{"id":54270,"date":"2025-08-15T09:53:59","date_gmt":"2025-08-15T12:53:59","guid":{"rendered":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/?p=54270"},"modified":"2025-08-15T09:53:59","modified_gmt":"2025-08-15T12:53:59","slug":"reforma-e-o-regime-especifico-de-bens-imoveis","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/2025\/08\/15\/reforma-e-o-regime-especifico-de-bens-imoveis\/","title":{"rendered":"REFORMA E O REGIME ESPEC\u00cdFICO DE BENS IM\u00d3VEIS"},"content":{"rendered":"

Nota-se que o setor imobili\u00e1rio ganhou especial aten\u00e7\u00e3o do Poder Legislativo, com a institui\u00e7\u00e3o de um regime espec\u00edfico que busca conferir uma tributa\u00e7\u00e3o mais justa<\/span><\/p>\n

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A chegada da reforma tribut\u00e1ria por meio da Emenda Constitucional (EC) n\u00ba 132\/2023, regulamentada pela Lei Complementar n\u00ba 214\/2025, trouxe profundas altera\u00e7\u00f5es no sistema tribut\u00e1rio aplic\u00e1vel ao setor imobili\u00e1rio, dentre as quais se destacam: (i) a institui\u00e7\u00e3o do IBS e da CBS, que incidir\u00e3o sobre determinadas opera\u00e7\u00f5es realizadas por pessoas f\u00edsicas e\/ou jur\u00eddicas, com a aplica\u00e7\u00e3o de um regime n\u00e3o cumulativo; e (ii) a cria\u00e7\u00e3o de redutores espec\u00edficos da base de c\u00e1lculo ou da al\u00edquota do IBS e da CBS, quando diante de opera\u00e7\u00f5es envolvendo aliena\u00e7\u00e3o de bem im\u00f3vel.<\/span><\/p>\n

Entretanto, compreender as implica\u00e7\u00f5es pr\u00e1ticas de tais mudan\u00e7as n\u00e3o \u00e9 tarefa f\u00e1cil ao contribuinte – sobretudo \u201c\u00e0s v\u00e9speras\u201d da transi\u00e7\u00e3o do atual sistema para o novo modelo de tributa\u00e7\u00e3o -, demandando uma leitura atenta e objetiva ao texto da lei. \u00c9 o que faremos a seguir.<\/span><\/p>\n

Nos termos da norma regulamentadora, o IBS e a CBS incidir\u00e3o sobre opera\u00e7\u00f5es onerosas com bens ou com servi\u00e7os sobre o valor da opera\u00e7\u00e3o, o que se estende ao setor imobili\u00e1rio em diversas hip\u00f3teses.<\/span><\/p>\n

No que se refere especificamente \u00e0 incid\u00eancia do IBS\/CBS sobre as atividades de constru\u00e7\u00e3o e incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, destaca-se um avan\u00e7o relevante em rela\u00e7\u00e3o ao atual sistema tribut\u00e1rio: a Lei Complementar n\u00ba 214\/2025 passou a permitir a apropria\u00e7\u00e3o de cr\u00e9ditos sobre os insumos utilizados nas atividades empresariais, em observ\u00e2ncia ao princ\u00edpio da n\u00e3o cumulatividade, aplic\u00e1veis a ambos os tributos.<\/span><\/p>\n

Ademais, os contribuintes que realizarem opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias poder\u00e3o ser enquadrados no regime espec\u00edfico setorial, beneficiando-se de fatores de redu\u00e7\u00e3o das bases de c\u00e1lculo e das al\u00edquotas do IBS\/CBS.<\/span><\/p>\n

Nesse regime, a sua aplicabilidade poder\u00e1 se abranger todas as opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias, \u00e0 exce\u00e7\u00e3o de opera\u00e7\u00f5es de permuta (exceto sobre a torna); da constitui\u00e7\u00e3o ou transmiss\u00e3o de direitos reais de garantia; e das opera\u00e7\u00f5es realizadas por organiza\u00e7\u00f5es gestoras de fundo patrimonial, constitu\u00eddas com base na Lei n\u00ba 13.800\/19.<\/span><\/p>\n

Al\u00e9m disso, em linhas gerais, a pessoa f\u00edsica contribuinte do IBS\/CBS poder\u00e1 ser enquadrada no regime quando da opera\u00e7\u00e3o de aliena\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel, desde que possua mais de tr\u00eas im\u00f3veis distintos no ano anterior, ou mais de um im\u00f3vel constru\u00eddo nos \u00faltimos cinco anos. Na loca\u00e7\u00e3o, quando o contribuinte possuir mais de tr\u00eas im\u00f3veis e a receita total superar R$ 240 mil no ano ou se auferir receita superior a R$ 288 mil por ano.<\/span><\/p>\n

No caso de pessoas jur\u00eddicas, a tributa\u00e7\u00e3o do IBS\/CBS sobre as opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias de aliena\u00e7\u00e3o ou loca\u00e7\u00e3o depender\u00e1 do regime tribut\u00e1rio adotado pela empresa, podendo sofrer varia\u00e7\u00f5es a cada caso.<\/span><\/p>\n

