atividade de incorpora\u00e7\u00e3o, aplicando uma al\u00edquota \u00fanica de 4% sobre a receita mensal recebida do projeto.<\/span><\/p>\n

O artigo 4\u00ba da Lei 10.931, de 2004, \u00e9 o dispositivo central: ele institui a possibilidade de tributa\u00e7\u00e3o unificada e define que, ao optar pelo RET, a incorporadora recolhe em conjunto o Imposto de Renda da Pessoa Jur\u00eddica (IRPJ), a Contribui\u00e7\u00e3o Social sobre o Lucro L\u00edquido (CSLL), a Contribui\u00e7\u00e3o para o PIS\/Pasep e a Contribui\u00e7\u00e3o para o Financiamento da Seguridade Social (Cofins). Isso significa que, em vez de calcular cada tributo de forma separada, a empresa aplica a al\u00edquota \u00fanica, em geral de 4%, sobre a receita mensal recebida de vendas ou presta\u00e7\u00f5es vinculadas ao empreendimento.<\/span><\/p>\n

O \u00a7 6\u00ba do artigo 4\u00ba prev\u00ea uma regra espec\u00edfica para empreendimentos no \u00e2mbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, em que a al\u00edquota \u00e9 reduzida para 1% (para im\u00f3veis na faixa 1 do programa) \u2014 mecanismo pensado para estimular a produ\u00e7\u00e3o de habita\u00e7\u00e3o popular e ampliar o acesso \u00e0 moradia.<\/span><\/p>\n

Para fins de clareza quanto \u00e0 forma de reparti\u00e7\u00e3o da receita tribut\u00e1ria mencionada no RET, apresenta-se a seguir a discrimina\u00e7\u00e3o do percentual de 4% (quatro por cento) estabelecido no dispositivo legal, indicando a parcela correspondente a cada tributo ou contribui\u00e7\u00e3o:<\/span><\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Tributo\/Contribui\u00e7\u00e3o<\/strong><\/span><\/td>\nPercentual (%)<\/strong><\/span><\/td>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Cofins<\/span><\/td>\n1,71%<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
PIS\/Pasep<\/span><\/td>\n0,37%<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
IRPJ<\/span><\/td>\n1,26%<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
CSLL<\/span><\/td>\n0,66%<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
Total<\/strong><\/span><\/td>\n4,00%<\/strong><\/span><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

 <\/p>\n

J\u00e1 para as hip\u00f3teses de al\u00edquota de 1%, a distribui\u00e7\u00e3o \u00e9 a seguinte:<\/span><\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Tributo\/Contribui\u00e7\u00e3o<\/strong><\/span><\/td>\nPercentual (%)<\/strong><\/span><\/td>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Cofins<\/span><\/td>\n0,44%<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
PIS\/Pasep<\/span><\/td>\n0,09%<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
IRPJ<\/span><\/td>\n0,31%<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
CSLL<\/span><\/td>\n0,16%<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
Total<\/strong><\/span><\/td>\n1,00%<\/strong><\/span><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

 <\/p>\n

A defini\u00e7\u00e3o normativa dos crit\u00e9rios de distribui\u00e7\u00e3o dos tributos no RET facilita a compreender as regras desse regime e a estimar os impactos que ser\u00e3o causados pela Reforma Tribut\u00e1ria.<\/span><\/p>\n

Como ficar\u00e1 o RET ap\u00f3s a reforma tribut\u00e1ria?<\/strong><\/span><\/p>\n

Com a entrada em vigor da Lei Complementar n\u00ba 214, de 2025, haver\u00e1 altera\u00e7\u00e3o significativa do desenho do RET Imobili\u00e1rio. A al\u00edquota \u00fanica de 4% ou de 1% sobre a receita recebida, que hoje concentra IRPJ, CSLL, PIS e Cofins, n\u00e3o ser\u00e1 mantida no mesmo formato. Com a reforma, PIS e Cofins deixam de existir e, em seu lugar, entram IBS e CBS.<\/span><\/p>\n

A partir da reforma, a tributa\u00e7\u00e3o da incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria passa a seguir a sistem\u00e1tica do IVA dual (IBS e CBS), que incidir\u00e1 sobre a receita da venda de im\u00f3veis novos.<\/span><\/p>\n

