{"id":52890,"date":"2025-07-04T11:55:33","date_gmt":"2025-07-04T14:55:33","guid":{"rendered":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/?p=52890"},"modified":"2025-07-04T11:55:33","modified_gmt":"2025-07-04T14:55:33","slug":"stj-define-que-uso-do-imovel-estipula-tempo-de-posse-para-usucapiao","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/2025\/07\/04\/stj-define-que-uso-do-imovel-estipula-tempo-de-posse-para-usucapiao\/","title":{"rendered":"STJ DEFINE QUE USO DO IM\u00d3VEL ESTIPULA TEMPO DE POSSE PARA USUCAPI\u00c3O"},"content":{"rendered":"

Pela primeira vez, a 3\u00aa Turma analisou o crit\u00e9rio que determinar\u00e1 qual o tempo de posse para registro da propriedade.<\/span><\/p>\n

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Recentemente, a 3\u00aa Turma do Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ) decidiu que \u00e9 o uso do im\u00f3vel e n\u00e3o a sua localiza\u00e7\u00e3o o que determina se h\u00e1 usucapi\u00e3o rural, que exige ocupa\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel por menos tempo do que o urbano geral. Essa \u00e9 a primeira manifesta\u00e7\u00e3o de turma da Corte nesse sentido. A decis\u00e3o foi un\u00e2nime.<\/span><\/p>\n

O usucapi\u00e3o rural exige posse ininterrupta por cinco anos (artigo 1.239 do C\u00f3digo Civil), enquanto o usucapi\u00e3o urbano geral requer 15 anos (artigo 1.238).<\/span><\/p>\n

O tema foi julgado em um processo em que o ocupante, originalmente, alugava a terra. O contrato de arrendamento \u00e9 de maio de 1999. Em 2008, ele foi notificado extrajudicialmente para desocupa\u00e7\u00e3o e n\u00e3o saiu. O dono da terra pediu na Justi\u00e7a a rescis\u00e3o do contrato, que alegou ser por prazo indeterminado, o despejo e a condena\u00e7\u00e3o ao pagamento do arrendamento mensal vencido, desde novembro de 2002.<\/span><\/p>\n

J\u00e1 o ocupante afirmou que, com o vencimento do contrato, em maio de 2002, desocupou o im\u00f3vel. Mas, por n\u00e3o conseguir entrar em contato com o propriet\u00e1rio e diante do \u201cabandono do bem\u201d, retornou \u00e0 propriedade e retomou o plantio de hortali\u00e7as. Alegou ainda que n\u00e3o ocorreu a prorroga\u00e7\u00e3o do contrato, mas que ele manteve a posse cont\u00ednua e sem oposi\u00e7\u00e3o sobre o im\u00f3vel rural por mais de cinco anos. Por isso, pediu a aquisi\u00e7\u00e3o do bem por usucapi\u00e3o e a condena\u00e7\u00e3o do autor por litig\u00e2ncia de m\u00e1-f\u00e9.<\/span><\/p>\n

O ocupante alegou tamb\u00e9m que a natureza rural do bem deve levar em considera\u00e7\u00e3o a “destina\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, previsto expressamente no Estatuto da Terra e respectiva regulamenta\u00e7\u00e3o”. Contudo, a justi\u00e7a local descaracterizou o usucapi\u00e3o rural.<\/span><\/p>\n

O Tribunal de Justi\u00e7a do Mato Grosso do Sul (TJMS) decidiu que n\u00e3o \u00e9 poss\u00edvel reconhecer o prazo de propriedade por meio do usucapi\u00e3o especial rural (artigos 1.239 do C\u00f3digo Civil e 191 da Constitui\u00e7\u00e3o Federal) porque o im\u00f3vel est\u00e1 localizado em zona urbana.<\/span><\/p>\n

Pelos dispositivos, aquele que n\u00e3o for propriet\u00e1rio de im\u00f3vel rural ou urbano e ocupar, por cinco anos ininterruptos, sem oposi\u00e7\u00e3o, \u00e1rea de terra em zona rural n\u00e3o superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua fam\u00edlia e fixando moradia, ter\u00e1 a propriedade.<\/span><\/p>\n

