{"id":52062,"date":"2025-06-13T10:39:14","date_gmt":"2025-06-13T13:39:14","guid":{"rendered":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/?p=52062"},"modified":"2025-06-13T10:39:14","modified_gmt":"2025-06-13T13:39:14","slug":"alphaville-atrai-empresas-mas-aguarda-efeito-da-reforma-tributaria","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/2025\/06\/13\/alphaville-atrai-empresas-mas-aguarda-efeito-da-reforma-tributaria\/","title":{"rendered":"ALPHAVILLE ATRAI EMPRESAS, MAS AGUARDA EFEITO DA REFORMA TRIBUT\u00c1RIA"},"content":{"rendered":"

Regi\u00e3o de escrit\u00f3rios, que cresceu com incentivos fiscais, surpreendeu mercado e recuperou ocupa\u00e7\u00e3o depois da pandemia.<\/span><\/p>\n

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Na pandemia, quando o trabalho remoto nos escrit\u00f3rios se tornou uma realidade, o futuro de Alphaville parecia nebuloso. Agora, \u00e9 a reforma tribut\u00e1ria que coloca nova d\u00favida para a regi\u00e3o, que, apesar disso, tem surpreendido o mercado.<\/span><\/p>\n

Em Barueri (SP), a 27 km de S\u00e3o Paulo, Alphaville se tornou um polo de escrit\u00f3rios nos \u00faltimos 20 anos. Tem, hoje, estoque de pr\u00e9dios similar \u00e0 regi\u00e3o da Chucri Zaidan, uma das maiores da capital paulista, conta Yara Matsuyama.<\/span><\/p>\n

Durante a pandemia, especialistas do setor temiam pelo futuro de Alphaville. Se estava dif\u00edcil convencer colaboradores a voltar ao trabalho presencial em \u00e1reas fartas em transporte p\u00fablico e mais pr\u00f3ximas da moradia, a dist\u00e2ncia de S\u00e3o Paulo e o acesso mais dif\u00edcil poderiam afastar funcion\u00e1rios e empresas. Para Matsuyama, no entanto, nada disso se concretizou. \u201cSe voc\u00ea for para Alphaville \u00e0s 9h, vai pegar o mesmo tr\u00e2nsito de antes, n\u00e3o aliviou nada\u201d, afirma.<\/span><\/p>\n

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De fato, a parcela de pr\u00e9dios vagos em Alphaville \u00e9 apenas a s\u00e9tima maior entre as \u00e1reas de escrit\u00f3rio da capital, de 21,9% no primeiro trimestre, ainda que fique um pouco acima da m\u00e9dia da cidade, de 18,3%. A vac\u00e2ncia na regi\u00e3o de Barueri j\u00e1 foi pior, chegando a 32,4% no fim de 2022, mas tem se reduzido.<\/span><\/p>\n

Ali, ocupantes de pr\u00e9dios corporativos se beneficiam de um ISS (Imposto Sobre Servi\u00e7os) mais baixo, benef\u00edcio concedido pela Prefeitura de Barueri, que cobra 2% de al\u00edquota para 90% dos setores. No entanto, a reforma tribut\u00e1ria, que come\u00e7a a ser aplicada em 2029, com convers\u00e3o total em 2033, vai mudar isso.<\/span><\/p>\n

Como explica Andr\u00e9 Menon, o ISS \u00e9 cobrado na sede do prestador de servi\u00e7o, mas o imposto que vai substitu\u00ed-lo, o IBS (Imposto sobre Bens e Servi\u00e7os), ser\u00e1 cobrado no destino do servi\u00e7o. \u201cVamos ter, de fato, uma revis\u00e3o da opera\u00e7\u00e3o das empresas, para elas verificarem se ainda faz sentido permanecer onde est\u00e3o, mesmo sem o benef\u00edcio fiscal\u201d, afirma. Ainda que o prazo da reforma seja longo, Menon conta que empresas j\u00e1 est\u00e3o fazendo estudos de viabilidade.<\/span><\/p>\n

Para Matsuyama, ainda \u00e9 cedo para saber o impacto da reforma em Alphaville, porque outros fatores pesam na decis\u00e3o das companhias sobre onde fincar seu escrit\u00f3rio. O fato de a regi\u00e3o estar \u00e0 beira da rodovia Castello Branco e do Rodoanel pode atrair ocupantes que prezam pela facilidade log\u00edstica, por exemplo. \u00c9 o que acredita a prefeitura: \u201cBarueri oferece diversos incentivos n\u00e3o fiscais para a perman\u00eancia e instala\u00e7\u00e3o de novos escrit\u00f3rios\u201d, incluindo \u201clocaliza\u00e7\u00e3o geogr\u00e1fica estrat\u00e9gica, infraestrutura urbana e corporativa de alto padr\u00e3o, qualidade de vida e seguran\u00e7a e redes consolidadas de sa\u00fade e transporte p\u00fablico\u201d, informou, em nota.<\/span><\/p>\n

