{"id":51982,"date":"2025-06-11T10:19:42","date_gmt":"2025-06-11T13:19:42","guid":{"rendered":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/?p=51982"},"modified":"2025-06-11T10:19:42","modified_gmt":"2025-06-11T13:19:42","slug":"o-impacto-da-reforma-tributaria-na-locacao-e-venda-de-imoveis-reflexoes-e-planejamento-da-pessoa-fisica","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bonettiassociados.com.br\/index.php\/2025\/06\/11\/o-impacto-da-reforma-tributaria-na-locacao-e-venda-de-imoveis-reflexoes-e-planejamento-da-pessoa-fisica\/","title":{"rendered":"O IMPACTO DA REFORMA TRIBUT\u00c1RIA NA LOCA\u00c7\u00c3O E VENDA DE IM\u00d3VEIS – REFLEX\u00d5ES E PLANEJAMENTO DA PESSOA F\u00cdSICA"},"content":{"rendered":"

A reforma tribut\u00e1ria, pela EC 132\/23, cria um novo sistema tribut\u00e1rio sobre consumo e patrim\u00f4nio, afetando loca\u00e7\u00e3o e venda de im\u00f3veis, com aumento na tributa\u00e7\u00e3o para pessoas f\u00edsicas.<\/span><\/p>\n

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A reforma tribut\u00e1ria, encabe\u00e7ada pela EC 132\/23, tem como objetivo principal a cria\u00e7\u00e3o de um novo sistema tribut\u00e1rio sobre o consumo, mas trata tamb\u00e9m de impostos sobre o patrim\u00f4nio, como IPTU – Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana, IPVA -Imposto sobre a Propriedade de Ve\u00edculos Automotores, ITCMD – Imposto sobre Transmiss\u00e3o Causa Mortis e Doa\u00e7\u00e3o e o ITBI – Imposto sobre a Transmiss\u00e3o de Bens Im\u00f3veis (Inter Vivos – entre pessoas vivas).<\/span><\/p>\n

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A EC 132\/23 tem como companheiros para a regulamenta\u00e7\u00e3o da reforma (embora ainda sejam necess\u00e1rias complementa\u00e7\u00f5es legislativas) os PLP 68 e 108\/24. Com foco nos tributos em esp\u00e9cie, uma vez que ambos os PLPs tamb\u00e9m disp\u00f5em sobre outros temas, o PLP 68\/24 j\u00e1 foi aprovado e se transformou na LC 214\/25, que institui o IBS -Imposto sobre Bens e Servi\u00e7os, a CBS – Contribui\u00e7\u00e3o Social sobre Bens e Servi\u00e7os e o IS – Imposto Seletivo, j\u00e1 o PLP 108\/24 ainda est\u00e1 em tramita\u00e7\u00e3o e trata do ITCMD e ITBI.<\/span><\/p>\n

Dentre as opera\u00e7\u00f5es que sofrer\u00e3o impactos com a reforma tribut\u00e1ria, est\u00e3o a loca\u00e7\u00e3o e a venda de im\u00f3veis, o que traz uma necess\u00e1ria reflex\u00e3o e planejamento pelas pessoas f\u00edsicas envolvidas neste cen\u00e1rio econ\u00f4mico.<\/span><\/p>\n

Isso porque, no cen\u00e1rio anterior \u00e0 reforma, a loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis por pessoa f\u00edsica sempre sofreu a incid\u00eancia de imposto de renda de at\u00e9 27,5%, com base na tabela progressiva, a depender da al\u00edquota efetiva. J\u00e1 a venda de im\u00f3veis por pessoa f\u00edsica sempre foi base de incid\u00eancia de al\u00edquotas de 15% a 22,5% a t\u00edtulo de ganho de capital.<\/span><\/p>\n

Ocorre que, com a reforma tribut\u00e1ria e disposi\u00e7\u00f5es j\u00e1 estabelecidas na LC 214\/25, a pessoa f\u00edsica que locar mais de 3 im\u00f3veis distintos e que a receita total destas opera\u00e7\u00f5es exceda R$ 240.000,00 no ano-calend\u00e1rio anterior (ou seja, R$ 20.000,00 ao m\u00eas por exemplo), al\u00e9m de pagar imposto de renda, tamb\u00e9m ser\u00e1 considerada contribuinte do IBS e da CBS.<\/span><\/p>\n