A per\u00edcia judicial apontou que o im\u00f3vel est\u00e1 localizado em per\u00edmetro urbano, o que afastaria a possibilidade de enquadramento na modalidade de usucapi\u00e3o especial rural, segundo o TJ.<\/span><\/p>\n

Inconformado, o ocupante recorreu ao STJ. Para chegar \u00e0 conclus\u00e3o de que o crit\u00e9rio deve ser o uso econ\u00f4mico do bem e n\u00e3o o endere\u00e7o dele, o relator na 3\u00aa Turma, ministro Humberto Martins, tomou emprestado uma defini\u00e7\u00e3o da 1\u00aa Se\u00e7\u00e3o da Corte em um julgamento tribut\u00e1rio.<\/span><\/p>\n

Ao analisar a incid\u00eancia do Imposto Territorial Rural (ITR) ou do Imposto sobre Propriedade Territorial Urbana (IPTU), prevaleceu na 1\u00aa Se\u00e7\u00e3o o crit\u00e9rio de \u201cdestina\u00e7\u00e3o\u201d em vez de \u201clocaliza\u00e7\u00e3o\u201d para a cobran\u00e7a (Tema n\u00ba 174). Na ocasi\u00e3o, com efeito repetitivo, a Corte decidiu que n\u00e3o incide IPTU, mas ITR, sobre im\u00f3vel localizado na \u00e1rea urbana do munic\u00edpio, desde que comprovadamente utilizado em explora\u00e7\u00e3o extrativa, vegetal, agr\u00edcola, pecu\u00e1ria ou agroindustrial.<\/span><\/p>\n

O relator citou ainda que, em se tratando de desapropria\u00e7\u00e3o para efeito de reforma agr\u00e1ria, a 1\u00aa Se\u00e7\u00e3o decidiu que, mesmo o im\u00f3vel localizado em zona municipal urbana pode ser sujeito \u00e0 \u201cdesapropria\u00e7\u00e3o da grande propriedade rural improdutiva\u201d, desde que a sua explora\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica seja rural (AR 3.971).<\/span><\/p>\n

\u201cPrecedente tem potencial de impacto direto em outras a\u00e7\u00f5es\u201d \u2014 Rodrigo Forlani<\/span><\/p>\n

Naquele julgado, os ministros consideraram que apesar de o crit\u00e9rio de defini\u00e7\u00e3o da natureza do im\u00f3vel n\u00e3o ser a localiza\u00e7\u00e3o, mas a sua destina\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica, os munic\u00edpios podem, observando a voca\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica da \u00e1rea, criar zonas urbanas e rurais – e mesmo que um im\u00f3vel esteja em zona municipal urbana, poder\u00e1 ser classificado como rural, dependendo da sua explora\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

Para Martins, a defini\u00e7\u00e3o do crit\u00e9rio da destina\u00e7\u00e3o ou explora\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica do im\u00f3vel, e n\u00e3o a sua localiza\u00e7\u00e3o, para configurar a usucapi\u00e3o, est\u00e1 adequada a uma interpreta\u00e7\u00e3o \u201csistem\u00e1tica e teleol\u00f3gica\u201d do direito de propriedade e do cumprimento da sua fun\u00e7\u00e3o social. O ministro citou a inten\u00e7\u00e3o do legislador em prestigiar o possuidor que confere fun\u00e7\u00e3o social ao im\u00f3vel rural.<\/span><\/p>\n

Considerando o crit\u00e9rio de interpreta\u00e7\u00e3o usado pelo TJMS (localiza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel), o processo foi devolvido para reexame dos fatos e verifica\u00e7\u00e3o se atende aos requisitos do artigo 1.239 do C\u00f3digo Civil. No STJ, a decis\u00e3o transitou em julgado.<\/span><\/p>\n

Um recurso apresentado ao STF n\u00e3o foi aceito. Na decis\u00e3o, o ministro Nunes Marques afirmou que a discuss\u00e3o sobre a possibilidade de aquisi\u00e7\u00e3o da propriedade do im\u00f3vel situado em zona urbana, ainda que a destina\u00e7\u00e3o preponderante seja para atividades rurais, n\u00e3o \u00e9 constitucional e demanda an\u00e1lise de fatos e provas. Na pr\u00e1tica, a palavra final \u00e9 a do STJ.<\/span><\/p>\n