Mesmo assim, a cidade j\u00e1 iniciou estudos para \u201cidentificar os poss\u00edveis impactos\u201d da reforma tribut\u00e1ria e as \u201cmedidas de mitiga\u00e7\u00e3o necess\u00e1rias\u201d.<\/span><\/p>\n

Consultorias imobili\u00e1rias classificam Alphaville como uma regi\u00e3o alternativa, ou secund\u00e1ria. Ela atrai ocupantes ao conjugar empreendimentos de qualidade, incentivo fiscal e pre\u00e7os baixos. Na \u00e1rea de S\u00e3o Paulo, a regi\u00e3o terminou o primeiro trimestre com o segundo menor pre\u00e7o m\u00e9dio para loca\u00e7\u00e3o, de R$ 61 por metro quadrado, de acordo com a JLL. S\u00f3 perde para a regi\u00e3o da Marginal Sul, que cobra R$ 38. \u201cTem regi\u00f5es de S\u00e3o Paulo que tamb\u00e9m est\u00e3o muito competitivas em termos de pre\u00e7o\u201d, diz Matsuyama.<\/span><\/p>\n

A Ch\u00e1cara Santo Ant\u00f4nio \u00e9 outro bairro que, assim como Alphaville foi no passado, conta com pr\u00e9dios novos, de qualidade e a pre\u00e7o baixo – o valor m\u00e9dio ficou em R$ 75 por metro quadrado – e compete com ela.<\/span><\/p>\n

Luis De Chiara, diretor de loca\u00e7\u00f5es da CBRE, ressalta que, a depender do domic\u00edlio do funcion\u00e1rio, chegar em Alphaville \u00e9 mais f\u00e1cil do que em regi\u00f5es mais ao sul da Marginal Pinheiros, que concorrem com ela.<\/span><\/p>\n

Desde 2021, segundo a JLL, s\u00f3 houve uma entrega de pr\u00e9dio novo em Alphaville, com 12,3 mil m2 de \u00e1rea bruta loc\u00e1vel (ABL), o que ajudou na redu\u00e7\u00e3o da vac\u00e2ncia. A CBRE contabiliza tamb\u00e9m a entrega de um pr\u00e9dio feito para a multinacional DuPont.<\/span><\/p>\n

Relat\u00f3rio da JLL de 2021, focado na regi\u00e3o, apontava que outros quatro empreendimentos eram previstos. Um deles, com 1,6 mil m2 de ABL, est\u00e1 em obras, sem previs\u00e3o de entrega. J\u00e1 as torres 4, 5 e 6 do complexo Castelo Branco Office Park, o principal da regi\u00e3o, que estavam em fase de projeto, n\u00e3o sa\u00edram do papel. Seriam mais 100 mil m2 de ABL. No fim de mar\u00e7o, Alphaville tinha 108 mil m2 de escrit\u00f3rios vagos, segundo maior volume na regi\u00e3o de S\u00e3o Paulo, atr\u00e1s apenas da Chucri Zaidan, com 147 mil m2.<\/span><\/p>\n

As tr\u00eas torres existentes do Castelo Branco foram feitas e j\u00e1 vendidas pela Tishman Speyer. Questionada sobre se pretende fazer outros projetos em Alphaville, a incorporadora afirmou, em nota, que \u201csempre avalia oportunidades que estejam alinhadas a sua estrat\u00e9gia de neg\u00f3cios\u201d.<\/span><\/p>\n

Uma multinacional de grande porte que tem escrit\u00f3rio na regi\u00e3o desde 2010, mas pediu para n\u00e3o ser citada, afirma que o benef\u00edcio fiscal teve impacto em sua mudan\u00e7a para Alphaville, mas que, hoje, empresa e colaboradores \u201cj\u00e1 est\u00e3o bem adaptados \u00e0 regi\u00e3o\u201d. Desde a pandemia, a companhia reduziu sua \u00e1rea ocupada em 75% e adotou o modelo de trabalho h\u00edbrido.<\/span><\/p>\n

\u201cA al\u00edquota reduzida de ISS ainda \u00e9 um fator importante para as empresas prestadoras de servi\u00e7o se estabelecerem e continuarem na regi\u00e3o\u201d, afirma, acrescentando que, com a extin\u00e7\u00e3o do ISS, isso n\u00e3o ser\u00e1 mais relevante.<\/span><\/p>\n

De Chiara analisa que a ocupa\u00e7\u00e3o em Alphaville tem se dado principalmente por empresas de pequeno porte, diferentemente do que ocorreu na d\u00e9cada passada. \u00a0Com a redu\u00e7\u00e3o cont\u00ednua da vac\u00e2ncia e o aumento de pre\u00e7o do aluguel em S\u00e3o Paulo, por\u00e9m, Alphaville pode voltar \u201ca ser alternativa de custo interessante\u201d.<\/span><\/p>\n

FONTE: VALOR ECON\u00d4MICO – POR ANA LUIZA TIEGHI \u2014 DE S\u00c3O PAULO<\/strong><\/span><\/p>\n

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