{"id":54929,"date":"2025-09-04T09:35:34","date_gmt":"2025-09-04T12:35:34","guid":{"rendered":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/?p=54929"},"modified":"2025-09-04T09:35:34","modified_gmt":"2025-09-04T12:35:34","slug":"reforma-tributaria-e-o-pl-1-087-25-impactos-na-tributacao-das-locacoes-de-imoveis","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/2025\/09\/04\/reforma-tributaria-e-o-pl-1-087-25-impactos-na-tributacao-das-locacoes-de-imoveis\/","title":{"rendered":"REFORMA TRIBUT\u00c1RIA E O PL 1.087\/25: IMPACTOS NA TRIBUTA\u00c7\u00c3O DAS LOCA\u00c7\u00d5ES DE IM\u00d3VEIS"},"content":{"rendered":"

Com a aprova\u00e7\u00e3o da EC 132\/23 e o envio do PL 1.087\/25 ao Congresso Nacional, surgem novos contornos sobre a tributa\u00e7\u00e3o incidente nas loca\u00e7\u00f5es de im\u00f3veis, tanto para pessoas f\u00edsicas quanto jur\u00eddicas. A seguir, analisam-se os principais pontos trazidos pela reforma e suas consequ\u00eancias pr\u00e1ticas para o setor.<\/span>\u00a0<\/strong><\/span><\/p>\n

    \n
  1. Tributa\u00e7\u00e3o das loca\u00e7\u00f5es por pessoas f\u00edsicas<\/strong><\/span><\/li>\n<\/ol>\n

    Atualmente, os rendimentos recebidos por pessoas f\u00edsicas decorrentes da loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis s\u00e3o tributados pelo carn\u00ea-le\u00e3o, conforme a tabela progressiva do Imposto de Renda. A al\u00edquota m\u00e1xima \u00e9 de 27,5% para valores superiores a R$ 4.664,68 mensais, com dedu\u00e7\u00e3o de R$ 896.<\/span><\/p>\n

    Com a poss\u00edvel aprova\u00e7\u00e3o do PL 1.087\/25, haver\u00e1 a atualiza\u00e7\u00e3o da tabela progressiva a partir de janeiro de 2026. Os principais pontos s\u00e3o:<\/strong><\/span><\/p>\n

    Isen\u00e7\u00e3o total para rendimentos mensais de at\u00e9 R$ 5 mil;<\/strong><\/span><\/p>\n

    Aus\u00eancia de redu\u00e7\u00e3o para contribuintes com rendimentos mensais superiores a R$ 7 mil;<\/strong><\/span><\/p>\n

    Exemplo pr\u00e1tico:<\/strong><\/span><\/p>\n

    Se aprovada a nova legisla\u00e7\u00e3o, um locador de um \u00fanico im\u00f3vel, pessoa f\u00edsica que aufira R$ 5 mil mensais com aluguel<\/strong> a partir de 2026 estar\u00e1 isento do IR e n\u00e3o ser\u00e1 contribuinte do IBS ou da CBS.<\/span><\/p>\n

      \n
    1. Institui\u00e7\u00e3o do IRPFM –\u00a0IRPFM M\u00ednimo<\/strong><\/span><\/li>\n<\/ol>\n

      Para mitigar os efeitos da amplia\u00e7\u00e3o da faixa de isen\u00e7\u00e3o, o PL 1.087\/25 prop\u00f5e a cria\u00e7\u00e3o do IRPFM – Imposto de Renda das Pessoas F\u00edsicas M\u00ednimo<\/strong>, com aplica\u00e7\u00e3o a partir de 2026. Trata-se de um tributo complementar, com al\u00edquotas progressivas de 2,5% a 10%, incidentes sobre rendimentos anuais superiores a R$ 600 mil.<\/span><\/p>\n

      Assim, para rendimentos entre R$ 600 mil e R$ 1,2 milh\u00e3o anuais<\/strong>, haver\u00e1 tributa\u00e7\u00e3o progressiva. Valores acima de R$ 1,2 milh\u00e3o<\/strong> incidir\u00e3o na al\u00edquota m\u00e1xima de 10%.<\/span><\/p>\n

        \n
      1. IBS e CBS para pessoas f\u00edsicas<\/strong><\/span><\/li>\n<\/ol>\n

        Conforme o art. 251 da LC 214\/25, pessoas f\u00edsicas poder\u00e3o ser enquadradas como contribuintes do regime regular do IBS e da CBS nas seguintes hip\u00f3teses cumulativas:<\/span><\/p>\n

        Receita total com loca\u00e7\u00f5es superior a R$ 240 mil no ano-calend\u00e1rio anterior;<\/span><\/p>\n

        Loca\u00e7\u00f5es envolvendo mais de tr\u00eas im\u00f3veis distintos.<\/span><\/p>\n