Caso as receitas com loca\u00e7\u00e3o excedam o montante anual de R$ 288.000,00, n\u00e3o importando a quantidade de im\u00f3veis, a pessoa f\u00edsica passa a ser considerada contribuinte do IBS e da CBS j\u00e1 no pr\u00f3prio ano-calend\u00e1rio.\u00a0<\/span><\/p>\n

Na venda, al\u00e9m do ganho de capital, devem ser recolhidos o IBS e a CBS no caso de aliena\u00e7\u00e3o de mais de 3 im\u00f3veis no ano ou de mais de 1 im\u00f3vel que tenha sido constru\u00eddo pelo pr\u00f3prio alienante nos 5 anos anteriores \u00e0 data da aliena\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

Com a reforma tribut\u00e1ria houve tamb\u00e9m uma equipara\u00e7\u00e3o da loca\u00e7\u00e3o por temporada ao servi\u00e7o de hotelaria.<\/span><\/p>\n

Assim sendo, um anfitri\u00e3o do Airbnb que atua como pessoa f\u00edsica, cujos rendimentos obtidos com a loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis s\u00e3o tributados pelo imposto de renda em at\u00e9 27,5%, passa a ser tamb\u00e9m contribuinte do IBS e da CBS.<\/span><\/p>\n

Ou seja, a pessoa f\u00edsica que se enquadre nos crit\u00e9rios da legisla\u00e7\u00e3o em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 loca\u00e7\u00e3o e venda de im\u00f3veis, ser\u00e1 diretamente afetada, com um aumento significativo na tributa\u00e7\u00e3o, pois al\u00e9m do\u00a0IRPF –\u00a0Imposto de Renda de Pessoas F\u00edsicas, passar\u00e1 a pagar tamb\u00e9m IBS e CBS.<\/span><\/p>\n

Por sua vez, por mais que a reforma tribut\u00e1ria tamb\u00e9m traga expectativa de aumento na carga tribut\u00e1ria da pessoa jur\u00eddica, a tributa\u00e7\u00e3o permanece menor do que na pessoa f\u00edsica.<\/span><\/p>\n

Um outro ponto que deve ser levado em considera\u00e7\u00e3o \u00e9 que se o locador pessoa f\u00edsica n\u00e3o for contribuinte do IBS e da CBS, por estar abaixo dos limites previstos na legisla\u00e7\u00e3o, a loca\u00e7\u00e3o n\u00e3o sofrer\u00e1 incid\u00eancia desses tributos, e consequentemente, o locat\u00e1rio n\u00e3o poder\u00e1 aproveitar o cr\u00e9dito proveniente da n\u00e3o cumulatividade plena.<\/span><\/p>\n

Isso porque, se n\u00e3o h\u00e1 imposto sendo pago na origem, n\u00e3o \u00e9 gerado cr\u00e9dito.<\/span><\/p>\n

Se o locador pessoa f\u00edsica for contribuinte do IBS e da CBS, por ultrapassar os limites previstos na legisla\u00e7\u00e3o, o aluguel ter\u00e1 a incid\u00eancia desses tributos e neste caso, o locat\u00e1rio poder\u00e1 se creditar.<\/span><\/p>\n

Tendo em vista que o direito ao cr\u00e9dito est\u00e1 diretamente ligado \u00e0 incid\u00eancia e ao efetivo recolhimento do imposto na opera\u00e7\u00e3o anterior, empresas, por exemplo, podem ter prefer\u00eancia por alugar im\u00f3veis onde os locadores tamb\u00e9m sejam pessoas jur\u00eddicas e necessariamente contribuintes do IBS e da CBS, visando garantir o creditamento.<\/span><\/p>\n

Desta forma, \u00e9 muito importante que as pessoas f\u00edsicas que contam com rendimentos provenientes de loca\u00e7\u00e3o ou da venda de im\u00f3veis, promovam an\u00e1lise multidisciplinar e revis\u00e3o do contexto atual, com a realiza\u00e7\u00e3o de planejamento e tomada de poss\u00edveis medidas de otimiza\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

Em um cen\u00e1rio econ\u00f4mico desafiador, se faz necess\u00e1ria a busca constante pela manuten\u00e7\u00e3o da sustentabilidade financeira e a gest\u00e3o inteligente de ativos.<\/span><\/p>\n

FONTE: MIGALHAS – POR ANDIARA CRISTINA FREITAS<\/strong><\/span><\/p>\n

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