Al\u00e9m do IBS e da CBS, o setor continuar\u00e1 sujeito \u00e0 tributa\u00e7\u00e3o sobre a renda, agora de forma separada. Ou seja, com a reforma, a atividade imobili\u00e1ria passar\u00e1 a se sujeitar tanto ao IVA dual quanto ao IRPJ e \u00e0 CSLL.<\/span><\/p>\n

Como a reforma n\u00e3o alterou as regras do RET quanto ao IRPJ e a CSLL, o setor imobili\u00e1rio conviver\u00e1 com dois sistemas: recolher\u00e1 a tributa\u00e7\u00e3o sobre a renda pela sistem\u00e1tica do RET, e a IBS e CBS pelo regime novo.<\/span><\/p>\n

Portanto, a reforma tribut\u00e1ria n\u00e3o acabou com o RET, que dever\u00e1 coexistir com a sistem\u00e1tica do IVA dual. O RET, assim, ficar\u00e1 restrito \u00e0 tributa\u00e7\u00e3o da renda.<\/span><\/p>\n

A al\u00edquota de refer\u00eancia do IVA Dual deve girar em torno de 28%. Esse percentual ainda ser\u00e1 definido com exatid\u00e3o ao longo da transi\u00e7\u00e3o, mas representa a carga agregada esperada para a maioria das opera\u00e7\u00f5es de bens e servi\u00e7os no pa\u00eds.<\/span><\/p>\n

A pr\u00f3pria lei, todavia, previu um tratamento diferenciado para a incorpora\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis. Assim, sobre a al\u00edquota padr\u00e3o de 28%, haver\u00e1 uma redu\u00e7\u00e3o de 70%, fazendo com que a al\u00edquota efetiva aplicada \u00e0s vendas de im\u00f3veis novos seja de aproximadamente 8,4%.<\/span><\/p>\n

O incorporador, portanto, se sujeitar\u00e1 aos seguintes tributos no RET:<\/span><\/p>\n

Para o RET com al\u00edquota de 4%:<\/span><\/p>\n\n\n\n\n\n
IRPJ<\/span><\/td>\n1,26%<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
CSLL<\/span><\/td>\n0,66%<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
IBS e CBS<\/span><\/td>\n8,4% (no regime n\u00e3o cumulativo)<\/span><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

 <\/p>\n

J\u00e1 para a al\u00edquota de 1%:<\/span><\/p>\n\n\n\n\n\n
IRPJ<\/span><\/td>\n0,31%<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
CSLL<\/span><\/td>\n0,16%<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
IBS e CBS<\/span><\/td>\n8,4% (no regime n\u00e3o cumulativo)<\/span><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

 <\/p>\n

\u00c9 importante esclarecer que o novo sistema tribut\u00e1rio permite o creditamento do tributo pago pela incorporadora ao adquirir insumos ou contratar servi\u00e7os. Logo, \u00e9 incorreto afirmar que o custo tribut\u00e1rio efetivo ser\u00e1 de 8,4% sobre o produto da venda.<\/span><\/p>\n

Al\u00e9m disso, a lei previu redutores de base de c\u00e1lculo: o redutor de ajuste e o redutor social.<\/span><\/p>\n

Considerando esse cen\u00e1rio, a atividade de incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria sujeita ao RET, a partir de 2033, dever\u00e1 recolher IBS e CBS \u00e0 al\u00edquota de 8,4%, bem como IRPJ e CSLL pela sistem\u00e1tica do RET.<\/span><\/p>\n

Entretanto, at\u00e9 l\u00e1, a Lei Complementar n\u00ba 214, de 2025, previu uma regra de transi\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

Regras de Transi\u00e7\u00e3o<\/strong><\/span><\/p>\n

O regime de transi\u00e7\u00e3o da reforma tribut\u00e1ria para as opera\u00e7\u00f5es de incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria submetidas ao patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o foi detalhado no artigo 485 da Lei Complementar n\u00ba 214, de 2025, com foco nos empreendimentos iniciados antes de 1\u00ba de janeiro de 2029 e submetidos \u00e0s regras do patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

O artigo 485 estabeleceu que, durante o per\u00edodo de transi\u00e7\u00e3o, os empreendimentos de incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria submetidos ao patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o e iniciados at\u00e9 1\u00ba de janeiro de 2029 poder\u00e3o continuar recolhendo tributos em patamar equivalente ao do RET atual.<\/span><\/p>\n