        Adicionalmente, ser\u00e1 contribuinte tamb\u00e9m no pr\u00f3prio ano-calend\u00e1rio se a receita com loca\u00e7\u00f5es ultrapassar 20%<\/strong> do limite anterior, ou seja, R$ 288 mil<\/strong>.<\/span><\/p>\n

        Tratamento fiscal:<\/strong><\/span><\/p>\n

        Redu\u00e7\u00e3o de 70% <\/strong>nas al\u00edquotas do IBS e CBS;<\/strong><\/span><\/p>\n

        Aplica\u00e7\u00e3o de redutor social de R$ 600<\/strong> nas loca\u00e7\u00f5es residenciais, reajustado pelo IPCA;<\/span><\/p>\n

        Para 2026<\/strong>, al\u00edquotas simb\u00f3licas de teste:<\/strong><\/span><\/p>\n

        IBS: 0,1%<\/strong><\/span><\/p>\n

        CBS: 0,9%<\/strong><\/span><\/p>\n

        A carga tribut\u00e1ria total estimada<\/strong> para pessoas f\u00edsicas locadoras, incluindo IR, IBS e CBS, poder\u00e1 atingir 35,9%, nos casos de maior exposi\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

          \n
        1. Loca\u00e7\u00f5es de curta dura\u00e7\u00e3o<\/strong><\/span><\/li>\n<\/ol>\n

          A loca\u00e7\u00e3o por curta temporada, como nos casos de uso do Airbnb<\/strong>, ser\u00e1 equiparada \u00e0 hospedagem<\/strong>. Nesse caso, haver\u00e1:<\/span><\/p>\n

          Redutor de base de c\u00e1lculo de 40%;<\/strong><\/span><\/p>\n

          Veda\u00e7\u00e3o ao aproveitamento de cr\u00e9ditos <\/strong>de IBS e CBS.<\/span><\/p>\n

            \n
          1. Tributa\u00e7\u00e3o das loca\u00e7\u00f5es por pessoas jur\u00eddicas<\/strong><\/span><\/li>\n<\/ol>\n

            As loca\u00e7\u00f5es realizadas por pessoas jur\u00eddicas tamb\u00e9m estar\u00e3o sujeitas \u00e0 incid\u00eancia do IBS e CBS, conforme o art. 252 da LC 214\/25.<\/span><\/p>\n

            Aspectos relevantes:<\/strong><\/span><\/p>\n

              \n
            • Direito ao cr\u00e9dito de IBS e CBS<\/strong> sobre aquisi\u00e7\u00f5es de bens e servi\u00e7os no valor total da NF, mesmo que o valor seja parcelado, desde que cumpridas \u00e0s exig\u00eancias legais, como o recolhimento via split payment, onde o cr\u00e9dito do imposto ser\u00e1 liberado na totalidade assim que o d\u00e9bito da NF for quitado;<\/span><\/li>\n
            • Emiss\u00e3o nota fiscal nos termos da LC;<\/span><\/li>\n
            • Aplica\u00e7\u00e3o de redutor social de R$ 600<\/strong> nas loca\u00e7\u00f5es residenciais, a partir de 2027;<\/span><\/li>\n
            • Redu\u00e7\u00e3o de 70% nas al\u00edquotas <\/strong>aplicadas \u00e0s loca\u00e7\u00f5es em geral.<\/span><\/li>\n<\/ul>\n

              Regime especial para contratos antigos:<\/strong><\/span><\/p>\n

              Contratos de loca\u00e7\u00e3o n\u00e3o residencial firmados at\u00e9 16\/1\/25<\/strong> poder\u00e3o optar pelo regime do art. 487 da LC 214\/25:<\/span><\/p>\n

                \n
              • Al\u00edquota de 3,65%;<\/strong><\/span><\/li>\n
              • Veda\u00e7\u00e3o \u00e0 apropria\u00e7\u00e3o de cr\u00e9ditos;<\/strong><\/span><\/li>\n
              • Carga tribut\u00e1ria equivalente ao regime anterior: 11,33%<\/span><\/li>\n<\/ul>\n

                Carga tribut\u00e1ria estimada para contratos sem regime especial:<\/strong><\/span><\/p>\n

                  \n
                • Al\u00edquota cheia do IVA dual (IBS + CBS): Estimada em 28%;<\/strong><\/span><\/li>\n
                • Com a redu\u00e7\u00e3o de 70%: Carga efetiva estimada de 8,4%;<\/strong><\/span><\/li>\n
                • Carga tribut\u00e1ria total m\u00e9dia para pessoas jur\u00eddicas em 2026: 16,08%;<\/strong><\/span><\/li>\n
                • Caso a BC do IRPJ seja maior do que R$ 20.000,00 ao m\u00eas: 10% adicional.<\/strong><\/span><\/li>\n<\/ul>\n
                    \n
                  1. Transi\u00e7\u00e3o e obrigatoriedades acess\u00f3rias<\/strong><\/span><\/li>\n<\/ol>\n