Assim, como consequ\u00eancia do enquadramento ao regime espec\u00edfico aplic\u00e1vel a bens im\u00f3veis, os contribuintes poder\u00e3o usufruir de fatores de redu\u00e7\u00e3o da base de c\u00e1lculo do IBS\/CBS, divididos em duas esp\u00e9cies, quais sejam, o redutor de ajuste e o redutor social.<\/span><\/p>\n

O redutor de ajuste poder\u00e1 ser aplicado com o objetivo de considerar o custo de aquisi\u00e7\u00e3o do bem im\u00f3vel objeto das opera\u00e7\u00f5es, podendo ser composto dos seguintes fatores: valor atualizado de aquisi\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel; valor de refer\u00eancia estipulado pela administra\u00e7\u00e3o tribut\u00e1ria; a soma do valor de aquisi\u00e7\u00e3o do terreno, ou do valor dos bens e servi\u00e7os contabilizados como custo de produ\u00e7\u00e3o ou despesa direta relacionada \u00e0 produ\u00e7\u00e3o ou comercializa\u00e7\u00e3o do bem; ou, ainda, o valor de aquisi\u00e7\u00e3o do bem.<\/span><\/p>\n

Nessa hip\u00f3tese, tamb\u00e9m ser\u00e3o levados em considera\u00e7\u00e3o o ITBI e o laud\u00eamio pago na opera\u00e7\u00e3o anterior de aquisi\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel pelo contribuinte, e as contrapartidas urban\u00edsticas ou ambientais entregues pelo empreendimento aos entes p\u00fablicos, vinculadas ao im\u00f3vel objeto da opera\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

Quanto ao redutor social, trata-se de hip\u00f3tese em que, nas opera\u00e7\u00f5es de aliena\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, poder\u00e1 haver a dedu\u00e7\u00e3o, da base de c\u00e1lculo dos tributos IBS e da CBS, dos valores fixos de R$ 100 mil por im\u00f3vel residencial novo, e de R$ 30 mil por lote residencial, at\u00e9 o limite do valor da base de c\u00e1lculo, ap\u00f3s a dedu\u00e7\u00e3o do redutor de ajuste, quando este for utilizado.<\/span><\/p>\n

No caso da loca\u00e7\u00e3o, cess\u00e3o onerosa ou arrendamento para fins residenciais, a legisla\u00e7\u00e3o prev\u00ea a possibilidade de dedu\u00e7\u00e3o da base de c\u00e1lculo no valor de R$ 600,00 por bem im\u00f3vel, at\u00e9 o limite da base de c\u00e1lculo da respectiva opera\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

A Lei Complementar n\u00ba 214\/2025 tamb\u00e9m instituiu um fator de redu\u00e7\u00e3o das al\u00edquotas do IBS\/CBS, a ser aplicado conforme a natureza da opera\u00e7\u00e3o realizada.<\/span><\/p>\n

Nas opera\u00e7\u00f5es de aliena\u00e7\u00e3o de bens im\u00f3veis, haver\u00e1 uma redu\u00e7\u00e3o de 50% da al\u00edquota padr\u00e3o do IBS\/CBS. Por sua vez, nas opera\u00e7\u00f5es de loca\u00e7\u00e3o, cess\u00e3o onerosa e arrendamento, a redu\u00e7\u00e3o da al\u00edquota padr\u00e3o dos tributos ser\u00e1 em 70%.<\/span><\/p>\n

Desta forma, diante das mudan\u00e7as trazidas pela reforma tribut\u00e1ria, nota-se que o setor imobili\u00e1rio ganhou especial aten\u00e7\u00e3o do Poder Legislativo, com a institui\u00e7\u00e3o de um regime espec\u00edfico que busca conferir uma tributa\u00e7\u00e3o mais justa.<\/span><\/p>\n

O novo modelo prev\u00ea redutores de base de c\u00e1lculo e de al\u00edquotas do IBS e da CBS, refletindo um esfor\u00e7o do legislador de compatibilizar a tributa\u00e7\u00e3o com as particularidades econ\u00f4micas e operacionais do setor imobili\u00e1rio.<\/span><\/p>\n

Todavia, a correta aplica\u00e7\u00e3o das normas exigir\u00e1 aten\u00e7\u00e3o redobrada por parte dos contribuintes, especialmente diante das especificidades do setor imobili\u00e1rio e dos desafios operacionais previstos para o per\u00edodo de transi\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

Este artigo reflete as opini\u00f5es do autor, e n\u00e3o do jornal Valor Econ\u00f4mico. O jornal n\u00e3o se responsabiliza e nem pode ser responsabilizado pelas informa\u00e7\u00f5es acima ou por preju\u00edzos de qualquer natureza em decorr\u00eancia do uso dessas informa\u00e7\u00f5es<\/span><\/p>\n

FONTE: VALOR ECON\u00d4MICO \u2013 POR JANSSEN MURAYAMA E RICARDO MACIEL<\/strong><\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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