Na pr\u00e1tica, isso significa que a soma do IRPJ, da CSLL, da CBS e do IBS ficar\u00e1 limitada ao percentual de 1% ou de 4% da receita mensal recebida, conforme o enquadramento do projeto. Assim, um empreendimento que hoje recolhe 4% continuar\u00e1 recolhendo exatamente 4% durante todo o per\u00edodo de transi\u00e7\u00e3o, sem sofrer aumento de carga, caso preencha os requisitos legais. O mesmo ocorrer\u00e1 com os empreendimentos habitacionais de interesse social, que manter\u00e3o o percentual reduzido de 1%.<\/span><\/p>\n

A escolha por esse regime transit\u00f3rio implica importantes consequ\u00eancias jur\u00eddicas. A incorporadora n\u00e3o poder\u00e1 apropriar cr\u00e9ditos de IBS e de CBS em rela\u00e7\u00e3o \u00e0s aquisi\u00e7\u00f5es de bens e servi\u00e7os. Al\u00e9m disso, a ado\u00e7\u00e3o desse regime impede a aplica\u00e7\u00e3o de mecanismos de redu\u00e7\u00e3o da carga tribut\u00e1ria, como os redutores de ajuste e o redutor social.<\/span><\/p>\n

O artigo 485 ainda determina que os cr\u00e9ditos de IBS e CBS decorrentes de custos e despesas indiretos, apropriados pela incorporadora de acordo com o \u00a7 4\u00ba do artigo 4\u00ba da Lei n\u00ba 10.931\/2004, dever\u00e3o ser estornados, de modo a evitar a utiliza\u00e7\u00e3o de cr\u00e9ditos vinculados a opera\u00e7\u00f5es sujeitas ao regime especial.<\/span><\/p>\n

Para melhor compreens\u00e3o das mudan\u00e7as trazidas pela reforma tribut\u00e1ria em rela\u00e7\u00e3o ao Regime Especial de Tributa\u00e7\u00e3o (RET), apresenta-se a seguir um quadro comparativo entre o modelo atualmente em vigor e o que passar\u00e1 a ser aplicado ap\u00f3s a implementa\u00e7\u00e3o do novo sistema. O objetivo \u00e9 evidenciar, de forma sint\u00e9tica, as principais diferen\u00e7as quanto \u00e0 base de incid\u00eancia, tributos abrangidos, al\u00edquotas e grau de simplicidade de cada regime, facilitando a visualiza\u00e7\u00e3o dos impactos pr\u00e1ticos para o setor imobili\u00e1rio.<\/span><\/p>\n

Comparativo \u2013 RET Atual x RET Futuro<\/strong><\/span><\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Aspecto<\/strong><\/span><\/td>\nRET Atual<\/strong><\/span><\/td>\nRET Futuro (ap\u00f3s a Reforma Tribut\u00e1ria)<\/strong><\/span><\/td>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Tributos abrangidos<\/span><\/td>\nIRPJ, CSLL, PIS, Cofins<\/span><\/td>\nIRPJ e CSLL permanecem no RET; PIS e Cofins substitu\u00eddos por CBS e IBS (fora do RET)<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
Al\u00edquota unificada<\/span><\/td>\n4% sobre a receita (ou 1% no Minha Casa Minha Vida \u2013 faixa 1)<\/span><\/td>\nRET restrito \u00e0 renda: IRPJ + CSLL; CBS e IBS recolhidos separadamente<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
Forma de recolhimento<\/span><\/td>\n\u00danica guia de 4% (ou 1%) sobre receita do empreendimento<\/span><\/td>\nDuas frentes: (i) IRPJ e CSLL via RET; (ii) IBS e CBS via regime n\u00e3o cumulativo<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
Carga efetiva<\/span><\/td>\n4% ou 1%, conforme o empreendimento<\/span><\/td>\nAproximadamente 8,4% de IBS\/CBS (com redu\u00e7\u00e3o de 70% da al\u00edquota padr\u00e3o) + IRPJ e CSLL pelo RET<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
Aproveitamento de cr\u00e9ditos<\/span><\/td>\nN\u00e3o h\u00e1 cr\u00e9ditos de PIS\/Cofins (regime monof\u00e1sico fixo)<\/span><\/td>\nHaver\u00e1 cr\u00e9ditos de IBS e CBS, mitigando parcialmente a carga tribut\u00e1ria<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
Seguran\u00e7a jur\u00eddica<\/span><\/td>\nEst\u00e1vel desde 2004, com poucas altera\u00e7\u00f5es pontuais<\/span><\/td>\nMaior incerteza: necessidade de regulamenta\u00e7\u00e3o e adapta\u00e7\u00e3o ao IVA dual<\/span><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