                    A transi\u00e7\u00e3o para o novo modelo ser\u00e1 progressiva, entre 2026 e 2033:<\/strong><\/span><\/p>\n

                      \n
                    • 2026-2027: <\/strong>Al\u00edquotas simb\u00f3licas e testes do sistema; nota fiscal eletr\u00f4nica obrigat\u00f3ria para todos os alugu\u00e9is;<\/span><\/li>\n
                    • 2028-2032: <\/strong>Redu\u00e7\u00e3o gradual de ISS e ICMS, com eleva\u00e7\u00e3o proporcional do IBS e CBS;<\/span><\/li>\n
                    • 2027: <\/strong>Extin\u00e7\u00e3o do Pis e da Cofins, in\u00edcio da CBS;<\/span><\/li>\n
                    • 2027: <\/strong>Redu\u00e7\u00e3o do IPI para 0% (exceto Zona Franca de Manaus);<\/span><\/li>\n
                    • 2033: <\/strong>Extin\u00e7\u00e3o total dos tributos antigos e plena vig\u00eancia do modelo dual.<\/span><\/li>\n<\/ul>\n
                        \n
                      1. CIB – Cadastro Imobili\u00e1rio Brasileiro<\/strong><\/span><\/li>\n<\/ol>\n

                        A LC 214\/25 tamb\u00e9m prev\u00ea a implanta\u00e7\u00e3o do CIB – Cadastro Imobili\u00e1rio Brasileiro, no \u00e2mbito do Sinter,<\/strong> que exigir\u00e1 a inscri\u00e7\u00e3o de todos os im\u00f3veis urbanos e rurais com identifica\u00e7\u00e3o unificada por:<\/span><\/p>\n

                          \n
                        • CPF;<\/strong><\/span><\/li>\n
                        • CNPJ;<\/strong><\/span><\/li>\n
                        • C\u00f3digo CIB.<\/strong><\/span><\/li>\n<\/ul>\n

                          Prazos de adequa\u00e7\u00e3o:<\/strong><\/span><\/p>\n

                            \n
                          • 12 meses (a partir de janeiro de 2025): <\/strong>\u00d3rg\u00e3os federais, cart\u00f3rios e capitais;<\/span><\/li>\n
                          • 24 meses: <\/strong>\u00d3rg\u00e3os estaduais e demais munic\u00edpios.<\/span><\/li>\n<\/ul>\n

                            Espera-se que o CIB <\/strong>seja integrado aos sistemas de fiscaliza\u00e7\u00e3o da Receita Federal, permitindo cruzamento automatizado com o IR.<\/span><\/p>\n

                              \n
                            1. Fluxo de caixa<\/strong><\/span><\/li>\n<\/ol>\n

                              Nas aquisi\u00e7\u00f5es de bens e servi\u00e7os a locadora PJ de im\u00f3veis, ter\u00e1 que pagar mediante NF o total do imposto da opera\u00e7\u00e3o, mesmo que tenha parcelado o valor total a pagar.<\/span><\/p>\n

                              Ressalta-se que o cr\u00e9dito depende do pagamento total do imposto destacado na nota fiscal e n\u00e3o do modo comercial do pagamento da compra ou servi\u00e7os adquiridos. Em muitas situa\u00e7\u00f5es, a empresa pode comprar ou adquirir servi\u00e7os de seus fornecedores a prazo, e ter que pagar \u00e0\u00a0vista o IBS e CBS, no seu vencimento.<\/span><\/p>\n

                              Um exemplo \u00e9 se uma empresa Holding que aluga alguns im\u00f3veis, comprar materiais de inform\u00e1tica, materiais de limpeza e adquirir servi\u00e7os de TI, onde, enquanto a mesma n\u00e3o pagar o IBS e CBS total que est\u00e3o destacados nas notas fiscais, n\u00e3o vai gerar seus cr\u00e9ditos no sistema do comit\u00ea gestor que controla tudo via um sistema integrado. Este cr\u00e9dito imputado no sistema ser\u00e1 usado na apura\u00e7\u00e3o dos tributos no m\u00eas.<\/span><\/p>\n

                              Assim, as empresas que come\u00e7aram a se preparar agora estar\u00e3o em posi\u00e7\u00e3o de ajustar sistemas, revisar contratos, recalibrar pre\u00e7os e organizar cr\u00e9ditos de forma estrat\u00e9gica, garantindo competitividade durante a transi\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

                              FONTE: MIGALHAS – POR MAURICIO ZOPPI<\/strong><\/span><\/p>\n

                              \u00a0<\/strong><\/p>\n

                              \u00a0<\/strong><\/p>\n

                              \u00a0<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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