{"id":54629,"date":"2025-08-26T10:05:31","date_gmt":"2025-08-26T13:05:31","guid":{"rendered":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/?p=54629"},"modified":"2025-08-26T10:05:31","modified_gmt":"2025-08-26T13:05:31","slug":"reforma-tributaria-vai-alterar-tributacao-de-alugueis-ja-em-2026","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/2025\/08\/26\/reforma-tributaria-vai-alterar-tributacao-de-alugueis-ja-em-2026\/","title":{"rendered":"REFORMA TRIBUT\u00c1RIA VAI ALTERAR TRIBUTA\u00c7\u00c3O DE ALUGU\u00c9IS J\u00c1 EM 2026"},"content":{"rendered":"<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: 12pt;\">IBS e CBS passam a incidir sobre loca\u00e7\u00f5es e vendas de im\u00f3veis, com impacto crescente para pessoas f\u00edsicas a partir do pr\u00f3ximo ano.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><!--more--><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: 12pt;\">A partir de 2026, propriet\u00e1rios de im\u00f3veis que vivem da renda de alugu\u00e9is passar\u00e3o a enfrentar mudan\u00e7as significativas em sua tributa\u00e7\u00e3o. Com a entrada em vigor da Lei Complementar n\u00ba 214\/2025, que regulamenta a Reforma Tribut\u00e1ria, a loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis deixar\u00e1 de ser tributada apenas pelo Imposto de Renda da Pessoa F\u00edsica (IRPF) e passar\u00e1 a estar sujeita tamb\u00e9m ao Imposto sobre Bens e Servi\u00e7os (IBS) e \u00e0 Contribui\u00e7\u00e3o sobre Bens e Servi\u00e7os (CBS).<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: 12pt;\">A mudan\u00e7a representa um novo cen\u00e1rio para investidores e fam\u00edlias que utilizam a renda de alugu\u00e9is como fonte principal de sustento, trazendo impacto imediato j\u00e1 no in\u00edcio da transi\u00e7\u00e3o do sistema tribut\u00e1rio, prevista para ocorrer entre 2026 e 2032.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: 12pt;\">Atualmente, os rendimentos de aluguel recebidos por pessoas f\u00edsicas est\u00e3o sujeitos exclusivamente ao IRPF, calculado de acordo com a tabela progressiva do imposto. O propriet\u00e1rio deve declarar mensalmente por meio do carn\u00ea-le\u00e3o ou anualmente na Declara\u00e7\u00e3o de Ajuste.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: 12pt;\">Diferentemente das empresas que atuam no setor imobili\u00e1rio e est\u00e3o obrigadas a recolher tributos sobre consumo, como ISS, PIS e Cofins, os locadores pessoa f\u00edsica n\u00e3o arcam com essa camada adicional de tributa\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: 12pt;\">Esse tratamento diferenciado come\u00e7ar\u00e1 a mudar j\u00e1 em 2026, com a implementa\u00e7\u00e3o dos novos tributos criados pela Reforma Tribut\u00e1ria.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: 12pt;\"><strong>Novos tributos criados pela Reforma Tribut\u00e1ria<\/strong><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: 12pt;\">A Lei Complementar n\u00ba 214\/2025 instituiu dois tributos centrais do modelo de IVA dual:<\/span><\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: 12pt;\"><strong>Imposto sobre Bens e Servi\u00e7os (IBS)<\/strong> \u2013 de compet\u00eancia de estados e munic\u00edpios;<\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: 12pt;\"><strong>Contribui\u00e7\u00e3o sobre Bens e Servi\u00e7os (CBS)<\/strong> \u2013 de compet\u00eancia da Uni\u00e3o.<\/span><\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: 12pt;\">Ambos substituir\u00e3o gradualmente impostos existentes, como ISS, PIS e Cofins, e ter\u00e3o incid\u00eancia tamb\u00e9m sobre atividades de loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis em determinados casos.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: 12pt;\"><strong>Quem ser\u00e1 impactado pelas novas regras<\/strong><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: 12pt;\">Segundo o artigo 251 da Lei Complementar n\u00ba 214\/2025, o recolhimento do IBS e da CBS ser\u00e1 obrigat\u00f3rio para pessoas f\u00edsicas que se enquadrarem em dois crit\u00e9rios cumulativos:<\/span><\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: 12pt;\">Possuir mais de tr\u00eas im\u00f3veis alugados;<\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: 12pt;\">Obter receita bruta anual superior a R$ 240 mil com loca\u00e7\u00f5es.<\/span><\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: 12pt;\">Se o locador ultrapassar esses limites, mesmo que em at\u00e9 20% dentro do pr\u00f3prio exerc\u00edcio, estar\u00e1 sujeito \u00e0 nova tributa\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: 12pt;\">Esse ponto gera impacto direto sobre pequenos investidores que mant\u00eam im\u00f3veis para aluguel e sobre fam\u00edlias que dependem dessa renda como complemento \u00e0 aposentadoria ou ao trabalho.