\u00a0<\/strong><\/span><\/p>\n

Conclus\u00e3o<\/strong><\/span><\/p>\n

A reforma tribut\u00e1ria inaugura uma nova era para o setor imobili\u00e1rio. Se, de um lado, a regra de transi\u00e7\u00e3o garante que os empreendimentos iniciados at\u00e9 2029 n\u00e3o ter\u00e3o aumento imediato de carga tribut\u00e1ria, de outro, o cen\u00e1rio ap\u00f3s 2033 aponta para mudan\u00e7as significativas.<\/span><\/p>\n

A substitui\u00e7\u00e3o da al\u00edquota fixa de 4% do RET por uma tributa\u00e7\u00e3o composta pelo IVA dual (IBS e CBS) \u00e0 al\u00edquota efetiva de 8,4%, somada ao IRPJ e \u00e0 CSLL, tende a elevar o custo tribut\u00e1rio das incorpora\u00e7\u00f5es. Esse risco \u00e9 ainda mais relevante para as empresas que hoje se beneficiam da simplicidade e previsibilidade do RET, pois ter\u00e3o de lidar com um modelo mais complexo, baseado em cr\u00e9ditos e d\u00e9bitos, cuja efetividade depender\u00e1 da estrutura de cada empreendimento.<\/span><\/p>\n

Assim, embora o regime especial de tributa\u00e7\u00e3o da renda continue existindo, a probabilidade de aumento da carga tribut\u00e1ria \u00e9 concreta, sobretudo para incorporadoras que operam com baixa capacidade de aproveitamento de cr\u00e9ditos. A transi\u00e7\u00e3o exigir\u00e1 maior planejamento cont\u00e1bil e estrat\u00e9gico, notadamente para a defini\u00e7\u00e3o adequada do pre\u00e7o final dos im\u00f3veis.<\/span><\/p>\n

O desafio que se imp\u00f5e ao setor n\u00e3o \u00e9 apenas o de compreender as novas regras, mas de se preparar para um ambiente tribut\u00e1rio potencialmente mais oneroso.<\/span><\/p>\n

Pensando nos desdobramentos da Reforma Tribut\u00e1ria sobre os diversos setores da economia, ser\u00e1 realizado, nos dias 2 e 3 de outubro, o Congresso Empresarial, Tribut\u00e1rio e Cont\u00e1bil da Para\u00edba (CETC-PB) em conjunto com o Aconcarf Itinerante. O evento tem como objetivo discutir os impactos da Reforma, esclarecer d\u00favidas e apresentar solu\u00e7\u00f5es pr\u00e1ticas para empresas e profissionais. Entre os temas centrais, estar\u00e1 o futuro do Simples Nacional diante da nova sistem\u00e1tica tribut\u00e1ria.<\/span><\/p>\n

A programa\u00e7\u00e3o reunir\u00e1 conselheiros do CARF, auditores da Receita Federal, advogados, contadores, empres\u00e1rios e especialistas, promovendo um espa\u00e7o de debate qualificado sobre os caminhos poss\u00edveis para enfrentar as mudan\u00e7as. As inscri\u00e7\u00f5es podem ser realizadas pelo site: www.aconcarfparaiba.com.br<\/a><\/span><\/p>\n

_____________________________________________________________________________<\/span><\/p>\n

Os artigos escritos pelos \u201ccolunistas\u201d n\u00e3o refletem necessariamente a opini\u00e3o do Portal da Reforma Tribut\u00e1ria. Os textos visam promover o debate sobre temas relevantes para o pa\u00eds.<\/span><\/p>\n

FONTE: PORTAL DA REFORMA TRIBUT\u00c1RIA –<\/strong> POR RAFAEL CAMARA<\/strong><\/span><\/p>\n

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