O advogado da parte que pediu o usucapi\u00e3o, Leonardo Ran\u00f1a, disse esperar, ap\u00f3s a vit\u00f3ria no STJ, que o juiz de primeiro grau observe as provas que corroboram a tese do usucapi\u00e3o rural. Ele ainda observa que, na decis\u00e3o, o STJ considerou outras situa\u00e7\u00f5es n\u00e3o exatamente id\u00eanticas ao usucapi\u00e3o rural para vislumbrar que deveria privilegiar a fun\u00e7\u00e3o social da propriedade. \u201cCumprir a fun\u00e7\u00e3o social da propriedade \u00e9 a raz\u00e3o de ser do usucapi\u00e3o rural\u201d, afirmou.<\/span><\/p>\n

Como n\u00e3o h\u00e1 outra decis\u00e3o da 3\u00aa ou da 4\u00aa Turmas (que tamb\u00e9m pode julgar o assunto) nesse sentido, para Ran\u00f1a, o recente ac\u00f3rd\u00e3o sinaliza que deve-se considerar que os im\u00f3veis destinados ao desenvolvimento de uma atividade agropastoril est\u00e3o submetidos ao usucapi\u00e3o rural independente de estarem dentro ou fora do per\u00edmetro urbano.<\/span><\/p>\n

No caso concreto, a \u00e1rea est\u00e1 em regi\u00e3o nobre e era usada para a produ\u00e7\u00e3o de hortali\u00e7as e gado. \u201cN\u00e3o era mais de 50 hectares e ele ficou mais de cinco anos consecutivos, seguindo o contrato de aluguel, mas, depois, voltou ao im\u00f3vel por mais cinco anos sem pagar aluguel\u201d, diz. Ap\u00f3s isso, o propriet\u00e1rio tomou provid\u00eancias (Resp 1932802).<\/span><\/p>\n

Para Regina C\u00e9li Silveira Martins, advogada do VBD Advogados, o alargamento do conceito de que quem define o tipo de im\u00f3vel, se rural ou urbano, \u00e9 o propriet\u00e1rio em sua utiliza\u00e7\u00e3o, nada mais \u00e9 do que a conclus\u00e3o do entendimento j\u00e1 consolidado do STJ quando se trata da incid\u00eancia de imposto. \u201cNa pr\u00e1tica, refor\u00e7a a garantia de direitos ao pequeno agricultor, que d\u00e1 \u00e0 terra sua fun\u00e7\u00e3o social, j\u00e1 protegido pela Constitui\u00e7\u00e3o\u201d, afirmou.<\/span><\/p>\n

A decis\u00e3o \u00e9 in\u00e9dita, segundo Rodrigo Forlani. Por\u00e9m, Forlani pondera que existem muitas decis\u00f5es no sentido contr\u00e1rio. \u201cTem decis\u00f5es concedendo a usucapi\u00e3o mesmo quando o im\u00f3vel tem \u00e1rea menor do que o m\u00f3dulo rural, mas desde que em \u00e1rea rural\u201d, disse.<\/span><\/p>\n

Ainda de acordo com o advogado, apesar de n\u00e3o ser vinculante, o precedente tem potencial de impacto direto em outras a\u00e7\u00f5es judiciais em curso, especialmente naquelas em que pequenos produtores, mesmo residentes em zonas urbanas, exercem atividades produtivas t\u00edpicas da zona rural. \u201cAo deslocar o foco da an\u00e1lise da mera localiza\u00e7\u00e3o formal para a efetiva fun\u00e7\u00e3o desempenhada pelo im\u00f3vel, a decis\u00e3o amplia o alcance da usucapi\u00e3o especial prevista no artigo 1.239 do C\u00f3digo Civil\u201d, afirmou.<\/span><\/p>\n

Procurado pelo Valor, o advogado do propriet\u00e1rio da terra n\u00e3o retornou at\u00e9 o fechamento da edi\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

FONTE: VALOR ECON\u00d4MICO – POR BEATRIZ OLIVON \u2014 DE BRAS\u00cdLIA<\/strong><\/span><\/p>\n

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