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: 12pt;\"><strong>In\u00edcio da cobran\u00e7a e per\u00edodo de transi\u00e7\u00e3o<\/strong><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: 12pt;\">Diferentemente de outros pontos da Reforma Tribut\u00e1ria que s\u00f3 ter\u00e3o aplica\u00e7\u00e3o plena em 2033, a cobran\u00e7a de IBS e CBS sobre loca\u00e7\u00f5es come\u00e7a j\u00e1 em 2026, ainda com al\u00edquotas reduzidas.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: 12pt;\">O sistema de transi\u00e7\u00e3o funcionar\u00e1 da seguinte forma:<\/span><\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: 12pt;\">2026 e 2027: al\u00edquotas iniciais simb\u00f3licas de IBS e CBS, permitindo adapta\u00e7\u00e3o de contribuintes e sistemas;<\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: 12pt;\">a partir de 2028: aumento progressivo das al\u00edquotas dos novos tributos, com redu\u00e7\u00e3o proporcional de ISS, PIS e Cofins;<\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: 12pt;\">2033: extin\u00e7\u00e3o completa dos tributos antigos e aplica\u00e7\u00e3o integral do IBS e da CBS.<\/span><\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: 12pt;\">Na pr\u00e1tica, para pessoas f\u00edsicas que hoje pagam apenas IRPF, cada avan\u00e7o da transi\u00e7\u00e3o significar\u00e1 acr\u00e9scimo efetivo na carga tribut\u00e1ria sobre os alugu\u00e9is.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: 12pt;\"><strong>Redu\u00e7\u00f5es previstas para locadores<\/strong><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: 12pt;\">A legisla\u00e7\u00e3o prev\u00ea alguns redutores para amenizar o impacto da nova tributa\u00e7\u00e3o:<\/span><\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: 12pt;\">Redu\u00e7\u00e3o de 70% na base de c\u00e1lculo do IBS e da CBS para loca\u00e7\u00e3o, arrendamento ou cess\u00e3o onerosa de im\u00f3veis;<\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: 12pt;\">Redutor social de R$ 600 por im\u00f3vel residencial aplicado diretamente sobre a base de c\u00e1lculo;<\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: 12pt;\">Venda de im\u00f3veis: redu\u00e7\u00e3o de 50% na base de c\u00e1lculo para opera\u00e7\u00f5es de aliena\u00e7\u00e3o;<\/span><\/li>\n<li><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: 12pt;\">Im\u00f3veis adquiridos at\u00e9 31 de dezembro de 2026: o valor de refer\u00eancia para c\u00e1lculo ser\u00e1 o menor entre o custo de aquisi\u00e7\u00e3o atualizado pelo IPCA e o valor de refer\u00eancia oficial.<\/span><\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: 12pt;\">Esses mecanismos buscam equilibrar a tributa\u00e7\u00e3o, mas ainda assim representam acr\u00e9scimo para contribuintes que hoje pagam apenas o IRPF.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: 12pt;\"><strong>Tributa\u00e7\u00e3o de vendas de im\u00f3veis<\/strong><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: 12pt;\">Al\u00e9m da tributa\u00e7\u00e3o de alugu\u00e9is na Reforma Tribut\u00e1ria, a venda de im\u00f3veis tamb\u00e9m ter\u00e1 mudan\u00e7as.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: 12pt;\">A aliena\u00e7\u00e3o onerosa passar\u00e1 a ser tributada por IBS e CBS, com redu\u00e7\u00e3o de 50% na base de c\u00e1lculo. Esse novo encargo se soma ao ITBI e ao Imposto de Renda sobre ganho de capital, que continuam vigentes.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: 12pt;\">Um ponto de aten\u00e7\u00e3o est\u00e1 nos im\u00f3veis adquiridos at\u00e9 31 de dezembro de 2026: nesses casos, o c\u00e1lculo poder\u00e1 considerar o menor valor entre o custo de aquisi\u00e7\u00e3o atualizado pelo IPCA e o valor de refer\u00eancia oficial. Isso cria uma janela de benef\u00edcio para quem j\u00e1 possui patrim\u00f4nio ou pretende adquirir im\u00f3veis at\u00e9 essa data.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: 12pt;\">Para compras realizadas a partir de 2027, as regras ser\u00e3o menos vantajosas, o que refor\u00e7a a necessidade de planejamento patrimonial antecipado.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: 12pt;\"><strong>Tributa\u00e7\u00e3o da loca\u00e7\u00e3o por temporada<\/strong><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: 12pt;\">A LC 214\/2025 estabeleceu tratamento diferenciado para a loca\u00e7\u00e3o por temporada, definida como contratos de at\u00e9 90 dias.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: 12pt;\">Nesse caso, a opera\u00e7\u00e3o \u00e9 equiparada a servi\u00e7os de hospedagem, como hot\u00e9is e pousadas. Isso significa que, em vez da redu\u00e7\u00e3o de 70% aplic\u00e1vel \u00e0s loca\u00e7\u00f5es residenciais, a temporada ter\u00e1 redu\u00e7\u00e3o de apenas 40% da base de c\u00e1lculo.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: 12pt;\">Na pr\u00e1tica, a carga tribut\u00e1ria efetiva ser\u00e1 mais alta para im\u00f3veis destinados a alugu\u00e9is de curta dura\u00e7\u00e3o, incluindo aqueles ofertados em plataformas como Airbnb e Booking.