{"id":53292,"date":"2025-07-17T09:38:54","date_gmt":"2025-07-17T12:38:54","guid":{"rendered":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/?p=53292"},"modified":"2025-07-17T09:38:54","modified_gmt":"2025-07-17T12:38:54","slug":"reforma-tributaria-alteracoes-no-regime-especial-de-tributacao-de-incorporadoras","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/2025\/07\/17\/reforma-tributaria-alteracoes-no-regime-especial-de-tributacao-de-incorporadoras\/","title":{"rendered":"REFORMA TRIBUT\u00c1RIA: ALTERA\u00c7\u00d5ES NO REGIME ESPECIAL DE TRIBUTA\u00c7\u00c3O DE INCORPORADORAS"},"content":{"rendered":"

No \u00e2mbito das incorpora\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias, o Regime Especial de Tributa\u00e7\u00e3o (RET) proporciona a simplifica\u00e7\u00e3o no pagamento dos tributos atinentes a esta \u00e1rea do mercado imobili\u00e1rio, bem como a redu\u00e7\u00e3o da carga incidente sobre esta atividade. Todavia, em vista da reforma tribut\u00e1ria, notam-se altera\u00e7\u00f5es significativas no c\u00e1lculo e recolhimento das obriga\u00e7\u00f5es tribut\u00e1rias que merecem especial aten\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

<\/p>\n

Consoante a Lei n\u00b0 10.931\/2004, o RET se trata de regime em que IRPJ, CSLL, PIS e Cofins, unificadamente, representam tributa\u00e7\u00e3o de 4% da receita bruta mensal auferida pela atividade, mormente em rela\u00e7\u00e3o \u00e0s obriga\u00e7\u00f5es de performance. Ou seja, nesta ocasi\u00e3o, as incorpora\u00e7\u00f5es est\u00e3o submetidas ao regime de caixa \u00e0 medida que mensalmente ser\u00e3o reconhecidas as receitas da atividade e sobre elas ser\u00e1 aplicada uma al\u00edquota unificada e reduzida.<\/span><\/p>\n

Ainda \u00e9 poss\u00edvel que a al\u00edquota seja reduzida ao percentual mensal de 1%, nas hip\u00f3teses de incorpora\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis residenciais de interesse social \u2014 \u00e0queles atinentes ao Programa Minha Casa Minha Vida e ao Programa Casa Verde e Amarela. Quanto \u00e0s construtoras que atuam na constru\u00e7\u00e3o de unidades habitacionais, tamb\u00e9m no \u00e2mbito dos programas referenciado, \u00e9 poss\u00edvel submeter-se \u00e0 tributa\u00e7\u00e3o da receita bruta mensal em 1% at\u00e9 a extin\u00e7\u00e3o do respectivo contrato celebrado ou 4% at\u00e9 o recebimento integral do valor do respectivo contrato, a depender do in\u00edcio das obras.<\/span><\/p>\n

A al\u00edquota unificada \u2014 seja de 4% ou 1% \u2014 equivale \u00e0 tributa\u00e7\u00e3o pelo IRPJ, CSLL, PIS e Cofins, na seguinte distribui\u00e7\u00e3o:<\/span><\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n
 <\/td>\nRET-Incorpora\u00e7\u00e3o<\/strong><\/span><\/td>\nRET-Interesse Social<\/strong><\/span><\/td>\nRET- Constru\u00e7\u00e3o<\/strong><\/span><\/td>\n<\/tr>\n
IRPJ<\/span><\/td>\n1,26%<\/span><\/td>\n0,31%<\/span><\/td>\n0,31% ou 1,26%<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
CSLL<\/span><\/td>\n0,66%<\/span><\/td>\n0,16%<\/span><\/td>\n0,16% ou 0,66%<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
PIS<\/span><\/td>\n0,37%<\/span><\/td>\n0,09%<\/span><\/td>\n0,09% ou 0,37%<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
COFINS<\/span><\/td>\n1,71%<\/span><\/td>\n0,44%<\/span><\/td>\n0,44% ou 1,71%<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
TOTAL<\/strong><\/span><\/td>\n4%<\/strong><\/span><\/td>\n1%<\/strong><\/span><\/td>\n1% ou 4%<\/strong><\/span><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Ou seja, a op\u00e7\u00e3o pelo RET apresenta consider\u00e1vel redu\u00e7\u00e3o da carga tribut\u00e1ria, considerando o volume de ativos e transa\u00e7\u00f5es nesta modalidade do setor imobili\u00e1rio, bem como em rela\u00e7\u00e3o a outros regimes de tributa\u00e7\u00e3o. Por exemplo, no lucro presumido, as al\u00edquotas totais variam de 5,93% a 6,73%.<\/span><\/p>\n

Mudan\u00e7as com a substitui\u00e7\u00e3o de impostos<\/strong><\/span><\/p>\n

Entretanto, o RET sofrer\u00e1 altera\u00e7\u00f5es pela reforma tribut\u00e1ria. A reorganiza\u00e7\u00e3o do sistema tribut\u00e1rio nacional acarretar\u00e1 a extin\u00e7\u00e3o dos tributos de ICMS, ISS, IPI, PIS e Cofins, que ser\u00e3o substitu\u00eddos pelos seguintes: Imposto sobre Bens e Servi\u00e7os (IBS), Contribui\u00e7\u00e3o sobre Bens e Servi\u00e7os (CBS) e Imposto Seletivo (IS).<\/span><\/p>\n

At\u00e9 o final de 2026, o sistema tribut\u00e1rio nacional praticamente n\u00e3o sofrer\u00e1 mudan\u00e7as dr\u00e1sticas. Em 2026, ser\u00e1 implementada uma fase experimental, em que haver\u00e1 a cobran\u00e7a de IBS\/CBS em uma al\u00edquota total de 1% compens\u00e1vel com os valores devidos a t\u00edtulo de PIS e Cofins e, somente em 2027, haver\u00e1 a extin\u00e7\u00e3o dessas contribui\u00e7\u00f5es para darem lugar \u00e0 CBS definitivamente, e em 2033 a extin\u00e7\u00e3o do ISS, ICMS e IPI para inaugurar o IBS.<\/span><\/p>\n

Com isso, se verifica altera\u00e7\u00e3o nos tributos componentes do Regime Especial de Tributa\u00e7\u00e3o, eis que o CBS substituir\u00e1 o PIS e a Cofins inseridos no RET.<\/span><\/p>\n

Sistema facultativo para incorporadoras<\/strong><\/span><\/p>\n

Nesta toada, o artigo 485 da Lei Complementar n\u00b0 214\/2025 criou um sistema facultativo de tributa\u00e7\u00e3o para as incorpora\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias, cuja op\u00e7\u00e3o pode ser realizada at\u00e9 31 de dezembro de 2028. O sistema transit\u00f3rio prev\u00ea que:<\/span><\/p>\n

    \n
  1. sobre o RET-Incorpora\u00e7\u00e3o ser\u00e1 poss\u00edvel sujeitar-se ao pagamento de CBS em montante equivalente a 2,08% da receita mensal auferida; e<\/span><\/li>\n
  2. em rela\u00e7\u00e3o ao RET-Interesse Social e RET-Constru\u00e7\u00e3o ser\u00e1 poss\u00edvel sujeitar-se ao pagamento de CBS em montante equivalente a 0,53% da receita mensal auferida.<\/span><\/li>\n<\/ol>\n

    Ou seja, nesse regime o CBS passar\u00e1 a ser componente da tributa\u00e7\u00e3o junto ao IRPJ e \u00e0 CSLL, em substitui\u00e7\u00e3o \u00e0s contribui\u00e7\u00f5es para o PIS e a Cofins, no montante equivalente a 2,08% ou 0,53%. Assim, estar\u00e3o mantidas as al\u00edquotas unificadas dos tributos aos percentuais de 4% e 1%, de modo que, na pr\u00e1tica, a carga tribut\u00e1ria permanecer\u00e1 a mesma.<\/span><\/p>\n

    Observando os termos dos artigos 485 e 488 da LC n\u00b0 214\/2025, as opera\u00e7\u00f5es que optarem pelo regime de transi\u00e7\u00e3o at\u00e9 31 de dezembro de 2028 estar\u00e3o por ele abarcadas at\u00e9 o final de suas opera\u00e7\u00f5es. Noutro giro, as opera\u00e7\u00f5es iniciadas a partir de 2029 n\u00e3o ter\u00e3o op\u00e7\u00e3o pelo regime transit\u00f3rio, estando obrigatoriamente sujeitas ao regime pr\u00f3prio da CBS, devendo realizar sua apura\u00e7\u00e3o \u201cpor fora\u201d.<\/span><\/p>\n

    No entanto, n\u00e3o se deve ignorar que o artigo 485 da Lei Complementar n\u00ba 214\/2025 ainda menciona que a op\u00e7\u00e3o pelo regime de transi\u00e7\u00e3o afasta outras cobran\u00e7as de IBS\/CBS, mas, por outro lado, veda o direito \u00e0 apropria\u00e7\u00e3o de cr\u00e9ditos aos quais o contribuinte teria direito e aos quais o adquirente tamb\u00e9m teria direito.<\/span><\/p>\n

    Desvantagem dentro do mercado imobili\u00e1rio<\/strong><\/span><\/p>\n

    Nesse sentido, as opera\u00e7\u00f5es realizadas dentro do regime transit\u00f3rio do RET-Incorpora\u00e7\u00e3o podem estar em desvantagem concorrencial em rela\u00e7\u00e3o aos demais integrantes do mercado imobili\u00e1rio, tendo em vista a sua impossibilidade de gerar cr\u00e9ditos. Afinal, as opera\u00e7\u00f5es realizadas por incorporadora n\u00e3o optante pelo regime podem propiciar cr\u00e9ditos ao adquirente, assim tornando-se uma op\u00e7\u00e3o mais atrativa.<\/span><\/p>\n