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: 12pt;\">Esse ponto merece aten\u00e7\u00e3o especial de investidores que atuam nesse nicho, pois a rentabilidade pode ser impactada de forma mais intensa durante o per\u00edodo de transi\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: 12pt;\"><strong>Efeitos esperados para o mercado imobili\u00e1rio<\/strong><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: 12pt;\">O setor imobili\u00e1rio deve sentir os impactos j\u00e1 nos primeiros anos da transi\u00e7\u00e3o. Propriet\u00e1rios que se enquadram nos novos crit\u00e9rios precisar\u00e3o ajustar seus c\u00e1lculos de rentabilidade, considerando que parte da receita ser\u00e1 direcionada ao pagamento de IBS e CBS.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: 12pt;\">Isso pode refletir em dois caminhos: aumento dos pre\u00e7os de alugu\u00e9is para repassar os custos ou redu\u00e7\u00e3o da atratividade desse tipo de investimento, o que pode levar \u00e0 migra\u00e7\u00e3o de recursos para outras modalidades.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: 12pt;\">Profissionais da contabilidade e da \u00e1rea fiscal ter\u00e3o papel estrat\u00e9gico nesse processo, orientando contribuintes sobre o correto enquadramento nas novas regras, proje\u00e7\u00e3o de carga tribut\u00e1ria e alternativas de planejamento tribut\u00e1rio dentro da legalidade.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: 12pt;\"><strong>Import\u00e2ncia do acompanhamento do profissional cont\u00e1bil<\/strong><\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: 12pt;\">A implementa\u00e7\u00e3o dos novos tributos amplia a necessidade de acompanhamento cont\u00e1bil. Muitos locadores pessoas f\u00edsicas, que antes declaravam apenas o IRPF, precisar\u00e3o lidar com obriga\u00e7\u00f5es acess\u00f3rias ligadas ao IBS e \u00e0 CBS.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: 12pt;\">Escrit\u00f3rios de contabilidade ter\u00e3o papel relevante para auxiliar no correto cumprimento das exig\u00eancias e na preven\u00e7\u00e3o de autua\u00e7\u00f5es. Al\u00e9m disso, ser\u00e1 fundamental projetar os impactos financeiros da transi\u00e7\u00e3o at\u00e9 2033, para que o contribuinte possa tomar decis\u00f5es estrat\u00e9gicas.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: 12pt;\">A Reforma Tribut\u00e1ria trar\u00e1 mudan\u00e7as profundas no tratamento tribut\u00e1rio da loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis no Brasil. A partir de 2026, quem possui mais de tr\u00eas im\u00f3veis alugados e receita anual superior a R$ 240 mil passar\u00e1 a recolher IBS e CBS, al\u00e9m do IRPF.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: 12pt;\">Apesar da exist\u00eancia de redutores previstos em lei, o impacto ser\u00e1 imediato e crescente durante o per\u00edodo de transi\u00e7\u00e3o. Para propriet\u00e1rios e investidores, compreender as novas regras e se preparar desde j\u00e1 \u00e9 essencial para adaptar-se \u00e0 nova realidade tribut\u00e1ria do setor imobili\u00e1rio.<\/span><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><span style=\"font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: 12pt;\"><strong>FONTE: CONT\u00c1BEIS \u2013 POR L\u00cdVIA MACARIO<\/strong><\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>IBS e CBS passam a incidir sobre loca\u00e7\u00f5es e vendas [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":14,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"jetpack_post_was_ever_published":false,"_jetpack_newsletter_access":"","_jetpack_dont_email_post_to_subs":false,"_jetpack_newsletter_tier_id":0,"_jetpack_memberships_contains_paywalled_content":false,"footnotes":"","_jetpack_memberships_contains_paid_content":false,"jetpack_publicize_message":"","jetpack_publicize_feature_enabled":true,"jetpack_social_post_already_shared":true,"jetpack_social_options":{"image_generator_settings":{"template":"highway","enabled":false}}},"categories":[2],"tags":[],"jetpack_publicize_connections":[],"jetpack_featured_media_url":"","jetpack_sharing_enabled":true,"jetpack_shortlink":"https:\/\/wp.me\/paFpWR-ed7","_links":{"self":[{"href":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/54629"}],"collection":[{"href":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/14"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=54629"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/54629\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":54631,"href":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/54629\/revisions\/54631"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=54629"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=54629"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=54629"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}