    Mister considerar que o cen\u00e1rio exposto poderia acarretar situa\u00e7\u00e3o contr\u00e1ria \u00e0s pretens\u00f5es da reforma tribut\u00e1ria, sobretudo em rela\u00e7\u00e3o ao princ\u00edpio da neutralidade, que indica que as normas de tributa\u00e7\u00e3o devem interferir o m\u00ednimo poss\u00edvel nas tomadas de decis\u00e3o negociais dos agentes em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 economia. Isso porque, inevitavelmente, esse fator \u00e9 o primeiro ao ser considerado pelo contribuinte na op\u00e7\u00e3o por um regime ou outro.<\/span><\/p>\n

    Em uma an\u00e1lise superficial, a op\u00e7\u00e3o pelo RET continua ben\u00e9fica mesmo fora do regime de transi\u00e7\u00e3o, pois somente a t\u00edtulo de IRPJ e CSLL ainda haver\u00e1 uma economia de 1,16% ou 2,61%, contudo deve-se avaliar os impactos da cobran\u00e7a do CBS por fora do RET.<\/span><\/p>\n

    Apesar de a al\u00edquota estimada para o CBS girar em torno dos 9%, haver\u00e1 redu\u00e7\u00e3o da al\u00edquota em 50% nas incorpora\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias, al\u00e9m de que, para apura\u00e7\u00e3o da base de c\u00e1lculo, haver\u00e1 a aplica\u00e7\u00e3o de redutores, bem como dedu\u00e7\u00e3o de cr\u00e9ditos.<\/span><\/p>\n

    Redutores de al\u00edquotas<\/strong><\/span><\/p>\n

    Nos termos do artigo 257 da LC n\u00b0 214\/2025, o redutor de reajuste a ser aplicado sobre a base de c\u00e1lculo da contribui\u00e7\u00e3o ser\u00e1 composto pelo valor inicial da opera\u00e7\u00e3o, as contrapartidas urban\u00edsticas e ambientais, bem como o valor do Imposto sobre a Transmiss\u00e3o de Bens Im\u00f3veis e do laud\u00eamio.<\/span><\/p>\n

    J\u00e1 em rela\u00e7\u00e3o ao redutor social, previsto ao artigo 259 da LC n\u00b0 214\/2025, \u00e9 poss\u00edvel reduzir a base de c\u00e1lculo do IBS e da CBS o valor de R$ 100.000,00 por bem im\u00f3vel residencial novo e R$ 30.000,00 por lote residencial, ambos at\u00e9 o limite do valor da base de c\u00e1lculo ap\u00f3s a dedu\u00e7\u00e3o do redutor de reajuste anteriormente tratado. Todavia, o redutor social somente poder\u00e1 ser aplicado uma \u00fanica vez por bem im\u00f3vel conforme o artigo 259, \u00a72\u00b0 da LC n\u00b0214\/2025.<\/span><\/p>\n

    Ademais, no que se refere aos redutores das al\u00edquotas de IBS e CBS, estas ser\u00e3o reduzidas em 50%. Portanto, as al\u00edquotas referentes \u00e0s atividades de loteamento e incorpora\u00e7\u00e3o \u2014 26,5 % e 28%, respectivamente \u2014 restar\u00e3o em 13,25 % e 14%, na devida ordem.<\/span><\/p>\n

    Ao final, a referida opera\u00e7\u00e3o pode ser reduzida \u00e0 seguinte f\u00f3rmula:<\/span><\/p>\n

    \u00a0<\/em>[(Valor da Opera\u00e7\u00e3o \u2013 Redutores) x Al\u00edquota (reduzida em 50%)] \u2013 Insumos = Montante Devido<\/em><\/span><\/p>\n

    Observando a possibilidade da aplica\u00e7\u00e3o de redutores e aproveitamento de insumos, o c\u00e1lculo por fora de CBS demonstra vantagens a serem consideradas pelo contribuinte na tomada de decis\u00e3o pela op\u00e7\u00e3o ou n\u00e3o de aderir ao Regime Especial de Tributa\u00e7\u00e3o quanto \u00e0 Contribui\u00e7\u00e3o de Bens e Servi\u00e7os.<\/span><\/p>\n

    Neste contexto, a reforma tribut\u00e1ria, em que pese o objetivo de simplificar a tributa\u00e7\u00e3o e considerando as altera\u00e7\u00f5es provocadas pela cria\u00e7\u00e3o da CBS e extin\u00e7\u00e3o do PIS e da Cofins, demonstra contornos de complexidade e a necessidade de reestrutura\u00e7\u00e3o do planejamento tribut\u00e1rio de atividades relacionadas ao setor imobili\u00e1rio de incorpora\u00e7\u00e3o e constru\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

    FONTE: CONSULTOR JUR\u00cdDICO – POR ELLEN AKEMY KUROCE E FILIPE SARAIVA DOS SANTOS<\/strong><\/span><\/p>\n

    \u00a0<\/strong><\/p>\n

    \u00a0<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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